Mietendeckel & Co. – Diese Perspektiven bietet der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin

Ein Interview mit Rackham F. Schröder zum bevorstehenden Mietendeckel in Berlin

01.10.2019 – Bereits im Juni dieses Jahres hat der Berliner Senat beschlossen, einen Mietendeckel, also eine Mietobergrenze, einzuführen. Inzwischen ist ein erster Entwurf des Gesetzes bekannt geworden, über den ausführlich in der Presse berichtet wird. Die aktuellen politischen und gesellschaftlichen Entwicklungen haben wir mit Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial in Berlin, diskutiert.

Welche Erfahrungen haben Sie in den vergangenen Wochen mit den politischen Entscheidungen pro Mietendeckel und Wohnpaket gemacht? Sind bereits erste Auswirkungen auf den Markt erkennbar?

Rackham F. Schröder: Unsere Erfahrungen in den vergangenen Wochen zeigen, dass sich die aktuelle Politik bereits im Markt bemerkbar macht. Viele Eigentümer von Berliner Objekten bewerten ihre Positionen neu. Auf Käuferseite agieren besonders institutionelle Kunden aktuell verhalten. Die Nachfrage vonseiten Family Offices, Liebhabern und Entwicklern hingegen bewegt sich auf einem ähnlich hohen Niveau wie noch vor einigen Monaten.

Welche Preisentwicklungen sehen Sie für die Zukunft?

Rackham F. Schröder: Unserer derzeitigen Einschätzung nach sind Kaufpreissteigerungsraten wie in der vergangenen Dekade relativ unwahrscheinlich. Realistischer ist in Anbetracht der möglichen Einführung des Mietendeckels eher ein leichter Preisrückgang. Außerdem stellt sich die Frage nach weiteren Einschränkungen. Insbesondere drängt sich mir die Frage auf, wie lange der Gewinn aus Immobilienverkäufen nach zehn Jahren steuerfrei bleibt. Auch die Auswirkungen der Grundsteuerreform und die eventuell einzuführende Vermögenssteuer bleiben abzuwarten. Wir raten unseren Kunden eigentlich fast immer dazu, ihre Immobilien zu halten. Momentan gibt es jedoch einige Gründe, die dafür sprechen, einen Verkauf kurz- oder mittelfristig in Erwägung zu ziehen, um noch vom derzeit bestehenden Markthoch zu profitieren und die teils enormen Wertzuwächse der letzten Jahre zu sichern.

Sind Berliner Immobilien denn immer noch ein Investment wert?

Rackham F. Schröder: Bei allen Diskussionen über eine Regulierung des Mietmarktes dürfen wir nicht vergessen, was die Auslöser für die momentanen politischen Entscheidungen sind: die Attraktivität unserer Stadt und der damit verbundene Zuzug. Langfristig sind Berliner Objekte nach wie vor Top-Anlageprodukte, denn die Rahmenbedingungen sind einmalig: Berlin ist und bleibt attraktiv und zieht viele Menschen und Unternehmen an. Die Wohnungsnachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Es wird immer noch viel zu wenig gebaut. Und bei allem Aktionismus sind die Berliner Immobilienpreise und Mieten im innerdeutschen und im europäischen Vergleich nach wie vor günstig. Hinzu kommt, dass sich die Zinsen auf einem niedrigen Niveau bewegen und auch die Abschreibungen von 2–2,5 % weiterhin interessant sind. Zudem fallen mir keine echten alternativen Anlagemöglichkeiten ein, bei denen die Chancen so deutlich die Risiken überwiegen.​