Die Teile im Sonderrecht und gemeinschaftliche Teile sowie deren Nutzung

Teile im Sonderrecht

Gemäss Gesetz muss eine Stockwerkeinheit bzw. deren Sonderrechtsteil nachfolgende Voraussetzungen erfüllen:


• Mindestens einen Raum enthalten
• Eine wirtschaftliche Einheit bilden
• Einen eigenen Zugang aufweisen

Diese Voraussetzungen treffen beispielsweise für die Wohnung, einen Keller- oder Bastelraum, den Estrich oder eine abschliessbare Garagenbox zu. Das Sonderrecht ist kein eigentliches Eigentum, sondern eine Kernbefugnis, die einer eigentumsähnlichen Stellung gleichkommt. 

Die Bauteile und Einrichtungen, an denen ein Sonderrecht bestehen kann, sind Ausstattungselemente (Küchen, sanitäre Anlagen, Einbauschränke etc.), Bodenbeläge (Parkett, Teppich etc.), Decken und Wandverkleidungen, nichttragende Trennwände innerhalb der Wohnung, Türen innerhalb der Wohnung, Cheminée, Schwedenofen, Heizkörper aller Art, Radiatoren, Zu- und Ableitungen jeglicher Art soweit sie ausschliesslich der Stockwerkseinheit dienen abdem Verzweigungspunkt auf dem jeweiligen Stockwerk.

Sichtbare Gebäudeteile wie Balkone, Loggien oder auch Fenster bestimmen das Äussere des Gebäudes und sind somit gemeinschaftlich.

Gemeinschaftliche Teile

Das ZGB regelt auch die Bauteile des Stockwerkeigentums, die nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden. Dies sind:

• Boden oder das Baurecht, auf dem das Gebäude erstellt wurde
• Bauteile, die für Bestand, konstruktive Gliederung und Festigkeit (Statik) des 
  Gebäudes oder der Räume im Stockwerkeigentum von Bedeutung sind oder die äussere 

  Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen (Fundament, Böden, Mauerwerk,

  Dach, Isolationen, Abdichtungen)
• Anlagen und Einrichtungen, die auch anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung 
  ihrer Räume dienen (Treppenhaus, Lift, Heizung, allgemeine Leitungen)

Nutzung der Teile im Sonderrecht

Die Nutzungsrechte eines jeden Stockwerkeigentümers über seine eigenen Teile sollten möglichst uneingeschränkt sein. Er sollte sein Sonderrecht also möglichst direkt oder indirekt nutzen, verwalten oder baulich ausgestalten können. Dem gegenüber steht lediglich das Nachbarschaftsrecht, welches für die Stockwerkeigentümer untereinander verbindlich ist. Es geht darin um die gegenseitige Rücksichtnahme mit Blick auf übermässige Einwirkungen wie Lärm, Gerüche oder Erschütterungen. Separat zu betrachten ist das ausschliessliche Benutzungsrecht, welches sich immer auf einen gemeinschaftlichen Teil bezieht, dem Berechtigten jedoch die alleinige bzw. ausschliessliche Nutzung vermittelt.

Nutzung der Liegenschaft | Hausordnung 

Nebst einer klaren Aufteilung einer Liegenschaft kann auch deren Nutzung definiert werden. Dazu wurden gesetzliche Bestimmungen im ZGB erlassen, worin festgehalten wird, dass jeder Stockwerkeigentümer befugt ist, die Sache insoweit zu nutzen, zu gebrauchen bzw. zu vertreten, als es mit den Rechten der anderen Stockwerkeigentümer verträglich ist. Soll eine gewisse Nutzung wie beispielsweise die Vermietung einer Wohnung auf Airbnb verboten werden, empfiehlt es sich, dieses Nutzungsverbot im Reglement schriftlich festzuhalten.

Die Hausordnung beschreibt in kurzen und klaren Sätzen das tägliche gemeinschaftliche Zusammenleben. Sie ist kein zwingender Bestandteil des Stockwerkeigentums, aber ein sinnvolles Hilfsmittel.