von Benjamin Rogmans, Geschäftsführer Engel & Völkers Commercial Berlin
Berlin, 28. November 2025 | Wer derzeit sein Immobilienportfolio aufräumt, handelt nicht aus der Defensive heraus. Ganz im Gegenteil: Da sich der Markt in den vergangenen Monaten spürbar stabilisiert hat, lassen sich Transaktionen wieder verlässlich planen. Im dritten Quartal 2025 erreichte das Transaktionsvolumen in Deutschland rund 8,1 Milliarden Euro, was einem Anstieg von 13 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Für die ersten drei Quartale summierte sich das Volumen somit auf 22,4 Milliarden Euro.
Besonders das Segment Wohnen (ab 50 Einheiten) zeigte mit einem Transaktionsvolumen von 6,0 Milliarden Euro eine starke Entwicklung und übertraf das Vorjahresniveau um 25 Prozent. Gleichzeitig schuf die im Juni vollzogene Zinssenkung der EZB auf 2,00 Prozent ein Finanzierungsklima, das wieder mehr Spielraum eröffnet.
Viele Versicherungen, Pensionskassen und Fonds nutzen diese Phase und das Jahresendgeschäft aktiv, um ihre Bestände neu auszurichten. Portfoliobereinigung bedeutet dabei weit mehr, als unterdurchschnittliche Assets kurzfristig abzustoßen. Vielmehr stellt sich eine grundlegendere Frage: Passt dieses Objekt noch zur langfristigen Strategie, oder blockiert es Kapital, das anderswo mehr bewirken könnte? ESG-Konformität, Lagequalität, Drittverwendbarkeit und Segmentperspektive geben die Richtung vor. Was diesen Kriterien nicht mehr genügt, kommt strukturiert, klar bepreist und professionell aufbereitet auf den Markt.
Im Zuge dieser strategischen Bereinigungen rücken gezielte Re-Investments in den Vordergrund. Nicht als Reaktion auf Druck, sondern als bewusster Bestandteil eines langfristig orientierten Portfoliomanagements. Institutionelle Eigentümer trennen sich von Objekten, die nicht mehr zur übergeordneten Strategie passen, um Kapital gezielt neu zu allokieren.
Wohnen bleibt dabei der Schlüsselmarkt. Unter allen Assetklassen steht Wohnen klar an der Spitze. Laut aktuellem E&V-Trendreport erwarten 83 Prozent der befragten Investoren stabile oder steigende Preise, drei Viertel sehen darin die größte Chance der kommenden fünf Jahre. Die Gründe liegen auf der Hand: anhaltender Nachfrageüberhang, verlässliche Cashflows und ein Mietmarkt, der in Krisenzeiten Stabilität bietet.
Für viele institutionelle Investoren ist Wohnen damit wieder das Rückgrat ihrer Portfoliostrategie. Logistik- und Light-Industrial-Flächen werden als Ergänzung betrachtet, um Ertragsprofile zu diversifizieren. Letzteres befeuert von E-Commerce, Industrieansiedlungen und Reshoring. Auch ESG-konforme Core-Büros in zentralen Lagen können wieder in den Fokus geraten, sofern sie flexibel nutzbar sind und den stark gestiegenen Ansprüchen der Nutzer gerecht werden. Nischen wie Pflege, Bildung oder Rechenzentren liefern spezialisierte Ertragsströme, doch das Fundament institutioneller Allokation bildet erneut das Wohnen.
Portfoliobereinigung ist heute weniger ein Korrekturinstrument als eine Daueraufgabe. Der Markt zwingt Investoren, ihre Strategien zu schärfen und Kapital dort einzusetzen, wo es Wirkung entfaltet. Nicht Geschwindigkeit entscheidet, sondern Konsequenz. Wer jetzt handelt, verschafft sich strukturellen Vorsprung.
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