Cómo empezar en la inversión inmobiliaria y tipos de inversiones

¿En qué consiste una inversión inmobiliaria?

Este concepto es muy sencillo, ya que se trata de adquirir inmuebles con el fin de obtener un rendimiento económico. Estas propiedades pueden ser desde terrenos a casas, pasando por trasteros, plazas de garaje, oficinas, locales o naves industriales, como las que puedes encontrar en Engel & Völkers.

Esta estrategia financiera permite generar ingresos extra y descubrir oportunidades, incluso en los periodos en los que la economía no esté en su mejor momento. Es importante conocer cuáles son los beneficios que proporcionan con el fin de conseguir el mayor provecho.

Beneficios de las inversiones inmobiliarias

Mayor estabilidad

Las inversiones en propiedades se caracterizan porque son más estables que por ejemplo las realizadas en Bolsa, en las que las fluctuaciones son constantes y variadas. Para conocer cuál es la evolución del mercado inmobiliario en España, puedes descargar nuestro informe anual.

Seguridad

La demanda en el sector inmobiliario es constante, por lo que puedes tener la certeza de que sea el momento que sea, siempre habrá compradores interesados en adquirir o alquilar propiedades.

Flexibilidad

Uno de los mayores beneficios de las inversiones inmobiliarias es que existe una gran flexibilidad en cuanto a actividades a realizar, ya que no solo se trata de comprar y vender como se suele creer. Más adelante daremos ejemplos de ello.

Beneficios fiscales

Invertir en bienes raíces o inmuebles es una ventaja a valorar frente a otro tipo de acciones financieras, ya que los impuestos son menores respecto a otros sectores. De hecho, los inversores extranjeros -que inviertan en España- pueden beneficiarse de la Ley Beckham o el Visado de Oro. 

Seguridad en tiempos de crisis

Cuando aparece una recesión económica siempre llega la incertidumbre. Pero en el caso de los bienes raíces, es una ventaja, ya que actúan como valor refugio de nuestro capital. Es decir, que su valor no se verá afectado tan gravemente como en otros casos.

Activo con usabilidad

Otra ventaja de los bienes raíces es que pueden utilizarse para uso y disfrute personal.

Muchos son los beneficios de adquirir propiedades o viviendas y ponerlas a trabajar económicamente, pero es relevante conocer las distintas estrategias de inversión inmobiliaria disponibles.

Estrategias y tipos de inversiones inmobiliarias

Existen diferentes tipos de inversiones inmobiliarias, pero quizá todas no sean apropiadas para nosotros, según el caso. Por eso vamos a definir las distintas posibilidades:

Estrategias o tipos de inversiones inmobiliarias activas

En esta estrategia de inversión inmobiliaria será el comprador el que se encargue de toda la gestión. Lo normal es reformar o mejorar la propiedad inmobiliaria con el fin de obtener un mayor beneficio. 

De esta forma, generamos ingresos constantes a través de la propiedad. Podemos encontrar distintos tipos de inversión inmobiliaria activa:

Comprar para alquilar 

Este tipo de inversión activa tiene como beneficio obtener una renta periódica y recurrente gracias al arrendamiento. En este caso, es relevante haber estudiado el mercado -previamente- para conocer si hay demanda de alquiler en ese lugar donde se encuentra el inmueble.Sin olvidarnos de realizar los cálculos oportunos con el fin de obtener una buena rentabilidad. 

En ese aspecto, es importante tener en cuenta datos como los costes de mantenimiento, los impuestos, los seguros y gastos de comunidad, entre otros, así como la inversión realizada y los ingresos anuales que generará a través del alquiler. 

Comprar para vender: house flipping

Otra estrategia de inversión activa es la de comprar una propiedad para venderla o el famoso house flipping. Al igual que en el caso anterior, lo interesante es añadirle mejoras que supongan un incremento al valor de la propiedad. De esta forma, a la hora de venderla no sólo recuperarás la inversión, sino que aumentarás el capital, ya que lo venderás por un precio mayor.

Alquilar para alquilar 

Este caso, más peculiar, también es factible para conseguir ingresos o una renta de manera activa a corto plazo. Se trata de alquilar una vivienda, y con previo acuerdo del arrendador, podrás subarrendar por habitaciones a otros inquilinos. De esta forma, no sólo recuperarás la inversión, sino que recibirás un ingreso extra todos los meses.

Como en los otros casos, es importante realizar previamente las estimaciones necesarias para determinar si va a ser rentable.

Estrategias o tipos de inversiones inmobiliarias pasivas

Esta estrategia o tipo de inversión inmobiliaria se caracteriza porque una empresa especializada en el sector se encarga de gestionar tu capital a cambio de una comisión. El objetivo es generar ingresos pasivos.

Los beneficios son menores que en la inversión activa, según el proyecto inmobiliario que elijas variará más o menos, pero la seguridad de obtener esos beneficios son mayores y el esfuerzo por tu parte mucho menor. Estos son las distintas estrategias de inversión pasiva:

Fondos cotizados

Se trata de una mezcla entre las acciones y los fondos de inversión. Une la diversificación que ofrece la cartera de un fondo y a su vez, la flexibilidad que supone poder entrar y salir de ese fondo con una simple operación en Bolsa.

