Comprare e vendere casa a Balduina Roma

Storia e composizione del quartiere Balduina

Partendo dalla Balduina situata sul versante meridionale di Monte Mario che con i suoi circa 139 metri è il punto più alto di Roma, delimitata a sud dalle pendici della collina che formano un ingresso naturale all'angolo con via Antonio Labriola e via Gualtiero Serafino attraverso il viale delle Medaglie d'oro in un punto detto all'inizio del Novecento dogana della Balduina; a ovest dalla ferrovia FR3 Roma-Cesano-Viterbo scavallata però dagli abitati nella zona del cosiddetto "Monte Ciocci" che qui si affaccia sulla Valle Aurelia, chiamata anche "valle dell'Inferno" (dal latino "inferius", cioè: "posta più sotto"); a nord è marcata dall'ortografia del luogo, dagli istituti religiosi e dalle ville ai bordi della via Trionfale che qui passa in un profondo avvallamento non lontano dal Borgo Clementino della zona di S. Onofrio; a est dalla via Trionfale stessa, partendo dalla villa Stuart giù fino al Borghetto S. Lazzaro ai confini coi Prati di Castello.

La Balduina si divide in tre aree riconoscibili: la "Balduina" vera e propria, nel mezzo del quartiere e che ruota attorno alla piazza omonima; il "Belsito", la zona di piazzale delle Medaglie d'oro e delle pendici verdi del parco della Vittoria, di Villa Stuart e delle aree attorno l'hotel Rome Cavalieri, Waldorf Astoria Hotels & Resorts, fino a piazza Socrate; "Monte Ciocci", vicino all'omonimo casale (forse peruzziano) prospiciente il colle Vaticano, appena sopra piazza Giovenale, nonché area più vecchia del quartiere, limitrofa ai prati di Castello e alle fornaci perla cottura dei mattoni destinati alla fabbrica di San Pietro. I nomi delle strade di quest'ultima zona sono quasi tutti di scrittori latini. Sino all'inizio del Novecento i nomi Balduina e Monte Mario indicavano approssimativamente lo stesso luogo; successivamente, il nome "Monte Mario" è andato a identificare le zone diSant'Onofrio e delle "Case Nostre" situate più a nordIl nome "Balduina" discende da quello del fratello di papa Giulio III del Monte (1550-1555), Baldovino, che possedeva vasti terreni alle pendici di Monte Mario.

La più antica via della Balduina corrispondeva all'attuale via San Tommaso d'Aquino, staccandosi dalla via Trionfale nei pressi del Borghetto San Lazzaro, ultima tappa della via Francigena dei pellegrini diretti verso S. Pietro. Gli altri due assi principale del quartiere degli anni venti, viale delle Medaglie d'oro e viale Tito Livio, non erano stati ancora tracciati, così che la primigenia strada girava sotto la collina argillosa dell'attuale fortilizio militare di viale delle Medaglie d'oro per entrare dentro i terreni di Baldovino all'altezza dell'edicola della Madonna del Pozzo (all'angolo con la omonima strada e via Elio Donato), edicola che conteneva un'immagine sacra poi spostata negli anni cinquanta del XX secolo nell'adiacente chiesa di Santa Paola Romana.

Il quartiere si è sviluppato lungo la via Trionfale, villa Monte Mario, villa Stuart, casini e casali quali il Casino degli Spiriti, la succitata edicola votiva della Madonna del Pozzo nell'area omonima, alcuni edifici religiosi, su via delle Medaglie d'oro, passando poi alle aree circostanti che hanno visto completare l'intervento all'incirca agli inizi degli anni ottanta, con la congiunzione di via della Balduina con la via Trionfale per mezzo di via Alfredo Durante.Presso la sommità del colle, sopra la via Trionfale, sono presenti alcuni luoghi celebri del profilo urbano: l'albergo Rome Cavalieri Hilton, Waldorf Astoria Hotels & Resorts, l'antenna televisiva e l'Osservatorio astronomico, posto da Giuseppe Armellini nella villa Mellini, con annesso MuseoCopernicano, dal quale passa il meridiano di Roma. Istituito nel 1923, dopo la chiusura degli antichi osservatori del Campidoglio e del Collegio Romano fu ufficialmente inaugurato nel 1938.

