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Rechtliches - Das müssen Sie wissen! Tipps und Infos für den Immobilienkauf

Wer ein Haus oder eine Wohnung auf griechischem Grund und Boden kaufen will, hat nicht nur Sprachbarrieren zu überwinden. Viele Gesetze und Vorschriften sind den Deutschen zwar sehr ähnlich- jedoch einige Details sind anders als in Deutschland. Die Tatsache, dass es speziell auf Rhodos ein Grundbuch- und Katasterwesen gibt bietet den Käufern hohe Sicherheit. Zudem sollte sich jeder Interessierte von Experten helfen lassen. Das können professionelle Makler, Rechtsanwälte oder Notare sein. Dies in ein kleiner Leitfaden für unsere Kunden:

Um den Immobilienmarkt auf Rhodos ist eine genaue Betrachtung notwendig. Erst eine Unterteilung des Marktes in die Bereiche Segment, Region und Lage erlaubt eine genauere Marktanalyse. Sehr oft werden Veröffentlichungen von verschiedenen Institutionen zu generell formuliert und umfassen den gesamten griechischen Immobilienmarkt oder sie beschränken sich auf die Unternehmensdaten und Recherchen eines einzelnen Kreditinstitutes. Beide Betrachtungen verfälschen die Realität erheblich und führen zu ungenauen Analysen. Um den Markt so realitätsnah wie möglich abzubilden, unterteilen wir den Wohn-Immobilienmarkt in Griechenland und speziell auf den Inseln in zwei Segmente:

Segment 1: Wohnimmobilien - Erstwohnsitz

Dieser Bereich wird primär von Einheimischen dominiert und hat, speziell in den Städten auf dem Festland, einen erheblichen Preisabstieg hinter sich. 

Segment 2: Luxus- und gehobener Ferien-/Zweitwohnsitzmarkt

Dieses Marktsegment wird vorwiegend von EU-Bürgern nicht griechischer Nationalität sowie von vermögenden Griechen dominiert und hat seit Beginn der Krise einen geringeren Preisabstieg erfahren.

 

Durch die komplette und anhaltende Überarbeitung des Steuersystems gibt es derzeit immer wieder Änderungen und positive Weiterentwicklungen. Grundsätzlich unterscheidet sich der Steuersatz durch verschiedene Faktoren wie zum Beispiel Verkäufe von Privatiers oder Verkäufe von Bauträgern. Bei Privatverkäufen beträgt die Grunderwerbsteuer lediglich drei Prozent (Stand: Frühjahr 2017), beim Kauf von Bauträgern fällt keine Grunderwerbsteuer an. Da es sich hier allerdings um den Kauf von gewerblichen Anbietern handelt, ist wie in den meisten europäischen Ländern die Mehrwertsteuer zu begleichen. Diese ist jedoch oftmals, da in Griechenland unüblich, nicht in den angegebenen Preisen enthalten und muss hinzugerechnet werden. 

Wie nach dem Recht verschiedener europäischer Staaten ist auch in Griechenland der Eigentumserwerb an einer Immobilie erst mit der Eintragung im Grundbuch vollzogen. Der Kauf wird durch den Abschluss eines notariellen, präzise gefassten Kaufvertrages abgewickelt. Der Erwerb von Immobilien richtet sich nach dem „Astikos Kodikas“ (Zivilgesetzbuch), das beispielsweise mit dem deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vergleichbar ist. 

Der in Griechenland bei der notariellen Protokollierung der meisten Kaufverträge bestehende Anwaltszwang wurde abgeschafft. Ich empfehle jedoch diese lohnende Investition in die Kompetenz eines Rechtsanwaltes. Dieser führt die Grundbuchrecherche durch und bereitet in Absprache mit einem Notar den Vertrag vor. Fragen dazu beantworten gern Immobilienexperten und Makler.

Nachfolgend habe ich die wichtigsten Fakten für den Immobilienkauf zusammengefasst:

  1. Für EU-Bürger ist der Erwerb von Wohnungen in Griechenland uneingeschränkt möglich. Voraussetzung ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag und der Eintrag ins Grundbuch.
  2. Vorsicht bei Vorverträgen: Diese Vorverträge sind in Griechenland lediglich schuldenrechtlich relevant. Eine tatsächliche Übertragung erfolgt nicht.
  3. Grundbücher können nur von Anwälten und Notaren eingesehen werden.
  4. Die Pflicht, sich bei einem Kauf anwältlich beraten zu lassen, wurde aufgehoben, dennoch ist – auch für Grundbuchrecherchen – die Hinzuziehung eines Anwaltes zu empfehlen.
  5. Alle Eigentumstitel des Verkäufers sollten sorgsam geprüft werden, Verkäufer benötigen eine Legalisierungsbescheinigung.
  6. Waldgebiete sind in Griechenland öffentliches Eigentum und können nicht erworben werden. Daher muss jedem Kaufvertrag eine Bescheinigung beiliegen, aus der hervorgeht, dass es sich nicht um Waldgebiet handelt. Insbesondere bei Grundstücken ist dieses relevant.
  7. Wenn gebaut werden soll, müssen Anwälte, Architekten und Ingenieure prüfen, ob die Voraussetzungen vorliegen.
  8. Die Grunderwerbssteuer beträgt drei Prozent (Stand Herbst 2016) des Immoblilienwertes und ist Voraussetzung für die Eigentumsübertragung.
  9. Die 2014 eingeführte Immobiliensteuer beträgt in den klassischen Zweitwohnsitzregionen etwa drei bis sechs Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr.
  10. An Maklergebühren fallen inklusive Service für den Käufer zwei bis drei Prozent der Kaufsumme an.
  11. Deutsche Käufer benötigen eine griechische Steuernummer, darum kümmert sich der Makler oder der Anwalt.


Nehmen Sie sich Zeit für die Entscheidung. Eile ist kein guter Berater. Fahren Sie ein zweites und ein drittes Mal zu ihrem Traumhaus - ein guter Makler wird das problemlos für Sie möglich machen – sollte es Ihnen dann immer noch oder sogar noch mehr gefallen, sollten Sie allerdings nicht zu lange zögern, denn schöne Häuser in guten Lagen mit Meerblick gibt es nicht unendlich viele auf den griechischen Urlaubsinseln.

Engel & Völkers

Rhodos
Ammohostou 18
85131 Rhodos
Griechenland
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