SOCIMIs 

(Sociedades Cotizadas de Inversión en Mercados Inmobiliarios). Se trata de entidades que cotizan en el mercado de valores, y que tratan de adquirir, promocionar y rehabilitar bienes inmuebles urbanos, participaciones en otras SOCIMIs o terrenos, con el fin de arrendarlos posteriormente y conseguir un retorno de la inversión.

Fondos de inversión inmobiliarios

Se trata de fondos de inversión que reúnen fondos de inversionistas para ser aplicados en conjunto en el mercado inmobiliario. La principal diferencia es que no tienen la obligación de cotizar en un mercado público.

Crowdfunding inmobiliario

Consiste en adquirir una propiedad entre varios inversores distintos, ya que el valor del inmueble es elevado. La mayor ventaja es que posibilita multiplicar las posibilidades y disminuir los riesgos al poder invertir tu dinero en más de una propiedad.

Tokenización de inmuebles

Esta estrategia de inversión inmobiliaria consiste en convertir los derechos económicos generados por los activos inmobiliarios en tokens de la blockchain, y su puesta en venta. La tokenización en este sector es una forma de recaudar capital para las entidades, pero utilizando los tokens en la blockchain para las transacciones.

¿Cómo funcionan las inversiones inmobiliarias?

Para realizar una inversión en bienes raíces siempre es aconsejable que recibas asesoramiento de alguien especializado en el mercado y que pueda aconsejarte sobre los distintos tipos de transacciones inmobiliarias, como bien hacemos en Engel & Völkers.

Análisis del mercado

En un primer paso es necesario que estudies la situación del mercado, así como las posibilidades que ofrecen los inmuebles, tanto a nivel inmobiliario como a nivel financiero, para asegurarte de que la inversión es rentable.

Por ejemplo, según los datos recogidos por el Banco de España en el Informe Anual sobre el mercado de la vivienda, la compra de inmuebles para alquilar sería una buena oportunidad de inversión, ya que se sitúa en el 10,5% al año en los últimos 8 años (2015-2022), por encima de la Bolsa y los bonos del Estado, que no superan el 7% o el 1,5% respectivamente.

Adquisición del inmueble

Una vez tengas claro cuál es la propiedad, se procede al proceso de compra del inmueble. Esto incluye negociación del precio, acuerdos y firma del contrato en un plazo establecido.

Gestión de la propiedad

Y por último, una vez sea tuya, es el momento de elegir la estrategia correcta para que el retorno de la inversión sea positivo. Aunque es posible que antes de ello, sea necesario hacer una mejora si el inmueble lo requiere. De esta forma conseguirá aumentar su valor y, por lo tanto, el rendimiento.

Tipos de mercado inmobiliario

Dentro del sector de los inmuebles podemos encontrar distintos tipos de mercado inmobiliario en los que encontrar un retorno de la inversión: 

Residencial

Este es el sector más frecuente dentro del mercado inmobiliario. Engloba todo lo referente al uso de la vivienda: pisos, apartamentos o casas.

Comercial

En este apartado encontramos todas las dedicadas al desarrollo de actividades empresariales como: edificio de oficinas, locales comerciales y hoteles. Es decir, cualquier propiedad que se pueda destinar al campo de los negocios.

Industrial

En este caso, se trata también de negocios, pero son aquellos inmuebles destinados a la producción, almacenamiento y distribución de mercancías. 

Minorista

Aquí podemos encontrar todos esos inmuebles con fines comerciales al por menor, es decir, tiendas. En este caso nos referimos a locales empleados como fruterías, zapaterías o centros comerciales, entre otros muchos.

Vacacional

Uno de los sectores que también tiene mucho movimiento, sobre todo en nuestro país, es el relacionado con el periodo vacacional. Aquí se engloban todas las propiedades que tienen que ver con el turismo y las actividades para el ocio.

Terrenos

Este mercado inmobiliario se dedica exclusivamente a la adquisición de terrenos con el fin de venderlos para construir posteriormente, o esperar a que el valor aumente.

Agrícola

Como el nombre indica, son aquellos inmuebles destinados a las actividades de agricultura y ganadería.

Uso mixto

Algunas propiedades inmobiliarias se caracterizan por combinar más de un uso. Una sola propiedad puede ser residencial, comercial e industrial.

Propiedades especiales

Todas aquellas propiedades que no encajen en ninguno de los casos anteriores, podrán encontrarse en este tipo, como son hospitales, colegios, estadios o iglesias.

Como puedes apreciar, saber qué es una inversión inmobiliaria no es suficiente. Es importante conocer el sector y dejarse guiar de la mano de expertos que puedan asesorarte e indicarte cuáles son las oportunidades de inversión inmobiliaria que se adaptan a tus necesidades. En Engel & Völkers estaremos encantados de ayudarte.