Wonen of investeren?

Belangrijkste aandachtspunten

• Wie een woning koopt om er zelf in te wonen, kiest voor een bepaalde levensstijl. Wie investeert, streeft naar rendement. Bepaal uw belangrijkste doelstelling voordat u vastgoed gaat bezichtigen.

• Als investeerder kijkt u best naar het nettohuurrendement, na aftrek van kosten, belastingen, onderhoud en eventuele periodes waarin de woning niet verhuurd is.

• De regels en kosten voor verhuur verschillen tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Vlaanderen en Wallonië.

• Bepaalde kenmerken, zoals de indeling van de woning, een afzonderlijke toegang en de regels binnen de mede-eigendom, kunnen beide opties openhouden.

• Wie een woning later wil verhuren in plaats van er zelf in te wonen, of omgekeerd, moet vooraf rekening houden met de kosten en wettelijke vereisten die een bestemmingswijziging met zich kan meebrengen.

Zelf in de woning wonen: een beslissing die verder gaat dan cijfers

Voor wie een woning koopt om er zelf in te wonen, speelt financiële rationaliteit uiteraard een rol, maar ze is niet doorslaggevend. Het belangrijkste is dat de woning aansluit bij uw levensplannen. Denk aan de dagelijkse leefkwaliteit van de buurt, de nabijheid van scholen en openbaar vervoer, natuurlijke lichtinval, de indeling van de ruimtes en de mogelijkheden om de woning uit te breiden wanneer het gezin groeit.

Als koper die de woning zelf zal bewonen, kunt u perfect verantwoorden dat u iets meer betaalt voor een woning waarop u verliefd bent geworden. Ook renovatiewerken die vanuit investeringsperspectief economisch minder interessant zijn, kunnen een logische keuze zijn wanneer de woning op lange termijn perfect aansluit bij uw woonbehoeften.

Investeren: een strategie gebaseerd op cijfers en markttrends

Een vastgoedinvesteerder kijkt vanaf het eerste bezoek met een andere blik naar een pand. Het bruto- en nettohuurrendement, de geschatte leegstand, de fiscale behandeling van het vastgoed en de verkoopbaarheid op termijn: elke parameter wordt afgewogen, vergeleken en getoetst aan andere investeringsmogelijkheden op de markt.

Een woning die minder aantrekkelijk lijkt voor iemand die er zelf wil wonen, bijvoorbeeld omdat ze te klein is, buiten het stadscentrum ligt of weinig karakter heeft, kan toch een uitstekende investering zijn wanneer ze beantwoordt aan een sterke en aanhoudende huurvraag.

De ligging blijft cruciaal, maar wordt vanuit een ander perspectief beoordeeld. Terwijl iemand die zelf in de woning wil wonen vooral belang hecht aan een buurt waar hij of zij graag verblijft, zoekt een investeerder naar een locatie met een structureel sterke huurmarkt, bijvoorbeeld in de buurt van tewerkstellingscentra of belangrijke openbaarvervoersverbindingen.

Ook kosten en belastingen hebben een grote invloed op het uiteindelijke rendement. Verkooprechten (registratierechten), notariskosten, onroerende voorheffing en de fiscale behandeling van huurinkomsten moeten allemaal in rekening worden gebracht.

In onze gids over de kosten bij de aankoop van vastgoed in België vindt u een overzicht van de belangrijkste kosten. Daarnaast leest u in ons overzicht van de veranderingen voor eigenaars en investeerders welke recente ontwikkelingen er op gewestelijk niveau zijn.

Belangrijke vragen voordat u in Belgisch vastgoed investeert

Neem vóór de aankoop van een investeringspand de tijd om een aantal essentiële vragen te beantwoorden:

• Bruto- of nettohuurrendement? Het brutorendement vergelijkt de jaarlijkse huurinkomsten met de aankoopprijs van het vastgoed. Bij het nettohuurrendement worden ook de kosten, belastingen, onderhoudskosten en eventuele periodes zonder huurders in rekening gebracht. Baseer uw investeringsbeslissing daarom op het nettoresultaat.

• Is er een sterke en duurzame huurvraag in de buurt? Onderzoek de nabijheid van tewerkstellingscentra, universiteiten, openbaar vervoer en andere voorzieningen.

• Hoeveel bedraagt de totale investering? Houd rekening met alle aankoopkosten, eventuele renovatiewerken en terugkerende kosten. Kijk dus verder dan alleen de aankoopprijs.

