O que é o SIMPLEX 2024?

Alterações ao processo de compra e venda de imóveis

No que diz respeito às transações imobiliárias, para imóveis com obras de 'controlo preliminar', já não é necessário apresentar o processo técnico de habitação e a autorização de utilização aquando da assinatura do contrato de compra. Esta medida reflete um esforço para acelerar e aumentar a flexibilidade nestas transações, depositando maior confiança nos envolvidos no setor imobiliário.

Principais Impactos no setor

Agora, focando-nos nos aspetos formais desta reforma legislativa e nas suas alterações, destacam-se as mudanças que se espera que tenham um impacto direto no setor imobiliário:

• Redução de operações que exigem autorização prévia

• Aplicação da aprovação tácita a alguns pedidos de licenciamento

• Eliminação dos documentos de licenciamento de construção e de utilização

• Não ser necessário um notário para certificar a autorização de utilização e o processo técnico de habitação quando houver transmissão de propriedade de um edifício urbano ou fração autónoma

• Processo para reclassificação de terreno rural como terreno urbano

A. Redução de casos sujeitos a licenciamento

Os novos requisitos para notificação prévia, isenção e dispensa de controlo prévio incluem as seguintes situações:

• Eliminação do Licenciamento em favor da Notificação Prévia: quando o processo de notificação prévia é aplicável, torna-se impossível escolher o regime de licenciamento. Esta alteração promove uma abordagem mais simples e ágil nas situações em que for adequado.

• Comunicação Prévia para Operações de Loteamento Específicas: nos casos em que uma operação de loteamento envolva um plano detalhado ou uma unidade de execução com características distintas, está agora sujeita a 'notificação prévia'. Estas medidas visam adaptar os procedimentos aos requisitos específicos de cada situação, simplificando o processo de aprovação.

• Exclusão do Controlo Prévio para Projetos de Construção: projetos de construção, como a adição de andares sem aumentar a altura da fachada ou intervenções interiores que não afetam a integridade estrutural, ficam agora isentos de controlo prévio. Além disso, as iniciativas de desenvolvimento urbano realizadas por entidades públicas apenas exigem agora um parecer não vinculativo da autoridade municipal competente.

• Simplificação dos Procedimentos para Obtenção de Licenças de Planeamento Urbano: uma mudança relevante é a introdução de um regime de 'aprovação tácita' para licenças de construção. Com este sistema, os interessados podem avançar com o projeto caso não haja decisão dentro dos prazos estabelecidos. Por outro lado, o alvará de licença de construção é eliminado e substituído pela receção de pagamentos de taxas, reduzindo a complexidade burocrática.

B. Normalização dos procedimentos de planeamento urbano e redução dos poderes de controlo prévio dos municípios

As regulamentações municipais estão agora restritas a temas específicos, eliminando a necessidade de procedimentos administrativos ou documentos instrutivos. Esta alteração visa uniformizar os procedimentos nos diferentes municípios. Os documentos exigidos estão agora estipulados pela lei e portaria, sendo proibido aos municípios solicitar documentos adicionais.

Para esclarecer ainda mais, foi fornecida uma nova lista não exaustiva de documentos que os municípios não podem mais solicitar. Esta lista inclui explicitamente documentos como o registo predial e as certidões permanentes, mesmo que expiradas, mas ainda válidas no momento da candidatura.

Além disso, o uso da Plataforma Eletrónica para Procedimentos de Planeamento Urbano é agora obrigatório. Esta plataforma permite aos utilizadores submeter pedidos online, acompanhar processos e prazos, receber notificações eletrónicas, obter certificados de isenção e submeter pedidos em formato Building Information Modelling (BIM) para automatizar as avaliações de conformidade. A plataforma será obrigatória para os municípios a partir de 5 de janeiro de 2026.

C. Simplificação dos procedimentos administrativos para autorizar o uso de edifícios e unidades

Quando um projeto é submetido a 'controlo prévio', a obtenção da autorização de utilização deixa de ser necessária. Em vez disso, devem ser apresentados documentos específicos, os quais são aceites sem possibilidade de recusa. Uma vez submetidos os documentos, o edifício ou a sua secção pode ser imediatamente utilizado para o fim a que se destina.

No caso de mudança de 'uso' durante a construção, deve ser apresentada uma notificação preliminar. O município tem 20 dias para responder, e se não o fizer, o pedido de autorização de utilização será automaticamente aprovado.

Para as formalidades associadas à compra e venda de imóveis, já não é necessário apresentar ou verificar o processo técnico de habitação e a autorização de utilização aquando da assinatura do contrato. Esta alteração decorre da remoção da exigência destas autorizações para projetos de construção sob 'controlo prévio'. Nestes casos, o notário deve apenas informar que o imóvel pode não ter as autorizações de planeamento urbanístico necessárias para o seu uso ou construção.

Eliminação do RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas)
As exigências excessivas de controlo prévio de planeamento urbanístico, tal como estipulado no RGEU, foram eliminadas.

Ocupação de espaço público
A submissão para pedido de licença de construção pode agora incluir a ocupação de espaço público, permitindo que a licença cubra explicitamente a extensão da ocupação de espaço público necessária para a construção.

Adicionalmente, as alterações do SIMPLEX alargam o prazo de validade da informação prévia favorável para dois anos, tornando-o mais flexível para a prorrogação dos prazos de construção.

Medidas de simplificação para o ordenamento do território

• Processo para reclassificação de terreno rústico em terreno urbano: o processo para reclassificação de terrenos rústicos para urbanos, com vista à construção de indústrias, armazéns, instalações logísticas ou habitação, foi simplificado. Esta mudança é especialmente relevante quando tal reclassificação esteja prevista numa estratégia local de habitação, numa carta municipal de habitação ou numa bolsa de habitação. O processo simplificado inclui:

- Apenas uma consulta pública, evitando várias consultas semelhantes.

- Uma única conferência de procedimento onde todas as entidades podem manifestar as suas opiniões simultaneamente.

- O procedimento continua durante o período de consulta pública.

• Aprovação de planos de urbanização e planos detalhados: os procedimentos de aprovação de planos de urbanização e planos detalhados foram agilizados com a eliminação da necessidade de coordenação regional e das comissões de desenvolvimento e coordenação regional (CCDR), bem como da fase de concentração.

Por fim, o SIMPLEX Urbanístico prevê a revogação de regulamentos desatualizados e a implementação de medidas de modernização administrativa até 2030.