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Der Erwerb und das Halten von Stockwerkeigentum sind an zahlreiche Rechte und Pflichten gekoppelt. Die wichtigsten Regelungen und Erlasse, welche das Stockwerkeigentum betreffen, sind Folgende:
• Gesetzliche Bestimmungen (Art. 712a ff ZGB zum Stockwerkeigentum, Art. 646 ff ZGB
zum Miteigentum sowie Art. 60 ff ZGB zum Vereinsrecht)
• Begründungsakt (Kaufvertrag, Begründungsakt bei Neugründung von Stockwerkeigentum)
• Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
• Hausordnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
• Beschlüsse der Versammlung der Stockwerkeigentümer
Das Reglement enthält die Bestimmungen über die Rechte und Pflichten der Stockwerk- eigentümer, die Organisation der Gemeinschaft und die Aufgaben der Verwaltung.
Das Sonderrecht
Beim Stockwerkeigentum erwirbt der Käufer Miteigentum am Gesamtgrundstück und dem darauf erstellten Gebäude, er erwirbt nicht das Alleineigentum an seiner Wohnung. An seiner Wohnung (wie auch an seinem Keller oder Estrich und an allen anderen räumlich abgeschlossenen Teilen) besitzt der Stockwerkeigentümer ein Sonderrecht. Zu Sonderrecht ausgeschieden werden kann ein Raum, der zwingend durch Boden, Decke und Wände umschlossen ist, mit einer Schliessvorrichtung versehen ist und über einen eigenen Zugang verfügt. Es muss also eine wirtschaftliche Einheit vorliegen. Damit soll gewährleistet werden, dass Stockwerkeinheiten einzeln bestehen können, ohne auf andere Stockwerkeinheiten angewiesen zu sein. Garten und Parkplatz sind von vornherein nicht sonderrechtsfähig.
Das Sondernutzungsrecht
Vom Sonderrecht zu unterscheiden ist das Sondernutzungsrecht, welches dem Käufer das ausschliessliche Nutzungsrecht zu einer alleinigen Nutzung gemeinschaftlicher Bauteile oder Anlagen gewährt. Es ermächtigt den betreffenden Stockwerkeigentümer zur alleinigen Nutzung. Ein Sondernutzungsrecht kann beispielsweise an folgenden Objekten errichtet werden:
• Gartensitzplatz bzw. Gartenanteil
• Dachterrasse
• Autoabstellplatz
Selbstredend dürfen ohne ausdrückliches Einverständnis der Stockwerkeigentümer- gemeinschaft keine baulichen Veränderungen an diesen Objekten vorgenommen werden, weil das Sondernutzungsrecht nur zur exklusiven Nutzung gemeinschaftlicher Bauteile oder Anlagen berechtigt, nicht aber zu ihrer Umgestaltung. Sondernutzungsrechte sollten im Begründungsakt oder im Reglement genau definiert werden. Es kann auch sinnvoll sein, die Aufteilung der Unterhaltskosten an diesen Bauteilen separat zu regeln.
Allgemein gilt die Pflicht, dass Stockwerkeigentümer Rücksicht auf die anderen Stockwerkeigentümer nehmen und mit ihrem Verhalten nicht die Rechte der anderen Stockwerkeigentümer beeinträchtigen.
Recht zur Teilnahme an Eigentümerversammlung
Ein weiteres wichtiges Recht ist die Teilnahme an der regelmässigen Eigentümerver- sammlung. Diese wird von der Verwaltung einberufen und geleitet. Die Eigentümer haben ein Stimmrecht, können Anträge vorgängig einreichen und bei Bedarf das Einverständnis der anderen Eigentümer einholen. Zudem können sie ihr eigenes Einverständnis verweigern, wenn wichtige Gründe gegen eine Entscheidung sprechen. Auch Beschlüsse der Gemeinschaft können in der Eigentümerversammlung ausgeführt und koordiniert werden.
Recht auf Werterhaltung
Ausserdem besteht ein Recht auf die Werterhaltung der Immobilie. Dies bedeutet, dass gewisse Anträge, die ausschliesslich auf die Erhaltung des Werts abzielen, genehmigt werden müssen, damit die bereits getätigten Investitionen nicht verlustig gehen.
Unterhaltspflicht
Demgegenüber steht die Unterhaltspflicht, bei der jeder Stockwerkeigentümer zum Unterhalt seiner Sonderrechtsräume in eigenem Namen und auf eigene Rechnung verantwortlich ist. Dies umfasst die Reinigung, der Unterhalt sowie auch die Erneuerung. Der Stockwerkeigentümer ist gehalten, alle bei diesen Unterhaltsarbeiten festgestellten Mängel an der gemeinschaftlichen Statik und an Gebäudeteilen, die funktional seiner Stockwerkeinheit dienen, unvermittelt zu melden. Diese Mängelmeldepflicht besteht selbstredend auch für die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen.
Beitragspflicht
Jeder Stockwerkeigentümer hat sich zudem im Rahmen einer Beitragspflicht an den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten der Gesamtliegenschaft zu beteiligen. Grundlage bildet dazu seine Wertquote oder ein separat verabschiedetes Kostenreglement.
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