Ob Offshore-Windenergie, Wasserstoff- oder anderweitige regenerative Technologie - in Zeiten der Energiewende erweist sich der progressive Immobilienstandort Bremerhaven als attraktiver Lebensmittelpunkt und verzeichnet hinsichtlich seiner Mietpreisentwicklung ein stabiles Wachstum.
So können unsere Immobilienmakler im aktuellen Marktbericht auf eine Erhöhung der durchschnittlichen Angebotsmiete um 4,7 % gegenüber 2021 verweisen und prognostizieren der Stadt aufgrund Ihrer Attraktivität als gefragte Wohnlage weiteren Zuzug, sodass von steigenden Mietpreisen auszugehen ist.
Als Haus- oder Wohnungsbesitzer möchten Sie von den Potenzialen der Region profitieren und Ihre Immobilie zur Vermietung anbieten?
Engel & Völkers Bremerhaven hat Ihnen nachfolgend wissenswerte Informationen über Vermieterrechte zusammengestellt, damit Sie mit Unterstützung unseres erfahrenen Immobilienmakler-Teams bei der Vermietung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung stets im Recht bleiben.
Um ein erfolgreiches und langfristiges Mietverhältnis zu ermöglichen, ist ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter unerlässlich, weshalb Sie die Ihnen obliegenden Pflichten genauestens kennen sollten.
Welche das sind? Unsere Immobilienmakler informieren Sie ausführlich.
1. Instandhaltungspflicht des Vermietungsobjekts
Als Vermieter einer Immobilie in Bremerhaven sind Sie dazu verpflichtet, Ihr angebotenes Wohnobjekt instand zu setzen bzw. instand zu halten. Diese Pflicht umfasst die Übernahme sämtlicher Kosten, die beispielsweise für Reparaturen an Wasser-, Strom- und Gasleitungen anfallen.
Mieter können demgegenüber lediglich zur Leistung der Kosten von Kleinreparaturen - etwa Erneuerung von Lichtschaltern - verpflichtet werden, wobei eine etwaige Kostenübernahme im Mietvertrag festgehalten werden muss und eine Obergrenze von 100 Euro Selbstbeteiligung nicht überschreiten darf.
2. Reparaturen, Mängelbeseitigung und Schimmelbefall
Maßgeblich ist zunächst immer der Zustand des Mietobjekts zum Zeitpunkt der Übergabe, sowie die im Mietvertrag vereinbarten Regelungen. Was Schönheitsreparaturen anbetrifft, obliegen diese - wenn nicht anders vereinbart - in der Regel dem Vermieter. Sollte die Immobilie im unrenovierten Zustand übergeben werden bzw. übergeben worden sein und keine weiteren Vereinbarungen bezüglich einer Einzugsrenovierung existieren, werden die Kosten zwischen Vermieter und Mieter geteilt.
Weiter gilt, dass Mieter in Bremerhaven dazu verpflichtet sind, das Objekt beim Auszug in einem fehlerfreien und ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und diesen über die Dauer des Mietverhältnisses zu wahren. Infolgedessen müssen Wohnungsschäden, die auf einen normalen Verschleiß zurückzuführen sind, vom Vermieter getragen werden. Hierzu gehören beispielsweise abgenutzte Fußböden, Lecks an Leitungen oder Beschädigungen an Fensterfassungen. Kommt es zu Schimmelbefall obliegt die Kostenübernahme dem Verursacher, wobei der Vermieter zunächst in der Pflicht steht, nachzuweisen, dass der Schimmelbefall nicht auf eine mangelhafte Bausubstanz der Immobilie zurückzuführen ist. Gelingt ihm dies, muss der Mieter nachweisen, dass der Schimmelbefall nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht wurde.
3. Verkehrssicherungspflicht
Als Vermieter einer Immobilie in Bremerhaven sind Sie dazu verpflichtet, andere nicht zu gefährden, weshalb Sie Sorge für die Sicherheit aller vermieteten Räumlichkeiten und der zur gemeinschaftlichen Nutzung dienenden Einrichtungen tragen. Ebenso umfasst die Verkehrssicherungspflicht die Reinigung von Geh- und Zuwegen zu jeder Zeit sowie eine funktionierende Beleuchtung.
