Richiesta del Mutuo per l'acquisto della Casa: fasi e tempi da conoscere

Perché pianificare bene la richiesta di mutuo

La richiesta di mutuo non è un singolo atto, ma un processo che coinvolge verifiche reddituali, controlli documentali e valutazioni tecniche sull’immobile. Pianificare in modo corretto significa:

Conoscere i tempi: ogni fase ha una durata media; comprenderla aiuta a coordinare proposta d’acquisto, caparra e data del rogito.

Ridurre i rallentamenti: una documentazione completa accelera l’istruttoria.

Aumentare le chance di approvazione: presentare un profilo finanziario coerente (redditi, esposizioni, stabilità lavorativa) e una richiesta allineata ai parametri bancari (es. rapporto rata/reddito, LTV) rende la pratica più solida.

Suggerimento E&V: chiedi una pre-valutazione/pre-delibera reddituale prima di formulare una proposta vincolata al mutuo. Ti aiuterà a definire un budget realistico e a negoziare con maggiore credibilità.

Prima fase: la valutazione della propria situazione economica

Questa è la base su cui poggia l’intero processo. L’obiettivo è verificare sostenibilità della rata e coerenza del budget con il prezzo dell’immobile.

Documenti e requisiti principali

• Documento d’identità e codice fiscale.

• Stato di famiglia e residenza (se richiesti).

• Prove di reddito: ultime 2–3 buste paga e CUD/Certificazione Unica per dipendenti; ultime 2 dichiarazioni dei redditi (Mod. Redditi/730) e F24 per autonomi/liberi professionisti.

• Situazione debitoria: eventuali finanziamenti, carte revolving, cessioni del quinto.

• Estratti conto degli ultimi 3–6 mesi (verifica di entrate/uscite e corretto utilizzo dei fidi).

Calcolo della capacità di rimborso

• Rapporto rata/reddito: in linea generale, la rata non dovrebbe superare il 30–35% del reddito netto familiare.

• LTV (Loan-To-Value): quota finanziata rispetto al prezzo/valore di perizia. In media le banche finanziano fino all’80% (talvolta di più con garanzie o prodotti specifici).

• Fondo spese: considera anticipo, imposte, notaio, trasloco, eventuali lavori.

Esempio: reddito netto familiare 3.200 €/mese → rata sostenibile indicativa 950–1.100 €/mese. Con LTV 80% e anticipo 20%, definisci la fascia di prezzo dell’immobile coerente con il tuo profilo.

Seconda fase: la presentazione della domanda di mutuo

Definito il budget, si compila la domanda e si consegna la documentazione. In questa fase si sceglie anche l’indirizzo di tasso:

• Tasso fisso: rata costante e prevedibile, adatta a chi privilegia certezza dei costi nel lungo periodo.

• Tasso variabile: rata indicizzata (può salire/scendere). Può essere interessante se si prevede un orizzonte medio-breve o si dispone di margini di sostenibilità.

• Varianti: variabile con cap, misto, rinegoziabile; sono opzioni da valutare con il consulente.

Documenti dell’immobile (se già individuato): proposta/compromesso, planimetrie, visure e titolo di provenienza (la banca li userà nelle fasi successive).

Tempi medi: 3–7 giorni per protocollare la pratica e passare all’istruttoria, se la documentazione è completa.

Assicurati di informarti anche sulle clausole di estinzione anticipata.

Terza fase: l’istruttoria della banca

La banca apre l’istruttoria reddituale: analizza stabilità lavorativa, continuità dei redditi, storia creditizia (CRIF/Centrale Rischi), impegni in corso e coerenza tra importo richiesto e capacità di rimborso.

Cosa valuta la banca

• Tipologia di contratto (tempo indeterminato, determinato, P.IVA con storico).

• Anzianità lavorativa e continuità delle entrate.

• Andamento dei conti, eventuali sconfinamenti ricorrenti.

• Indebitamento complessivo e puntualità nei pagamenti.

Esito

• Pre-delibera reddituale (talvolta comunicata come “delibera reddituale”): consente di procedere alla perizia.

• Richieste integrazioni: la banca può domandare ulteriori documenti o chiarimenti.

Tempi medi: 2–4 settimane. Possono allungarsi se i documenti sono incompleti o il profilo è complesso.

Quarta fase: la perizia dell’immobile

La banca incarica un perito per verificare valore, conformità urbanistica e catastale e l’assenza di vincoli pregiudizievoli. La perizia determina la base su cui si calcola l’LTV e può influenzare l’importo finanziabile.

Perché è necessaria

• Accerta che l’immobile esista, sia conforme e abbia un valore coerente con la richiesta.

• Evidenzia eventuali criticità (abusi edilizi, difformità, ipoteche pregresse) da sanare prima del rogito.

Impatto sull’importo concedibile

• Se il valore di perizia è inferiore al prezzo di acquisto, l’LTV si calcola sul valore più basso, riducendo il mutuo concedibile.

• Tempi medi: appuntamento entro 5–10 giorni dalla richiesta; relazione in 3–7 giorni lavorativi.

Suggerimento E&V: prima di avviare la perizia, verifichiamo con il venditore planimetrie, conformità e visure: individuare e risolvere a monte anomalie evita ritardi e rinegoziazioni del prezzo.

Quinta fase: delibera ed erogazione del mutuo

Completata la perizia, la banca procede alla delibera finale (reddituale + tecnica). Segue la preparazione dell’atto di mutuo e la fissazione del rogito.

Tempi medi

• Delibera finale: 3–10 giorni dopo la perizia (salvo integrazioni).

• Erogazione: in genere contestuale al rogito (talvolta differita per pratiche con condizioni particolari).

Cosa accade al rogito

• Si firma l’atto di compravendita e l’atto di mutuo.

• La banca eroga le somme (assegni circolari/bonifico) secondo le modalità concordate e sei pronto a procedere con l’acquisto della casa.

Quanto tempo serve in totale per ottenere un mutuo

In condizioni ottimali, dall’avvio della pratica all’erogazione passano 6–8 settimane. Una stima più prudente considera 8–12 settimane, soprattutto in periodi di picco o per profili complessi.

Fattori che accelerano

• Documenti completi fin dall’inizio.

• Pre-valutazione reddituale e immobili urbanisticamente conformi.

• Canali dedicati e coordinamento tra banca, perito, venditore e notaio.

Fattori che rallentano

• Incongruenze nei redditi, segnalazioni in CRIF, affidamenti non dichiarati.

• Difformità catastali/urbanistiche, ipoteche, vincoli non noti.

• Periodi di picco (fine anno, trimestri) e agende peritali/notarili sature.

Se qualcosa va storto: chiedi alla banca un riesame con integrazioni, valuta istituti alternativi o rimodula importo/durata. Con E&V coordiniamo tempi e clausole sospensive per tutelare caparre e scadenze contrattuali.

Perché affidarsi a Engel & Völkers

Affidarsi a Engel & Völkers significa contare su un partner che orchestra l’intero processo: dalla scelta dell’immobile alla consegna della documentazione, fino al dialogo con banca, perito e notaio.

• Consulenza sulla documentazione: check-list puntuale, controllo preliminare degli atti dell’immobile.

• Rete di professionisti: consulenti creditizi e notai di riferimento per ridurre tempi e incertezze.

Accompagnamento continuativo: allineiamo scadenze tra delibera, rogito e logistica del trasloco, evitando passaggi a vuoto.