Booster fir de Wunnengsbau : trois mesures clés du nouveau plan gouvernemental

Le gouvernement luxembourgeois a présenté, le 16 juillet 2026, un nouveau paquet de mesures destiné à stimuler la construction résidentielle, à faciliter l’accès à la propriété et à soutenir l’investissement immobilier. Baptisé « Booster fir de Wunnengsbau », ce programme combine avantages fiscaux, aides au financement et nouveaux leviers en faveur de la création de logements.

Parmi les sept mesures annoncées, trois dispositions concernent tout particulièrement les personnes souhaitant acheter leur résidence principale ainsi que les investisseurs envisageant une acquisition locative au Luxembourg : l’augmentation du crédit d’impôt « Bëllegen Akt », l’exonération partielle des droits d’enregistrement pour certains logements neufs et la mise en place d’un nouveau régime d’amortissement accéléré.

Le crédit d’impôt « Bëllegen Akt » porté à 45 000 euros

Première évolution notable pour les futurs propriétaires : le Gouvernement a annoncé le relèvement du crédit d’impôt « Bëllegen Akt » de 40 000 à 45 000 euros par personne physique pour l’acquisition d’un bien destiné à servir de résidence principale.

Pour deux acquéreurs remplissant chacun les conditions requises et disposant de l’intégralité de leur crédit d’impôt, l’avantage fiscal pourrait ainsi atteindre 90 000 euros.

Les droits d’enregistrement et de transcription s’élevant normalement à 7 % du prix d’acquisition, ce nouveau plafond permettrait théoriquement à une personne seule d’acquérir un logement d’une valeur d’environ 640 000 euros en ne supportant que le droit minimal de 100 euros. Pour deux acquéreurs bénéficiant chacun de la totalité du crédit, ce montant pourrait atteindre près de 1,28 million d’euros. Ces estimations ne comprennent pas les autres frais liés à l’acquisition, notamment les honoraires et frais de notaire.

Cette augmentation vise à réduire les coûts directement liés à l’achat d’une résidence principale et à soutenir les ménages, dans un contexte où la constitution d’un apport personnel demeure souvent déterminante.

Sous réserve de l’adoption et de l’entrée en vigueur de la loi, la majoration devrait s’appliquer rétroactivement aux actes notariés conclus à partir du 16 juillet 2026. Les acquéreurs ayant signé leur acte entre cette date et l’entrée en vigueur de la loi devraient pouvoir bénéficier du supplément en introduisant une demande auprès de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA.

Une exonération pour la partie construction de certains logements neufs

Le gouvernement prévoit parallèlement une exonération temporaire des droits d’enregistrement et de transcription sur la partie correspondant à la construction d’un logement neuf destiné à devenir la résidence principale de son acquéreur.

Le dispositif devrait concerner les ventes en l’état futur d’achèvement, communément appelées VEFA, lorsque le niveau d’achèvement de la construction ne dépasse pas 80 % au moment de l’acquisition. Dans cette situation, les droits seraient calculés uniquement sur la valeur du terrain, sans inclure celle de la construction.

Cette distinction peut représenter une économie significative pour l’acquéreur et renforcer l’intérêt financier d’un achat sur plan. Elle pourrait également soutenir la commercialisation de nouveaux programmes résidentiels en encourageant les particuliers à se positionner plus tôt dans le développement des projets.

L’exonération doit s’appliquer aux acquisitions conclues à partir du 16 juillet 2026, pour une période limitée à trois ans. Les personnes ayant signé leur acte après l’annonce, mais avant l’entrée en vigueur du texte légal, devraient également pouvoir bénéficier du dispositif en adressant une demande à l’administration compétente.

Un nouveau régime d’amortissement pour l’investissement locatif

Les investisseurs sont eux aussi concernés par ce nouveau paquet. Le gouvernement prévoit d’introduire un régime d’amortissement accéléré reposant sur la formule dite des « trois fois six » : un taux de 6 % par an pendant six ans, pour une base amortissable ne dépassant pas 600 000 euros par immeuble.

Lorsque cette base excède le seuil de 600 000 euros, un taux de 2 % devrait s’appliquer à son intégralité, sans limitation de durée annoncée. Le choix du bien, sa valeur, son potentiel locatif et la structure financière de l’opération devront donc être étudiés avec attention afin d’apprécier l’intérêt réel du dispositif pour chaque investisseur.

Une période transitoire est prévue pour les acquisitions effectuées en 2026. Le contribuable devrait alors pouvoir opter soit pour le régime actuellement en vigueur, soit pour le nouveau modèle. À partir du 1er janvier 2027, le nouveau régime deviendrait la référence pour les nouvelles acquisitions, tandis que les dispositifs antérieurs continueraient à s’appliquer jusqu’à leur terme aux investissements déjà concernés.

Au-delà de l’avantage fiscal potentiel, cette mesure entend améliorer l’attractivité de l’investissement locatif et favoriser la création de nouveaux logements. Son incidence devra néanmoins être évaluée en tenant compte de la situation fiscale de l’investisseur, du mode de financement retenu et des caractéristiques propres au bien immobilier.

De nouvelles perspectives pour le marché immobilier luxembourgeois

En intervenant simultanément sur les frais d’acquisition, l’achat de logements neufs et la fiscalité de l’investissement locatif, le gouvernement souhaite redonner de la dynamique au marché résidentiel luxembourgeois. Ces mesures peuvent ouvrir de nouvelles perspectives, aussi bien pour les ménages à la recherche de leur résidence principale que pour les investisseurs souhaitant développer leur patrimoine.

Chaque projet immobilier reste toutefois unique. La localisation, la qualité du bien, sa performance énergétique, les conditions de financement et les objectifs à long terme de l’acquéreur demeurent des critères essentiels. Une analyse personnalisée permet de mesurer précisément l’incidence de ces nouveaux dispositifs et de prendre une décision adaptée à sa situation.

Les experts d’Engel & Völkers Luxembourg se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans l’analyse du marché et la concrétisation de votre projet d’achat, de vente ou d’investissement immobilier au Luxembourg.

Cet article est fondé sur les mesures annoncées par le gouvernement luxembourgeois en juillet 2026. Certaines modalités restent soumises à l’adoption et à l’entrée en vigueur des textes législatifs correspondants. Les informations présentées ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique.

Source :Gouvernement luxembourgeois – « Booster fir de Wunnengsbau »