Financiación inmobiliaria en Mallorca: consejos de un experto

Buenos días, Sr. Fernández. Gracias por dedicar su tiempo a dilucidar el tema de la financiación inmobiliaria y proporcionarnos importantes consejos. ¿Qué le convierte en un experto en este campo?

Tengo muchos años de experiencia, tanto a nivel nacional como internacional, en entidades financieras líderes como Kutxabank, Caixabank-Global Payment y BNP Paribas-Santander. Estoy especializado en financiación hipotecaria, gestión de activos inmobiliarios, nuevas tecnologías de medios de pago e inversiones alternativas. En Engel & Völkers Finance España ofrecemos a nuestros clientes una amplia gama de soluciones hipotecarias y crediticias a través de nuestros bancos asociados nacionales e internacionales. Nuestro objetivo es desarrollar soluciones financieras a medida para satisfacer las necesidades de nuestros clientes. Desde el primer momento, reciben un asesoramiento profesional que constituye la base de su plan de financiación individual.

Primeros pasos en la financiación inmobiliaria

Hablando de empezar: Si uno decide comprar una propiedad en Mallorca, ¿cuáles son los primeros pasos?

Yo diría que, tanto si ya tiene en mente la propiedad de sus sueños como si aún se está haciendo una idea general, se ponga en contacto con profesionales inmobiliarios que conozcan el mercado local. De este modo, podrá estar seguro de encontrar la propiedad adecuada en la mejor ubicación que se adapte a sus propósitos y deseos. Acérquese a una de nuestras 18 tiendas en la isla o simplemente póngase en contacto con nosotros a través de nuestra página web. Nuestros asesores financieros le ayudarán con todo el proceso de financiación, que incluye la identificación de las mejores soluciones hipotecarias para la compra, la preparación y gestión de todos los documentos necesarios para el análisis de riesgo por parte de nuestros bancos asociados, el servicio de tasación de la propiedad por parte de nuestras empresas de tasación asociadas y el apoyo en la notaría...

¿Los clientes internacionales también pueden empezar de inmediato, o se requieren preparativos específicos para financiar una propiedad en Mallorca?

Para los clientes internacionales, lo primero que deben hacer es solicitar el N.I.E.. Sin este documento, no se pueden realizar transacciones económicas en España. Es necesario para acciones como abrir una cuenta bancaria, comprar, vender, alquilar o heredar propiedades, y mucho más. No se preocupe: un número N.I.E. no significa que tenga que cambiar su residencia fiscal.

Los requisitos para la financiación inmobiliaria en Mallorca son:

• Determinación de la relación préstamo-valor, que es el porcentaje del importe del préstamo en relación con el valor de tasación de la propiedad. Esto indica el riesgo de financiación y es crucial para que el banco determine, por ejemplo, el tipo de interés.

• Valoración de la propiedad

• Evaluación de la capacidad de pago del prestatario (ratio de endeudamiento), teniendo en cuenta sus deudas u otros préstamos en su país de origen.

Condiciones de financiación en España

¿Cuáles son las condiciones de financiación en España?

Es habitual que los bancos españoles financien un máximo del 70% del valor de compra de la propiedad, y que el ratio deuda/ingresos no supere el 30-35% (es decir, que las deudas totales del cliente no superen este porcentaje de sus ingresos netos mensuales).

En cuanto al porcentaje máximo de financiación, en Engel & Völkers Finance España ofrecemos soluciones exclusivas como los préstamos a corto plazo, donde podemos financiar el 100% del precio de compra de una vivienda o el 100% del precio de oferta de un proyecto de obra nueva.

Anteriormente ha mencionado algunos documentos que el cliente debe presentar. Puede facilitarnos una lista de comprobación?

