18.09.2019 – Mit einem neuen Rekordtransaktionsvolumen im Jahr 2018 von rund 5,51 Mrd. Euro bleibt die Bundeshauptstadt nach wie vor der mit Abstand größte Zinshausmarkt in Deutschland. Auch aufgrund großer Paketverkäufe nahm die umgesetzte Geldmenge im Vorjahresvergleich um 13,8 % zu, wohingegen die Zahl der verkauften Objekte das fünfte Jahr in Folge zurückgegangen ist – zuletzt auf nur noch 1.038 Anlageimmobilien.
Obwohl die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser überwiegend gestiegen sind, wurden weniger Objekte zum Verkauf angeboten. Investoren sahen demzufolge noch Spielraum bei der Preisentwicklung. Berlin, als einer der weltweit herausragenden Standorte für Start-ups mit einer florierenden Digital- und Kreativwirtschaft, ist folglich unter Immobilienanlegern ein weiterhin attraktives Investitionsziel.
Mit rund 50,9 % entfiel knapp über die Hälfte des Transaktionsvolumens 2018 auf die Stadtbezirke innerhalb der Berliner Ringbahn. Jedoch machten diese nur einen Anteil von 37,4 % der verkauften Anlageimmobilien im gesamten Stadtgebiet aus – 2017 waren es noch 40,2 %. Aufgrund der begrenzten Zahl an angebotenen Zinshäusern in den Innenstadtbezirken erweitern Kaufinteressenten ihren räumlichen Anlagefokus zunehmend auf das gesamte Stadtgebiet. So ist im Bezirk Lichtenberg die Transaktionsanzahl 2018 im Vorjahresvergleich um 45,2 % auf 45 Objekte gestiegen.
Die ungebrochen hohe Nachfrage bei gleichzeitig überschaubarem Angebot hat in den sehr guten und zentralen Lagen nochmals zu Preissteigerungen geführt – hier werden Kaufpreise von bis zu 6.250 Euro/qm erzielt. Dementsprechend müssen Preise bis zum 42-Fachen der Jahresnettokaltmiete für diese Objekte gezahlt werden. Diese weisen allerdings ein sehr geringes Anlagerisiko aufgrund der hervorragenden Vermietbarkeit auf.
Infolge des steten Bevölkerungszuwachses und eines überproportionalen Anstiegs an Einpersonenhaushalten hat sich der Wohnraumdruck weiter verschärft. Die zu geringe Angebotsausweitung aufgrund einer unzureichenden Bautätigkeit hat im Ergebnis zu einer starken Zunahme des Mietpreisniveaus geführt.
Der Berliner Senat hat als regulierende Maßnahme die Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz verabschiedet. Der sogenannte „Mietendeckel“ sieht für nicht mietpreisgebundene Bestandswohnungen einen fünfjährigen Mieterhöhungsstopp vor. Die aktuell fehlende Rechtssicherheit führt bei institutionellen Investoren zu einer gegenwärtigen Kaufzurückhaltung, sodass private Anleger wieder verstärkt in den Fokus rücken. Dementsprechend sind die Vermarktungszeiten von Zinshäusern, trotz politischer Unwägbarkeiten, bisher stabil geblieben.
Aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen geht Engel & Völkers Commercial für das Gesamtjahr 2019 von einem weiteren Rückgang der Kauffälle im Wohn- und Geschäftshaussegment bei gleichzeitig stabil bleibenden Preisen aus. Das Umsatzvolumen wird sich voraussichtlich auf einem Niveau zwischen 4,5 und 5,0 Mrd. Euro bewegen.
AKTUELLER HINWEIS: Der Gesetzentwurf zum Mietendeckel wurde am 22. Oktober 2019 vom Berliner Senat beschlossen und soll im Januar 2020 in Kraft treten. Den vorliegenden Marktreport aktualisieren wir umgehend.
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