Acquirente non si presenta al rogito: cosa fare e come tutelarsi

Cos'è il rogito e perché è vincolante

Il rogito notarile è l'atto pubblico con cui si trasferisce ufficialmente la proprietà di un immobile dal venditore all'acquirente. È il momento in cui tutti gli obblighi assunti con il contratto preliminare trovano esecuzione definitiva, davanti a un pubblico ufficiale che ne certifica la validità.

È importante distinguere tra compromesso e rogito, perché le conseguenze di un inadempimento cambiano a seconda della fase in cui si verifica. Il compromesso (o contratto preliminare) è l'accordo con cui entrambe le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo: chi lo firma si impegna a vendere e chi lo riceve si impegna ad acquistare, alle condizioni pattuite. Il rogito è l'atto che dà esecuzione a quell'obbligo.

La mancata presentazione al rogito da parte dell'acquirente non è quindi un semplice inconveniente: è un inadempimento contrattuale con conseguenze legali ed economiche precise, che il venditore ha il diritto di far valere.

Cosa succede se l'acquirente non si presenta al rogito

Se l'acquirente non si presenta dal notaio, il venditore ha a disposizione due strade principali, disciplinate dall'articolo 1385 del Codice Civile.

La prima è trattenere la caparra confirmatoria versata dall'acquirente al momento del compromesso. Si tratta della soluzione più rapida e meno onerosa: il venditore recede dal contratto e trattiene l'intera somma ricevuta a titolo di caparra, senza dover dimostrare il danno subito.

La seconda strada è agire per il risarcimento del danno nella misura del doppio della caparra versata, oppure richiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto, ovvero chiedere al giudice di emettere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito non stipulato. Questa seconda opzione è percorribile quando la caparra versata è esigua rispetto al danno reale, o quando il venditore ha un interesse specifico a concludere la vendita a quelle condizioni.

Un passaggio importante: quando l'acquirente non si presenta all'appuntamento fissato dal notaio, quest'ultimo è tenuto a redigere un verbale di constatazione della mancata presentazione. Questo documento è fondamentale per documentare formalmente l'inadempimento e costituisce la base per qualsiasi azione successiva.

Cosa succede se l'acquirente non si presenta al compromesso

Diverso è il caso in cui l'acquirente venga meno ai propri obblighi già nella fase del contratto preliminare, ad esempio non presentandosi alla firma del compromesso o rifiutandosi di sottoscriverlo dopo aver accettato la proposta.

In questa fase, le conseguenze dipendono in larga misura dal tipo di caparra pattuita. La caparra confirmatoria, disciplinata dall'articolo 1385 del Codice Civile, consente al venditore di recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta, oppure di agire per il doppio. La caparra penitenziale, invece, è uno strumento che consente a entrambe le parti di recedere liberamente dal contratto pagando un corrispettivo prestabilito: tutela meno il venditore, perché non prevede la possibilità di agire per il risarcimento oltre la somma pattuita.

Per esercitare i propri diritti è necessario agire entro i termini previsti dal contratto e dalla legge, diffidando formalmente l'acquirente inadempiente, preferibilmente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, e conservando tutta la documentazione relativa alla trattativa.

Come tutelarsi a monte: le clausole da inserire nel compromesso

La migliore tutela contro l'inadempimento dell'acquirente si costruisce prima che il problema si verifichi, in fase di redazione del contratto preliminare.

Le clausole sospensive sono uno degli elementi più delicati da calibrare: se da un lato tutelano l'acquirente in caso di mancata concessione del mutuo, dall'altro possono lasciare il venditore in una posizione di incertezza prolungata. È fondamentale definire con precisione le condizioni, i termini di scadenza e le conseguenze in caso di mancato avveramento, per evitare zone grigie che favoriscono l'inadempimento.

Altrettanto importante è stabilire nel compromesso termini e scadenze chiari per la stipula del rogito, con penali adeguate in caso di ritardo. Un contratto preliminare ben redatto non elimina il rischio di inadempimento, ma riduce significativamente i margini di ambiguità e rafforza la posizione del venditore in caso di contestazione.

Affidarsi a un professionista esperto nella redazione del preliminare è una forma di tutela preventiva che vale molto di più dell'eventuale contenzioso che un contratto mal strutturato può generare.

Perché affidarsi a Engel & Völkers

Gestire una trattativa immobiliare complessa, e ancor di più affrontare un inadempimento da parte dell'acquirente, richiede esperienza, competenza e la capacità di muoversi con lucidità nelle fasi più critiche di una trattativa immobiliare.

Engel & Völkers affianca il venditore in ogni momento del processo: dalla valutazione dell'immobile alla redazione del compromesso, fino alla gestione delle situazioni più delicate. Una consulenza professionale fin dalle prime fasi della trattativa è il modo più efficace per ridurre il rischio che l'acquirente non si presenti al rogito, e per sapere esattamente come reagire se dovesse accadere.