Habiter ou investir ?

Les points essentiels à retenir

• Acheter pour y habiter, c’est choisir un cadre de vie ; investir, c’est rechercher un rendement. Définissez votre objectif principal avant de commencer les visites.

• En tant qu’investisseur, raisonnez en rendement locatif net, après déduction des frais, des impôts, des coûts d’entretien et des éventuelles périodes de vacance locative.

• Les règles et les coûts liés à la location diffèrent entre la Région de Bruxelles-Capitale, la Flandre et la Wallonie.

• Certaines caractéristiques du bien (agencement, accès indépendant, règles de copropriété) permettent de conserver les deux possibilités.

• Passer d’une occupation personnelle à une mise en location, ou inversement, nécessite d’anticiper les coûts de mise en conformité.

Habiter : une décision qui va au-delà des considérations financières

Pour un acquéreur qui souhaite occuper personnellement son bien, la rationalité financière reste présente, mais elle n’est pas nécessairement déterminante. L’essentiel est que le bien immobilier corresponde à son projet de vie : la qualité de vie au quotidien dans le quartier, la proximité des écoles et des transports en commun, la luminosité naturelle, l’agencement des pièces et les possibilités d’agrandissement si la famille s’agrandit.

Un acquéreur occupant peut tout à fait justifier de payer un peu plus cher pour un logement qui lui plaît particulièrement, ou d’entreprendre des travaux de rénovation qui ne seraient pas économiquement justifiés pour un investisseur, simplement parce que le bien répond à ses besoins pour y vivre confortablement à long terme.

Investir : une logique guidée par les chiffres et les tendances du marché

Un investisseur immobilier adopte une approche différente dès la première visite. Rendement locatif brut, taux de vacance locative estimé, traitement fiscal du bien immobilier et facilité de revente : chaque paramètre est évalué, comparé et mis en perspective avec les autres opportunités du marché.

Un bien qui pourrait ne pas séduire un acquéreur souhaitant y habiter, parce qu’il est trop petit, trop éloigné du centre ou manque de caractère, peut néanmoins constituer un excellent investissement s’il répond à une demande locative forte et durable.

La localisation reste déterminante, mais elle est évaluée sous un autre angle. Alors qu’un futur occupant privilégie un quartier dans lequel il se plaît personnellement, un investisseur recherche une zone bénéficiant d’une demande locative structurellement forte, à proximité des bassins d’emploi ou des grands axes de transport.

Les frais et la fiscalité pèsent lourdement sur le rendement final : droits d’enregistrement, frais de notaire, précompte immobilier et fiscalité des revenus locatifs doivent tous être pris en compte.

Notre guide consacré aux frais liés à l’achat d’un bien immobilier en Belgique détaille les principaux postes de dépenses. Notre aperçu des évolutions concernant les propriétaires et les investisseurs présente également les dernières évolutions réglementaires dans les différentes Régions.

Les questions essentielles à se poser avant d’investir dans l’immobilier en Belgique

Avant d’acheter un bien immobilier à des fins d’investissement, prenez le temps de répondre à quelques questions essentielles :

• Rendement brut ou rendement net ? Le rendement brut compare les loyers annuels au prix d’achat du bien. Le rendement net tient également compte des frais, des impôts, de l’entretien et des périodes sans locataire. Fondez votre décision sur le rendement net.

• La demande locative est-elle forte et durable dans le quartier ? Examinez la proximité des bassins d’emploi, des universités, des transports en commun et des différents services et commerces.

• Quel sera le coût total de l’investissement ?Intégrez les frais d’acquisition, les éventuels travaux de rénovation et les charges récurrentes, et ne vous limitez pas au seul prix d’achat.

• Quelles sont les règles applicables à la location ?

  Les exigences auxquelles doivent répondre les biens mis en location, notamment en matière de performance énergétique, diffèrent entre la Région de Bruxelles-Capitale, la Flandre et la Wallonie.

• Acheter en personne physique ou par l’intermédiaire d’une société ? La réponse dépend de votre situation personnelle et fiscale. Consultez notre article consacré à l’achat immobilier en personne physique ou via une société.

• S’agit-il d’un investissement, d’un futur logement ou des deux ? Si vous envisagez l’achat d’une résidence secondaire ou d’un logement dans lequel vous souhaitez habiter ultérieurement, consultez également notre article consacré à l’acquisition d’une seconde résidence.

Un seul marché, deux stratégies d’achat

Ces deux approches ne sont pas incompatibles : elles coexistent sur un même marché immobilier.

Un bien à rénover peut représenter une excellente opportunité de création de valeur pour un investisseur, tout en décourageant un acquéreur qui souhaite emménager immédiatement dans un logement prêt à habiter.

L’essentiel est de définir clairement votre objectif principal avant même de commencer les visites. Mélanger ces deux approches sans établir de priorité conduit souvent à des compromis, tant en matière de qualité de vie au quotidien que de rendement financier.

Conserver les deux possibilités

Certaines caractéristiques d’un bien immobilier permettent de réaliser un achat sans devoir s’engager définitivement dans une seule stratégie.

Un bien dont la configuration permet une éventuelle division ultérieure, avec des raccordements indépendants aux réseaux d’eau et un accès séparé, sera généralement plus facile à louer ou à revendre qu’un logement dont l’agencement est peu flexible.

Vérifiez également que les prescriptions urbanistiques et l’affectation du bien sont compatibles avec une éventuelle mise en location, et pas uniquement avec votre projet d’occupation personnelle immédiat. Vous éviterez ainsi de découvrir trop tard qu’un changement d’affectation ou de destination nécessite un permis d’urbanisme.

Les règles applicables au sein de la copropriété méritent également une attention particulière. Consultez attentivement l’acte de base et le règlement de copropriété. Certains immeubles imposent des restrictions ou encadrent strictement les possibilités de location, ce qui peut limiter votre flexibilité à l’avenir.

Enfin, privilégiez une structure de financement suffisamment souple. En évitant des indemnités de remploi ou d’autres frais excessifs en cas de remboursement anticipé, vous conservez la possibilité d’adapter votre stratégie ultérieurement.

Si vous envisagez de mettre votre bien en location, notre article consacré à l’optimisation de votre investissement locatif vous présente des conseils pratiques destinés aux propriétaires-bailleurs.

Réussir un changement d’affectation ou d’utilisation

Transformer un logement occupé à titre de résidence principale en investissement locatif, ou inversement, nécessite une certaine préparation.

Vous devez anticiper les éventuels coûts d’adaptation : mise en conformité de l’installation électrique, amélioration de la performance énergétique (certificat PEB en Wallonie et à Bruxelles, EPC en Flandre) et, éventuellement, installation de compteurs individuels pour les différents raccordements aux réseaux.

Le choix du moment pour effectuer cette transition est tout aussi important. Profiter d’une période de forte demande locative ou d’un marché favorable à la revente peut faire une réelle différence.

Se poser ces questions dès l’acquisition permet d’éviter des adaptations coûteuses par la suite.

Que vous envisagiez d’habiter le bien ou d’investir dans l’immobilier, un conseiller Engel & Völkers peut vous aider à définir clairement vos objectifs et à évaluer chaque bien en fonction de ceux-ci.

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