• Welke verhuurregels zijn van toepassing? De wettelijke vereisten voor huurwoningen, waaronder de normen inzake energieprestaties, verschillen tussen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Vlaanderen en Wallonië.

• Koopt u als natuurlijke persoon of via een vennootschap? De juiste keuze hangt af van uw fiscale en persoonlijke situatie. Lees hierover meer in ons artikel over vastgoed kopen als privépersoon of via een vennootschap.

• Koopt u als investering, als toekomstige eigen woning of met beide doelstellingen? Overweegt u een tweede verblijf of een woning waar u later zelf wilt wonen? Lees dan ook ons artikel over het aankopen van een tweede verblijf.

Eén vastgoedmarkt, twee aankoopstrategieën

Deze twee benaderingen sluiten elkaar niet uit. Ze bestaan naast elkaar binnen dezelfde vastgoedmarkt.

Een te renoveren woning kan voor een investeerder een uitstekende opportuniteit zijn om meerwaarde te creëren, terwijl ze minder aantrekkelijk is voor iemand die onmiddellijk wil verhuizen naar een instapklare woning.

De sleutel is om uw belangrijkste doelstelling duidelijk te bepalen voordat u vastgoed begint te bezichtigen. Beide benaderingen combineren zonder een duidelijke prioriteit leidt vaak tot compromissen, zowel op het vlak van wooncomfort als van financieel rendement.

Beide mogelijkheden openhouden

Bepaalde kenmerken van een woning laten u toe om een aankoop te doen zonder uzelf definitief op één strategie vast te pinnen.

Een pand waarvan de indeling een toekomstige opsplitsing mogelijk maakt, met afzonderlijke nutsvoorzieningen en een eigen toegang, is doorgaans gemakkelijker te verhuren of opnieuw te verkopen dan een woning met een weinig flexibele indeling.

Controleer ook of de geldende stedenbouwkundige voorschriften en de bestemming van het pand verhuur toelaten, en niet alleen of ze overeenstemmen met uw onmiddellijke woonplannen. Zo vermijdt u dat u pas achteraf ontdekt dat een functiewijziging of bestemmingswijziging een vergunning vereist.

Ook de regels binnen de mede-eigendom verdienen bijzondere aandacht. Lees de basisakte en het reglement van mede-eigendom zorgvuldig na. Sommige gebouwen leggen beperkingen op aan verhuur of onderwerpen die aan strikte voorwaarden. Dat kan uw toekomstige mogelijkheden aanzienlijk beperken.

Tot slot is het verstandig om uw financiering voldoende flexibel te structureren. Door buitensporige wederbeleggingsvergoedingen of andere hoge kosten bij vervroegde terugbetaling te vermijden, behoudt u de mogelijkheid om uw strategie later bij te sturen.

Bent u van plan uw woning te verhuren? In ons artikel over het optimaliseren van uw huurwoning ontdekt u praktische strategieën voor eigenaars en verhuurders.

Succesvol overschakelen naar een andere bestemming

Een woning die aanvankelijk als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt later verhuren als investering, of omgekeerd, vraagt de nodige voorbereiding.

Houd vooraf rekening met eventuele aanpassingskosten, zoals het conform maken van de elektrische installatie, het verbeteren van de energieprestatie van de woning (EPC) en, indien nodig, het plaatsen van afzonderlijke nutsmeters.

Ook het juiste moment voor de omschakeling speelt een belangrijke rol. Inspelen op een periode met een grote huurvraag of op een gunstige vastgoedmarkt voor wederverkoop kan een aanzienlijk verschil maken.

Door deze vragen al bij de aankoop te stellen, vermijdt u achteraf onnodige en vaak dure aanpassingen.

Of u nu een woning zoekt om er zelf in te wonen of als investering, een vastgoedadviseur van Engel & Völkers helpt u graag om uw doelstellingen scherp te stellen en elk pand vanuit het juiste perspectief te beoordelen.

Ontdek een Engel & Völkers-kantoor in uw buurt en bespreek er uw vastgoedplannen met onze adviseurs.

Terminologische opmerking: Ik heb bewust Belgische vastgoedtermen gebruikt, zoals verkooprechten, onroerende voorheffing, mede-eigendom, basisakte, reglement van mede-eigendom en EPC. Daarbij is rekening gehouden met de regionale verschillen tussen Vlaanderen, Brussel en Wallonië.