4. Nebenkostenabrechnung für das vermietete Objekt
Sofern Ihr Mieter eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung leistet, sind Sie als Vermieter zu einer jährlichen Aufstellung der Nebenkosten verpflichtet. Dabei gilt es eine einjährige Frist zum Ende des Folgejahres zu beachten. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2023 muss somit bis zum 31. Dezember 2024 erstellt werden. Sollte die Frist versäumt werden, entfällt für den Vermieter der Anspruch auf eine etwaige Nachzahlung.
5. Bereitstellung der Heizung
Während der Heizperiode - 1. Oktober bis zum 30. April - haben Sie als Vermieter einer Mietobjekts in Bremerhaven die Pflicht, eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad zu gewähren. Bei Nichteinhaltung hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, die Wohnmiete in einem angemessenen Rahmen zu mindern.
6. Hausordnung und Gartenpflege
Als Vermieter sind Sie gegenüber Ihren Mietern zur Herausgabe der Hausordnung verpflichtet, welche - für ihr Wirksamwerden - dem Mietvertrag beilegen muss und durch die Unterzeichnung des Mieters zur Kenntnis genommen wird. Ebenso regelt der Mietvertrag eine etwaige Gartenpflege, sollte Ihr zu vermietendes Objekt in Bremerhaven über ein Gartenareal verfügen. Während kleinere Arbeiten - wie beispielsweise das Rasenmähen - dem Mieter zugeordnet werden können, müssen aufwändige Arbeiten - etwa das Neuanlegen von Rasen - vom Vermieter getragen werden.
7. Ausstellung einer Wohnungsgeberbestätigung
Seit dem 1. November 2015 sind Sie als Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses in Bremerhaven zur Ausstellung einer Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung verpflichtet, wobei Sie ab Zeitpunkt des Ein- oder Auszugs eine zweiwöchige Frist zu berücksichtigen haben. Ferner muss die Bescheinigung die Namen und Adressen von Mieter und Vermieter, die Anschrift der Wohnungen sowie das jeweilige Ein- oder Auszugsdatum enthalten.
8. Rechenschaftspflicht gegenüber dem Mieter
Als Vermieter besteht für Sie gegenüber Ihrem Mieter eine Rechenschaftspflicht, wonach Sie auf Verlangen des Mieters Belege und Rechnungen für einzelne Kostenpunkte bilanzieren können müssen. Dies gilt insbesondere dann, sollte es während des Mietverhältnisses zu Kostensteigerungen kommen, jedoch sind Sie bei der Auswahl der Dienstleister nicht dazu verpflichtet, das kostengünstigste Angebot auszuwählen.
Wenngleich die Vermietung von Häusern und Wohnungen in Bremerhaven mit einer Reihe von Verpflichtungen einhergeht, bestehen für Vermieter ebenso weitreichende Rechte, um die Sicherung und den Erhalt des Eigentums gewährleisten zu können.
Was Sie als Vermieter einer Immobilie in Bremerhaven alles dürfen? Auch zu diesem komplexen Thema möchten unsere Immobilienmakler Ihnen einen ausführlichen Überblick verschaffen.
1. Kündigung des Mieters
Unter bestimmten Voraussetzungen besteht für Sie als Vermieter eines Hauses oder einer Wohnung in Bremerhaven die Möglichkeit der Kündigung des Mietverhältnisses, wobei es die Form einer ordentlichen, fristlosen und Sonderkündigung gibt. In jedem Fall muss die Kündigung auf postalischem Weg versandt werden und zwingend handschriftlich vom Vermieter unterschrieben worden sein. Darüber hinaus muss der Kündigungsgrund genannt sowie eine Kündigungsfrist vermerkt werden.
Während die Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung von der Dauer des Mietverhältnisses abhängt und bei einer Mietdauer von unter 5 Jahren 3 Monate, bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren 6 Monate und einer Mietdauer von über 8 Jahren 9 Monate beträgt und beispielsweise auf Kündigung wegen Eigenbedarfs gründen kann, ist die fristlose Kündigung nur bei groben Verletzungen des Mietverhältnisses möglich. Hierzu zählen etwa die Untervermietung des Objekts an Dritte ohne Zustimmung des Vermieters oder der mehrmalige Verzug von Mietzahlungen, wobei Sie beim Eintreten derartiger Szenarien einen sofortigen Anspruch auf die Rückgabe Ihres Wohneigentums erhalten.
