Documenti necessari per vendere casa nel 2025: guida completa e aggiornata

1. Atto di provenienza

L’atto di provenienza è il documento che certifica in modo formale e legale come sei diventato proprietario dell’immobile. Si tratta di un elemento fondamentale in qualsiasi compravendita, in quanto serve a dimostrare il tuo legittimo diritto di proprietà. Può avere diverse origini:

• un atto notarile di compravendita, se hai acquistato la casa da un precedente proprietario,

• una donazione,

• un atto di successione ereditaria,

• una sentenza giudiziaria, nei casi più complessi (ad esempio, contenziosi o usucapione).

Il notaio incaricato del nuovo atto di vendita ha il compito di verificarlo per assicurarsi che non esistano vincoli, ipoteche, diritti di terzi o altre situazioni che potrebbero compromettere la libera disponibilità dell’immobile. L’assenza dell’atto di provenienza o eventuali irregolarità nella sua registrazione possono bloccare la compravendita o rallentarla significativamente.

Come ottenerlo:

Se non hai una copia cartacea, puoi richiedere l’atto di provenienza presso l’Archivio Notarile Distrettuale (se l’atto è più vecchio di 20 anni) o direttamente al notaio che lo ha redatto. In alternativa, puoi fare richiesta alla Conservatoria dei Registri Immobiliari tramite visura catastale o ispezione ipotecaria, anche online o con l’assistenza di un professionista.

2. Visura catastale e planimetria

La visura catastale contiene i dati identificativi dell’immobile (foglio, particella, subalterno, rendita catastale, ecc.) ed è fondamentale per stabilire il valore fiscale della casa.La planimetria catastale, invece, mostra la distribuzione interna dell’abitazione e deve corrispondere allo stato reale. In caso di difformità, è necessario aggiornare la situazione prima della vendita.

3. Certificato di agibilità (o abitabilità)

Il certificato di agibilità, conosciuto anche come certificato di abitabilità, è un documento che attesta la sussistenza delle condizioni igienico-sanitarie, di sicurezza, salubrità e risparmio energetico dell’immobile. In altre parole, certifica che l’edificio è conforme alle normative in vigore e che può essere abitato in modo sicuro.

Quando è necessario:

Potrebbe essere necessario in caso di vendita di immobili a uso residenziale (ma anche commerciale o direzionale) per essere esibito al momento del rogito notarile.
In sua assenza, il notaio può comunque procedere alla stipula dell’atto.

Chi lo rilascia:

Il certificato viene rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile, su presentazione di una specifica segnalazione certificata (S.C.A.G.I. – Segnalazione Certificata di Agibilità) da parte di un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che ne attesta la conformità ai requisiti di legge.

Come ottenerlo:

 Se l'immobile è recente, il certificato potrebbe già essere presente tra i documenti del costruttore o del primo proprietario. In caso contrario, si può incaricare un tecnico qualificato per:

• effettuare i sopralluoghi e le verifiche necessarie,

• raccogliere la documentazione tecnica (come collaudi, certificazioni degli impianti, planimetrie, ecc.),

• presentare la S.C.A.G.I. al Comune.In genere, il Comune non effettua controlli diretti, ma si affida alla responsabilità professionale del tecnico. L’agibilità non è retroattiva: se non è mai stata richiesta in passato, è necessario avviare la procedura ex novo.

4. APE – Attestato di Prestazione Energetica

L’APE è un documento obbligatorio già al momento della messa in vendita, poiché la classe energetica dell’immobile deve essere indicata in ogni annuncio. L’attestato ha validità 10 anni (salvo modifiche all’edificio) e deve essere redatto da un tecnico abilitato.

5. Documentazione urbanistica e conformità edilizia

Per vendere un immobile, è fondamentale dimostrarne la regolarità urbanistica, ovvero che sia stato costruito e modificato nel rispetto delle normative edilizie comunali.

Occorre presentare:

• il permesso di costruire o la concessione edilizia originaria,

• eventuali sanatorie edilizie (come condoni) in caso di opere realizzate senza autorizzazione,

• una dichiarazione di conformità urbanistica, redatta da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che attesti la corrispondenza tra lo stato di fatto e i progetti depositati al Comune.

Questa documentazione è indispensabile: se l’immobile presenta difformità non sanate, il rogito non può essere stipulato o l’acquirente potrebbe richiedere una riduzione del prezzo.

6. Documentazione condominiale (se applicabile)

Se l’immobile fa parte di un condominio, sarà necessario presentare:

• Regolamento condominiale

• Prospetto delle spese condominiali ordinarie e straordinarie

• Dichiarazione dell’amministratore sull’assenza di morosità o contenziosi

Questo evita controversie e chiarisce al futuro acquirente le spese da sostenere.

7. Documento d’identità e codice fiscale

Infine, servono sempre i documenti personali del venditore: carta d’identità in corso di validità e codice fiscale, necessari per ogni fase legale e notarile della compravendita.

8. Conclusione

Preparare con attenzione tutti i documenti necessari per vendere casa nel 2025 è il primo passo per evitare ritardi, intoppi burocratici e possibili contestazioni. Oltre alla documentazione, è utile avere chiara anche la panoramica delletasse associate alla vendita di una casa, così da pianificare al meglio l’operazione e massimizzare il guadagno netto. Engel & Völkers ti accompagna lungo l’intero processo con un servizio completo e professionale: dal supporto del nostro team Legal, che verifica la regolarità documentale, alla consulenza del reparto Finance, che assiste nella pianificazione economica della vendita.

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