Del complesso facevano parte anche una palazzina trasformata nell'Ottocento in un neogotico villino denominato villa Falconieri che ospita la struttura "Piccolo rifugio" delle volontarie della carità e i due edifici all'angolo tra la via Trionfale e viale dei Cavalieri di Vittorio Veneto. Uno di questi, fino al restauro del 1999, conservava visibili i resti dell'abside della vecchia chiesetta della Santa Croce abbattuta nel 1849. Ivi già insisteva un oratorio eretto per il Giubileo del 1350 e riscoperto nel 1971. Alla base dell’Osservatorio si apre il parco di Monte Mario, istituto nel 1990 con la messa a dimora di 16.000 essenze verdi che affiancano la tradizionale vegetazione mediterranea dal marcato profilo di pini domestici (Pinus pinea). Il vicino monastero domenicano della Madonna del Rosario conserva una immagine votiva dellaVergine proveniente dalla basilica di Santa Maria in Trastevere, rimossa a forza durante il periodo delle lotte tra papi e antipapi e lì sostituita poi dalla preziosa immagine della Madonna della Clemenza o Madonna Theotokòs, nella cinquecentesca cappella Altemps come nuova immagine del potere costituito. La chiesa del Rosario era anche conosciuta in precedenza dai pellegrini che giungevano a Roma per la via francigena come della Madonna della Febbre (così come la chiesetta di S.Lazzaro più giù sempre sulla via Trionfale era detta dei lebbrosi).

La scenografica scalinata dinanzi la chiesa fu posta a partire dal 1836 quando la pendenza di tutto questo tratto della via Trionfale fu addolcita con il disegno di nuovi tornanti insieme all'incanalamento del fosso della Sposatella sul quale la strada passa a mo' di ponticello.Altro luogo menzionabile è il piazzale Socrate, interessante balcone sul centro di Roma.

Alle pendici della Balduina, verso la zona di “Cipro” sono ospitate ville e casali che si affiancano a numerosi edifici religiosi; tra essi il più notevole è il cosiddetto Casale Ciocci, in via Lucilla Domizia, dal nome di un suo recente proprietario, villa cinquecentesca costruita forse da Baldassarre Petruzzi con affreschi della scuola di Perin del Vaga, Villa Stuart, sulla via Trionfale, è invece una seicentesca dimora con immenso giardino, acquisita nell'Ottocento dagli inglesi Emmeline Stuart-Wortley e Lord Allen che qui si diedero a pratiche occultistiche fino ad avvicinarsi alla follia. Oggi è sede di una clinica privata e l'aura sinistra che la pervadeva sembra traslata, nella mente degli abitanti del quartiere, nell'adiacente dépendance posta al suo ingresso sulla via Trionfale, chiamata da tutti Casino degli Spiriti. Sulla stessa via Trionfale, quasi di fronte ad essa, circondata da un grande giardino, vi è la villa Monte Mario.

Fu già proprietà, nell'Ottocento di Bernardo Blumensthil, alsaziano, fiduciario del Vaticano e collaboratore dei Mellini possidenti della villa quattrocentesca, sempre nel quartiere, ove oggi sorge l'Osservatorio Astronomico. La villa Monte Mario sulla Trionfale non è da confondere con l'omonima residenza delle suore carmelitane del divin cuore di Gesù a essa adiacente, né con la villa di Monte Mario della nobile famiglia dei Massimo, del XVII secolo, che, perse le due ali meridionali, conserva solo il corpo centrale seminascosto dietro l'abside della chiesa di S.Fulgenzio (tra le due residenze nobiliari passa la via Massimi, dal nome della famiglia). Poco più giù, lungo l'antica via Francigena, in direzione delle curve panoramiche dellaTrionfale e del fosso della Sposatella, si trova villa Miani che compare in una pianta del1835 come proprietà di Giacomo Benvenuti. Nel 1874 fu ristrutturata per la Società di MonteMario, dell'ex sindaco di Roma (1871-'72) Francesco Crispignini. Fu proposta come sede dell'università della Chiesa Metodista Episcopale Americana, cosa mai avvenuta. Nel 1939fu acquistata dalla Società Anonima Ville Panoramiche, il cui amministratore unico era Luigi Miani, a cui deve l'attuale denominazione.

Degne di nota, inoltre, l'ottocentesca villa Mazzanti, su due piani più loggetta, ricca di affreschi, nel bel mezzo del verde della collina e la ben più famosa villa Madama, con accesso però solo dai Prati di Castello; voluta nel 1517 dal futuro papa Clemente VII, fu forse un progetto originale di Raffaello.

