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Berechtigtes Interesse: Wann eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist

Wie der BGH nun entschieden hat, müssen Gerichte Härtefälle genau prüfen. Dennoch sind die Hürden für Eigentümer bei einer Eigenbedarfskündigung ziemlich hoch. Welche Regeln sie einhalten müssen.


Berlin (dpa/tmn)

Vermieter dürfen ihren Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen. Voraussetzung dafür ist ein berechtigtes Interesse, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin.

Das liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts benötigt. Für die Kündigung gelten formale Vorgaben: Drei wichtige Punkte für Mieter:

- Nur Schreiben sind gültig: Der Vermieter muss schriftlich kündigen und die Kündigung eigenhändig unterschreiben. Mündliche, telefonische oder per Email versandte Kündigungen sind unwirksam. Die Kündigung muss von dem Vermieter stammen, der Vertragspartner des Mieters ist. Bei einem Ehepaar als Vermieter, müssen also beide die Kündigung unterschreiben. Die Kündigung des Vermieters muss an den Mieter bzw. alle Mieter der Wohnung gerichtet werden, das heißt normalerweise an den- oder diejenigen, die den Mietvertrag unterschrieben haben.

- Begründung darf nicht fehlen: Die Kündigung muss schriftlich begründet werden, egal, ob ein Mieter die Gründe aufgrund eines früheren Gesprächs schon kennt oder nicht. Zwar dürfen nach der Rechtsprechung keine überspitzten Anforderungen an die Begründung gestellt werden, die bloße Wiederholung des Gesetzestextes reicht aber nicht aus. Der Mieter soll so Klarheit über seine Rechtsposition bekommen. Deshalb muss der Vermieter den Grund für die Kündigung so ausführlich beschreiben, dass der Mieter abschätzen kann, ob er sich Erfolg versprechend gegen die Kündigung wehren kann.

- Hinweis auf Widerspruchsrecht: Der Vermieter soll bei der Kündigung auf die Möglichkeit eines Widerspruchs, das heißt auf die Sozialklausel, hinweisen. Reagiert der Mieter dann nicht, macht er keine Härtegründe bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist geltend, kann er sich später bei einem evtl. Räumungsprozess nicht mehr auf die Sozialklausel berufen. Hat der Vermieter den Mieter nicht auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen, kann sich der Mieter auch noch im Räumungsprozess selbst auf Härtegründe berufen.

- Gerichte müssen Härtefälle genau prüfen: Bei Eigenbedarfskündigungen dürfen Gerichte nicht pauschal urteilen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun entschieden. Die Gerichte müssten genau hinschauen, ob ein Härtefall vorliege, und in bestimmten Fällen einen Gutachter heranziehen - nämlich dann, wenn der Mieter eine Verschlechterung seiner Gesundheit mit ärztlichem Attest geltend macht. Faktoren wie Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld wirkten sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark aus. Sie allein rechtfertigten deshalb nicht grundsätzlich die Annahme einer Härte.

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