09.03.2020 | Das Transaktionsvolumen auf dem Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt ist 2019 um 10,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf rund 4,9 Milliarden Euro gesunken (2018: 5,5 Milliarden Euro). Dabei zeigte sich die Anzahl der Transaktionen, wie bereits in 2018, rückläufig und ging um 13,5 Prozent im Vorjahresvergleich zurück. Insgesamt wurden in Berlin im vergangenen Jahr 887 Wohn- und Geschäftshäuser gehandelt (2018: 1.026 Verkäufe).
Der durchschnittliche Kaufpreis eines Wohn- und Geschäftshauses stieg im Vorjahresvergleich erneut an, um 3,1 Prozent auf 5,52 Millionen Euro (2018: 5,36 Mio. Euro). Die Analyse der Marktentwicklung von Engel & Völkers Commercial Berlin basiert auf den vorläufigen Daten des Gutachterausschusses Berlin.
„Der Mietendeckel wirkt sich bereits seit dem ersten Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 auf das Transaktionsgeschehen am Berliner Zinshausmarkt aus“, sagt Philip Hetzer, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Berlin. „Viele Kaufinteressenten verunsichert die fragwürdige Rechtssicherheit des Mietendeckels.“ Daran ändere auch das nun in Kraft getretene Gesetz wenig, solange die Klagen zur Verfassungsmäßigkeit nicht gerichtlich entschieden seien. „Auf Seiten der Banken herrscht Unsicherheit bezüglich Neubewertungen. Der Fremdkapitalanteil bei Finanzierungen ist bereits gestiegen“, so Hetzer. „Trotz der herausfordernden Marktlage konnten wir zum Jahresende 2019 einen deutlichen Anstieg der Transaktionszahlen beobachten.“
Mit 72 Transaktionen überholt Reinickendorf die letztjährig bestplatzierten Innenstadtbezirke Neukölln (65 Transaktionen) und Steglitz (63). Besonders positiv im Vorjahresvergleich entwickelte sich Köpenick mit rund 30 Prozent mehr Transaktionen (43) und einem rund 135 Prozent höheren Umsatzvolumen.
Die wenigsten Transaktionen wurden wie bereits im Vorjahr in Marzahn (9 Transaktionen), Hohenschönhausen (11) und Hellersdorf (14) verzeichnet. Dabei verzeichnet Marzahn sowohl bei der Transaktionsanzahl (+50%) als auch beim Volumen (+363,5%) die mit Abstand größten Zuwächse. Dies erklärt sich einerseits durch die Nachfrage- und Preisentwicklung in den einzelnen Lagen sowie durch das knapper werdende Angebot, steht aber auch im Zusammenhang mit dem Objektbestand: So finden sich in den östlichen Randbezirken vornehmlich Objekte in Plattenbauweise, die aufgrund ihres großen Volumens seltener gehandelt werden.
Das mit Abstand höchste Umsatzvolumen erzielte Charlottenburg mit 678,5 Millionen Euro (+70,9%) – ein um mehr als 300 Millionen Euro höheres Volumen als die zweit- und drittplatzierten Bezirke Kreuzberg (367,1 Mio. Euro, +67,1%) und Wilmersdorf (360,7 Mio. Euro, +40,8%). Im Vorjahr führte Friedrichshain noch mit 477,4 Mio. Euro das Umsatzvolumen-Ranking an.
Den mit 13,26 Mio. Euro höchsten durchschnittlichen Kaufpreis erzielten Objekte in stark gefragter Mitte-Lage (+167,3%), sowie in den City-West-Bezirken Charlottenburg (10,94 Mio. Euro, +46,1%) und Wilmersdorf (8,39 Mio. Euro, +24,4%). Die größten Preiszuwächse, neben den am stärksten gestiegenen durchschnittlichen Kaufpreisen für Objekte in Mitte, gab es 2019 in Zehlendorf (+110%) und Köpenick (+79,7%).
„Mit Blick auf die insgesamt nach unten korrigierten Preise gehen wir für 2020 von einem weiterhin rückläufigen Transaktionsvolumen aus“, so Philip Hetzer. Bei der Anzahl der Transaktionen rechnet der Immobilienexperte jedoch mit einer Trendwende und prognostiziert zwischen 950 und 1.050 gehandelte Objekte im laufenden Jahr: „Nachdem viele institutionelle Investoren ihre Ankaufsprofile neu ausgerichtet haben, verändert sich unser Kundenkreis. Wir betreuen vermehrt private Käufer, die weniger auf kurzfristige Rendite und stärker auf den langfristigen Bestand setzen – auch über die fünfjährige Geltungsdauer des Mietendeckels hinaus – und damit auf die weiterhin positive wirtschaftliche Entwicklung Berlins.“
Informationen zur Datengrundlage:
Die Zahlen basieren auf den vorläufigen Daten des Gutachterausschusses Berlin vom 3. Februar 2020. Die Zahlen der Vorjahresdaten haben als Stichtag den 12. Februar 2019. Die Altbezirke basieren auf den Grenzen vor der Bezirksreform am 1. Januar 2001.
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