Scendendo verso la zona di Cipro fino al confine con Prati ci si addentra in una realtà fatta di costruzioni intensive, negozi e laboratori artigianali specie di restauro dei mobili, da una parte con costruzioni del periodo fascista nate per ospitare i funzionari del partito di secondo livello, per i gerarchi era stato destinato Prati, dall’atra,  la maggior parte, costruzioni dagli anni '50 ai '70 sufficientemente intensive e con appartamenti di taglio dai 70 ai 200 metri quadri. Ad oggi la popolazione è composta principalmente da dirigenti, funzionari e impiegati,quasi tutte famiglie monoreddito, molte persona anziane che hanno acquistato al momento della costruzione degli immobili e qualche famiglia giovane spesso sopite della casa dei genitori. Tutta la zona è servita sia dalla linea ferroviaria, che dalla metropolitane che da lines di bus urbani.

Alla fine dell'Ottocento durante il Regno di Umberto I fu inaugurata la linea ferroviaria Roma – Viterbo che tuttora collega come metropolitana all’aperto il quadrante nord diRoma con la zona di Ostiense. Negli anni 80 la nuova Linea A della metropolitana consente il collegamento con tutta la città consentendo con lo snodo della Stazione Termini l’interscambio con il trasporto su gomma e su rotaia, non da meno sono le numerose linee di bus che rendono fruibili i collegamenti con i quartieri limitrofi e con tutta la città. Dal 2006 sul vecchio tracciato della linea ferroviaria dei “Papi” è stato inaugurato il parco lineare ciclo-pedonale di Monte Ciocci, una linea nel tessuto urbano della città che si estende per circa 5km; la pista percorre una zona piena di verde,incrocia 4quattro stazioni della metropolitana, non si presenta mai troppo ripida e unisce le colline di Torrevecchia e Balduina con il centro Città, a pochi metri da S. Pietro e a disposizione di ciclisti, runner e pedoni con aree attrezzate per bambini ed anziani.All’interno della zona sono presenti strutture socio- sanitarie di primaria importanza, dalPoliclinico Agostino Gemelli, all’ Ospedale Oftalmico, dalla clinica Villa Stuart all’ Antea posta nel parco dell’ex ospedale psichiatrico Santa Maria della Pietà oggi convertito a sede del Municipio.

Balduina Film Location

Il quartiere è stato set cinematografico molto amato inizialmente per la vista panoramica verso la città e la vicina cupola di San Pietro in Vaticano, tra le principali pellicole sono da ricordare: “Roma città aperta” di Roberto Rossellini, il “sorpasso” di Dino Risi, “Brutti, Sporchi e Cattivi” di Ettore Scola. Le nuove strade del quartiere compaiono in molti film degli anni sessanta con attori (tra cui Ingrid Bergman, Vittorio Gassman, Alberto Sordi) e cantanti famosi (Mina); Villa Miani compare in numerose pellicole a partire dal 1954 tra cui è menzionabile. Lo scopone scientifico del 1972 e, per l'evidenza nelle scene, "Il secondo tragico Fantozzi" del 1976.

Prezzi di mercato al metro quadro zona Balduina

La vocazione commerciale dell’area emerge con la presenza di attività di qualunquegenere, dal grande mercato Trionfale, al mercato rionale Belsito, passando per una moltitudine di piccoli e grandi esercizi commerciali conosciuti per l’eccellenza e la particolarità dei prodotti, specie nel campo enogastronomico dove negozi come Bonci, La Tradizione, Paciotti, Franchi, sono indicati nelle guide turistiche come mete imperdibili per assaporare "l’italian taste".

Da ricordare, il martedi mattina, l’imperdibile appuntamento con il mercato dei fiori, dove è piacevole passeggiare tra piante e fiori di ogni specie e acquistarli a prezzi competitivi. Intorno a Viale Vaticano poi sono fiorite innumerevoli attività per il commercio di souvenir riproducenti anche opere d’arte presenti nei Musei Vaticani, una tappa obbligatoria per chi visita Roma, patrimonio artistico unico al mondo, dalla Cappella Sisitina alle stanze di Raffaello e alle innumerevoli opere d' arte di tutti i generi. Alla luce di tutto ciò l’investimento immobiliare nella zona è quindi da considerarsi assolutamente vantaggioso, perchè oltre alla presenza di tutti i servizi scuole, ospedali, esercizi commerciali, ad essere ben servita dai trasporti urbani, ad essere una zona interessante storicamente e con vocazione turistica può far conto sulla vicinanza con il Tribunale di Roma civile e penale e con la Corte d’Appello e quindi è indubbiamente appetibile per tutti quei professionisti che possono sfruttarne l’ubicazione la vicinanza con tali istituzioni per l'esercizio della professione. Di conseguenza i prezzi degli immobili sono molto vari. 

Si va dai 3.500€ al metro quadro sino ai 6000 euro al metro quadro in base al posizionamento dell’immobile, prezzi che comunque riflettono le molteplici caratteristiche dell’area presa in esame.

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