Desde luego, aquí tiene una lista de comprobación de los documentos necesarios:

• Breve presentación (por ejemplo, currículum vitae/profesión/actividad)

• Copia del DNI y N.I.E. y datos de contacto (domicilio fiscal, correo electrónico y número de teléfono)

• Copia de las declaraciones de la renta de los 3 últimos años (declaraciones de la renta y justificantes de los flujos de ingresos, por ejemplo, dividendos)

• Si opera con otros bancos, extractos de cuenta de los últimos 6 meses que muestren las cuentas principales y las consolidaciones (inversiones/ahorros, etc.)

• Si procede, información sobre cualquier negocio/empresa que exploten: declaraciones del impuesto de sociedades de los últimos 3 años

• Información sobre activos: por ejemplo, propiedades en el extranjero y posiblemente en España

• Informes de crédito (Experian o Schufa) y detalles de otros préstamos/hipotecas (finalidad y fecha de vencimiento)

Compradores internacionales en Mallorca

El mercado inmobiliario en Mallorca está bien establecido y sigue siendo resistente y robusto - como sabemos por nuestro último informe Market Insights Mallorca. ¿Quiénes son sus clientes en Mallorca? ¿Puede «cualquiera» encontrar una propiedad adecuada y financiación?

En Engel & Völkers Finance España desarrollamos paquetes personalizados y buscamos la solución financiera que mejor se adapte a las expectativas y proyectos de cada cliente. Desde la financiación más clásica basada en un préstamo fijo, mixto o variable, hasta propuestas muy específicas para grandes patrimonios que desean adquirir inmuebles residenciales singulares. Tenemos acuerdos a largo plazo con instituciones especializadas en gestión de patrimonios y banca privada, tanto a nivel nacional como internacional, lo que nos permite proponer soluciones exclusivas que responden a las necesidades de esta clientela más exigente.

Los compradores internacionales representan el 90% del mercado en Mallorca. Los clientes internacionales con alto poder adquisitivo son los primeros interesados en financiar sus compras. En el segmento premium, aunque se producen más transacciones en efectivo que en el segmento de renta media, la gente desea mantener sus inversiones sin descapitalizarse o enfrentarse a las implicaciones fiscales de liquidar estas inversiones. Además, las opciones de financiación a un tipo fijo inferior al 3% hacen muy atractiva la solicitud de una hipoteca u otras alternativas de financiación para la compra de una vivienda en el segmento premium. Por ello, hemos desarrollado un servicio exclusivo con asesores financieros experimentados y multilingües que les acompañan durante todo el proceso.

Panorama del proceso de financiación

¿Podría describirnos brevemente el proceso mencionado?

• Búsqueda de la mejor solución de financiación a través de ofertas bancarias.

• Valoración del posible inmueble por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

• Recopilación y presentación de documentos que permitan al departamento de riesgos del banco aprobar la operación de financiación.

• Tras la aprobación, el cliente debe firmar la oferta vinculante, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que se registra en la plataforma notarial española.

• Transcurridos los 10 días naturales exigidos por la Ley Hipotecaria 5/2019, se firman ante notario el contrato de compraventa y la hipoteca.

Todo esto suena muy sencillo: ¿no existen riesgos en la financiación inmobiliaria en Mallorca?

Básicamente, todo el proceso de compra y los procedimientos de financiación hipotecaria están bien regulados por la ley en España. Por lo tanto, no existen riesgos legales ni procedimientos que no estén cubiertos por la Ley Hipotecaria española. Por supuesto, si planea invertir en un proyecto de promoción que no estará terminado hasta 2027, podría ocurrir algo durante el proceso de construcción y el proyecto podría no estar terminado. Pero si trabaja con las empresas y los profesionales adecuados, no hay riesgo ni siquiera en ese caso. Un riesgo potencial general, que se aplica a todos los países de la UE y no sólo a España o Mallorca, es la subida de los tipos de interés y de los precios del mercado inmobiliario.

¡Muchas gracias por su valoración y por los valiosos consejos y explicaciones sobre el tema de la financiación inmobiliaria en Mallorca, Sr. Fernández!