2. Kautionszahlung für Ihr Objekt
Wenn Sie Ihr Wohneigentum in Bremerhaven zur Miete bereitstellen, erhalten Sie Anspruch auf die Zahlung einer Kaution, wobei diese vertraglich festgehalten und separat von Ihrem Eigenvermögen angelegt werden muss. Ferner gilt es zu beachten, dass die Höhe der Kaution die Summe von drei Monatsmieten nicht übersteigen darf.
3. Erhöhung der Miete
Nach §558 BGB besteht für Sie als Vermieter die Möglichkeit einer Mieterhöhung, wobei die Miete auf den ortsüblichen Satz angehoben werden kann und sich dabei auf die Nettomiete bezieht. Anders als bei der Kündigung kann die Mieterhöhung auch in Form einer E-Mail erfolgen, der postalische Weg ist möglich, aber kein Muss. Gründe für eine Mieterhöhungen sind durch eine generelle Anhebung des Mietspiegels gegeben, jedoch kann eine Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach Einzug des Mieters erfolgen.
Für Vermietungen von Wohnobjekten in neu erschlossenen Gebieten gilt es laut Erfahrung unserer Immobilienmakler ferner zu prüfen, ob eine Mietpreisbremse existiert. Im Falle der Vermietung von Häusern und Wohnungen in Bremerhaven ist diese nicht vorgesehen.
4. Betriebskosten umlegen
Die Betriebskosten beinhalten alle Nebenkosten, die bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören: Abwassergebühr, die Grundsteuer, warme Betriebskosten, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Ungezieferbeseitigung und Gebäudereinigung, Beleuchtungskosten, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hausmeisterkosten, Kosten für Fernsehen, Kabelanschluss oder Antenne, Waschraum, Schornsteinfeger und sonstige Betriebskosten. Ferner sind alle Ausgaben detailliert in der Nebenkostenabrechnung aufzulisten.
5. Wohnungsschlüssel & Besichtigungsrecht für vermietete Wohnobjekte
Mit der Vermietung von Wohneigentum in Bremerhaven erhalten Sie Anspruch auf eine umgehende Benachrichtigung, sollte es seitens des Mieters zum Verlust von Schlüsseln gekommen sein. Ebenso muss Letzterer im Falle der vertraglichen Vereinbarung die Kosten für den Austausch des Schlosses übernehmen. Ferner erhält der Mieter das Recht auf den Erhalt sämtlicher Schlüssel für das Mietobjekt. Sollte der Vermieter aufgrund der Einwilligung des Mieters über Zweitschlüssel verfügen, ergibt sich für ihn hieraus nicht das Recht, die vermietete Wohnung zu betreten.
Demnach haben Sie als Vermieter einer Immobilie in Bremerhaven nur Besichtigungsrecht, wenn ein konkreter Grund oder Anlass vorliegt - etwa dann, wenn es zu einer Feststellung von Mängeln oder Schäden kommt, die eine Reparatur erfordern.
Ein zusätzliches Besichtigungsrecht ergibt sich, wenn eine Neuvermietung oder der Verkauf Ihrer Immobilie ansteht, wobei die Besichtigung eine rechtzeitige Ankündigung vorsieht und mehrere Tage zuvor erfolgen muss. Dasselbe gilt auch dann, wenn zum Beispiel der Heizkostenverteiler abgelesen werden muss. Lediglich dringende und akut auszuführende Handwerkerarbeiten können mit einer Vorlauffrist von nur 24 Stunden angekündigt werden.
6. Haustiere im Mietobjekt
Ein generelles Haustierverbot im Mietvertrag ist nicht zulässig. Während Kleintiere - beispielsweise Fische, Hamster, Meerschweinchen oder Kaninchen - auch ohne Einwilligung des Vermieters gehalten werden können, obliegt das Halten von größeren Tieren - etwa Katzen und Hunden - Ihrer Zustimmung.
Als zukunftsorientierter Immobilienstandort eröffnet Bremerhaven Haus- und Wohnungseigentümern gute Vermietungsmöglichkeiten. Für das rentable Zustandekommen ist eine fundierte Rechtskunde unentbehrlich und ebenso unerlässlich für Ihren nachhaltigen Erfolg.
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