Redaktion: Spüren Sie bereits erste Auswirkungen der Pandemie auf den Einzelhandelsmarkt in Berlin?
Veronika Tomas-Kelava: Die Pandemie-Situation, in der wir uns momentan befinden, hat ganz unterschiedliche Auswirkungen auf den Einzelhandel. Zu den Profiteuren gehören Lebensmittelhändler, Nahversorger sowie Apotheken. Sie stellen die Grundversorgung dar und verzeichnen momentan Einkommenssteigerungen. Damit gewinnen auch Immobilien dieser Asset-Klasse bei den Investoren an Bedeutung. Bei bestehenden Mietverträgen profitieren manche Vermieter hier momentan sogar von der Umsatzsteigerung: Im Fall einer Umsatzmiete (Turnover Rent) zahlt der Mieter zusätzlich zu einer Grundmiete einen bestimmten Anteil seines im Mietobjekt erzielten Umsatzes an den Vermieter.
Für viele Einzelhändler, die nicht zur Grundversorgung beitragen, für Dienstleister und Gastronomen ist die Krise jedoch bereits jetzt existenzbedrohend. Sie dürfen keinen Kundenverkehr mehr zulassen, doch dreht sich das Kostenrad weiter. Die Berliner Einzelhandelsmieten liegen in guten Lagen bei ca. 80 bis 300 Euro/m², Unterhaltskosten und Lohnkosten kommen dazu. Wenn dann der Absatz komplett stoppt, führt das direkt ins wirtschaftliche Chaos.
Das lässt viele Einzelhändler und Gastronomen kreativ werden: Restaurantketten installieren Lieferservices, Kellner übernehmen den Lieferantenjob und zahlreiche Einzelhändler erweitern ihr Online- und Versandangebot. Doch die Belastung hoher Fixkosten durch Miete bleibt ein Problem. In den vergangenen Tagen erreichten uns erste Meldungen, dass Einzelhandelsmieter ihre Mietzahlungen teilweise aussetzen. Damit wird das Problem nicht gelöst, sondern verlagert und an die Vermieter weitergegeben.
Redaktion: wie sieht der Vermietungsmarkt für Einzelhandelsimmobilien derzeit aus?
Veronika Tomas-Kelava: Nicht nur wir, auch viele unserer Kunden arbeiten momentan mit stark reduzierten persönlichen Kontakten und oft aus dem Homeoffice. Im Zuge von Flächenanmietungen wird normalerweise mehrfach besichtigt und vor Ort am Objekt geprüft, unsere Kunden kommen oft aus dem Ausland. Unsere globalisierte Einzelhandelswelt schrumpft derzeit auf ein Minimum. Hinzu kommt die mangelnde Planungssicherheit – bestehende Expansionspläne werden auf Eis gelegt, angeschobene und vorbereitete Anmietungen werden oft gestoppt.
Redaktion: Welche Auswirkungen erwarten Sie mittelfristig für den Vermietungsmarkt?
Veronika Tomas-Kelava: Berlin stellt aufgrund seiner Größe mit rund 3,6 Millionen Einwohnern einen der bedeutendsten Einzelhandelsstandorte in Deutschland und Europa dar. Kennzeichnend für die Stadt ist die polyzentrische Struktur mit zahlreichen innerstädtischen Einzelhandelslagen. Ein ausreichendes Flächenangebot ist da und es kommt auch immer wieder zu Leerständen.
Dieser Flächenüberhang wird in den kommenden Monaten wohl noch einmal zunehmen. Denn auch wenn Bund und Länder Hilfe bereitstellen, werden viele Einzelhändler nicht in der Lage sein, die Einbußen und Mietrückstände auszugleichen.
Redaktion: Wie wirkt sich die Corona-Pandemie im Bereich Retail Investment und Teileigentums-Investment aus?
Veronika Tomas-Kelava: Auch hier verzeichnen wir einen Nachfragerückgang. Vor allem die bereits in der Vergangenheit kränkelnde Asset-Klasse Shopping-Center wird durch Corona auf die Intensivstation verlegt. Schwierigkeiten sehen wir aber auch im Teileigentumsbereich. Und zwar auf beiden Seiten, denn so wie momentan kaum in Retailobjekte investiert wird, ziehen auch viele Eigentümer Objekte aus der Vermarktung zurück und warten die Krise ab.
Am positivsten bewerten wir die Aussichten für Wohn- und Geschäftshäuser mit moderatem Retailanteil, denn hier offeriert der Wohnanteil durchaus solide Mieteinnahmen.
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