Vastgoedoverdracht

In België vormen de successierechten vaak een aanzienlijke kostenpost voor erfgenamen die onroerend goed erven. De tarieven kunnen snel oplopen, ook bij erfenissen in rechte lijn (van ouders op kinderen) en tussen partners. Een schenking bij leven kan de fiscale kosten van de vermogensoverdracht beperken, afhankelijk van het gewest, de verwantschap en de familiale en vermogenssituatie. Voor bepaalde nalatenschappen gelden immers vrijstellingen, onder meer voor de gezinswoning die onder bepaalde voorwaarden wordt geërfd door de langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende partner.

Voor een schenking van onroerend goed geldt in 2026 in de drie gewesten hetzelfde tariefschema: 3% op de schijf tot € 150.000, 9% op de schijf van € 150.000 tot € 250.000, 18% op de schijf van € 250.000 tot € 450.000 en 27% op het gedeelte boven € 450.000.

Een schenking kan betrekking hebben op de volle eigendom of worden opgesplitst in vruchtgebruik en blote eigendom. In dat laatste geval behoudt de schenker het vruchtgebruik, wat betekent dat hij of zij het goed levenslang mag bewonen of verhuren, terwijl de blote eigendom wordt overgedragen. De blote eigenaar bezit het goed, maar kan er niet zelfstandig het volledige genot van uitoefenen zolang het vruchtgebruik loopt. Bij een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik worden de schenkbelastingtarieven toegepast op de waarde van de volle eigendom, ook al behoudt de schenker het vruchtgebruik.

Deze keuze vraagt de nodige overweging, rekening houdend met de familiale situatie en de behoeften van alle betrokkenen.

Concreet bedragen de schenkingsrechten voor een onroerend goed met een geschatte waarde van € 500.000 ongeveer € 63.000, ofwel een effectief tarief van 12,6%. Dit voorbeeld geldt voor een situatie waarin één ouder het volledige goed aan één kind schenkt, zonder rekening te houden met eerdere onroerende schenkingen. Het bedrag is exclusief notariserelonen en andere aktekosten. Afhankelijk van het gewest en de familiale situatie liggen deze kosten vaak lager dan de successierechten die bij een erfenis verschuldigd zouden zijn. Wie tijdig een schenking plant, kan doorgaans gebruikmaken van gunstigere fiscale voorwaarden.

Onroerend goed: een vermogen dat moeilijk te verdelen is

In tegenstelling tot een financiële portefeuille is een onroerend goed niet eenvoudig onder meerdere erfgenamen te verdelen. Dat is vaak het moment waarop spanningen ontstaan: de ene wil de gezinswoning behouden, de andere wil ze liever verkopen en een derde heeft nood aan liquide middelen.

Dergelijke situaties kunnen tijdens het leven van de eigenaar worden voorbereid door duidelijke afspraken te maken. Zo kan één erfgenaam het onroerend goed overnemen en de anderen financieel vergoeden. Een andere mogelijkheid is om het goed vooraf te verkopen, zodat de opbrengst op een evenwichtige manier kan worden verdeeld.

Dergelijke regelingen moeten wel de rechten van de reservataire erfgenamen respecteren. De wet waarborgt hun immers een minimaal aandeel in de nalatenschap.

Wat op het eerste gezicht een louter juridische formaliteit lijkt, is in werkelijkheid een vorm van bescherming: het helpt voorkomen dat naasten op een emotioneel moeilijk moment voor lastige keuzes komen te staan.

Professionele begeleiding: een discrete maar doorslaggevende troef

Een vastgoedoverdracht vraagt om een doordachte aanpak. Voor elke schenking van onroerend goed is de tussenkomst van een notaris verplicht. De notaris stelt de authentieke akte op en waakt over de juridische zekerheid van de verrichting.

Ook de expertise van een vastgoedprofessional speelt een belangrijke rol, onder meer om de waarde van het goed in te schatten en de vermogensrechtelijke keuzes te onderbouwen.

Wat is de werkelijke waarde van een eigendom? Hoe zal die waarde zich mogelijk ontwikkelen? Is het aangewezen om het goed te behouden, in natura over te dragen of vóór de overdracht te verkopen? Door deze vragen tijdig te beantwoorden, ontstaan er aanzienlijk meer mogelijkheden en kunnen heel wat misverstanden op een later moment worden vermeden.

Een beslissing die verder gaat dan het financiële aspect

Een vermogen overdragen, betekent meer dan alleen een bezit doorgeven. Achter elk onroerend goed schuilt vaak een verhaal: herinneringen, een thuis en een plek waar verschillende generaties zijn opgegroeid.

Die emotionele dimensie mag niet uit het oog worden verloren door uitsluitend vanuit fiscaal oogpunt te redeneren. Anders bestaat het risico dat keuzes die op papier optimaal lijken, in de praktijk moeilijk liggen binnen de familie.

Door hier tijdig en open met naasten over te praten, kunnen stilzwijgende verwachtingen en onuitgesproken meningsverschillen worden voorkomen. Zo vermijd je dat spanningen blijven doorwerken, zelfs lang nadat de akte is ondertekend.

Wie de overdracht van zijn vastgoed tijdig voorbereidt, biedt zijn naasten meer gemoedsrust op het moment dat ze die het hardst nodig hebben. Tegelijk behoudt hij zelf de regie over zijn keuzes, in plaats van de gevolgen ervan achteraf te moeten ondergaan.

Onze adviseurs spreken wekelijks met families die met deze vragen worden geconfronteerd. Ze nemen graag de tijd om jouw situatie in alle vertrouwelijkheid te bespreken. Indien gewenst, kunnen ze je ook in contact brengen met een notaris die ze vertrouwen.