Trait ement fiscal des biens immobiliers

Les immeubles sont assujettis à divers impôts. Ceux-ci sont généralement imposés au «lieu de situation de la chose», c'est-à-dire dans le canton dans lequel l’immeuble est situé. Par conséquent, une personne possédant des immeubles peut être imposable dans plusieurs cantons. Dans ce cas, différents systèmes fiscaux cantonaux entrent en jeu, ce qui signifie que le traitement fiscal des immeubles peut facilement prêter à confusion.


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1. Impôts sur les immeubles relevant de la fortune privée

Les immeubles relevant de la fortune privée peuvent être assujettis aux types d'impôts suivants :

Impôt sur le revenu

Les revenus provenant d’immeubles relevant de la fortune privée sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Ce dernier est perçu par la Confédération, les cantons et les communes. Sont considérés comme revenus, en particulier, les revenus locatifs ou, dans le cas d'immeubles occupés par leur propriétaire, ce que l’on appelle la valeur locative. En revanche, tous les frais d'entretien et de financement (en particulier les intérêts hypothécaires ainsi que les frais de résiliation de l'hypothèque en cas de résiliation anticipée) peuvent être déduits ; ne sont pas déductibles les frais contribuant à l'augmentation de valeur, qui ne peuvent être déduits à titre de frais d'investissement qu'au moment d'une cession assujettie à l'impôt sur les gains immobiliers.

2. Impôts en cas de transfert de propriété

Les biens immobiliers qui font l'objet d'un transfert peuvent être assujettis aux types d'impôts suivants:


Droits de mutation
Les droits de mutation sont un impôt purement cantonal ou communal. Comme leur nom l'indique, ils sont prélevés en cas de passage d'un immeuble d'un propriétaire à un autre. Tous les cantons prévoient des cas d'exonération ou de réduction des droits de mutation (p. ex., succession, liquidation du régime matrimonial, achat de remplacement). Certains cantons ne perçoivent pas de droits de mutation. Certains cantons perçoivent uniquement, ou en sus des droits de mutation, des émoluments calculés selon un barème (indemnité sans caractère fiscal).


Impôt foncier
Il s'agit également d'un impôt cantonal ou communal, qui est perçu dans un petit nombre de cantons ou de communes en fonction de la valeur marchande et est dû annuellement. Contrairement à l'impôt sur la fortune, les dettes grevant les immeubles ne peuvent pas être déduites. La valeur marchande totale est imposée.


Taxe sur la valeur ajoutée
Tant qu'un immeuble est utilisé exclusivement à des fins privées, ni la vente ni la location ne sont soumises à la TVA. Par conséquent, ni les coûts d'investissement, d'exploitation et de gestion ne peuvent être déduits au titre de la TVA. Dans le cas des bâtiments neufs, la distinction suivante doit être faite : si un immeuble est vendu avant le début de la construction, il y a prestation immobilière imposable. Si le contrat de vente ou d'entreprise est signé après le début de la construction, la livraison est exonérée d'impôt. Si l’immeuble est utilisé à des fins commerciales et que le locataire/acheteur est assujetti à la TVA, la location ou la vente peut être soumise volontairement à la TVA ; dans ce cas, la TVA préalable peut être déduite. Si l’immeuble est utilisé à des fins commerciales par le propriétaire et qu'il est assujetti à la TVA, la TVA préalable peut également être déduite. Le régime de TVA en matière immobilière est complexe et les conseils compétents d'un fiscaliste peuvent permettre une optimisation significative des coûts au cas par cas.

3. Particulier en tant que marchand d’immeubles à titre commercial

Si une personne physique est considérée comme un marchand d’immeubles à titre commercial, les immeubles sont imposés comme s'ils faisaient partie du patrimoine commercial. Cela peut avoir des effets significatifs sur la charge fiscale et des implications importantes en termes de sécurité sociale.

Il n'existe pas de définition générale de ce en quoi consiste une activité commerciale, il convient de se reporter aux critères et aux indices élaborés par le Tribunal fédéral. Les autorités fiscales agissent au cas par cas et disposent d'une marge d'appréciation considérable. Parmi les indices susmentionnés, citons en particulier:

​- Nombre d'achats et de ventes
- Courte période de détention
- Financement par emprunt excessif
- Proximité avec une activité professionnelle et commerciale ou expertise particulière (p. ex. architectes, agents immobiliers et administrateurs d'immeubles)
- Nécessité des gains tirés de transactions immobilières comme moyen de subsistance

​Ce qui peut constituer un problème, en particulier c'est la réalisation d'un projet global (y compris par des communautés héréditaires) avec la fondation d'une propriété par étages et la vente ultérieure des unités, ainsi que la vente de plusieurs immeubles collectifs ou unités de propriété par étages dans un bref laps de temps.

4. Immeubles relevant de la fortune commerciale

Si des immeubles sont détenus par une personne morale (ou relèvent du patrimoine commercial d'une personne physique), ils sont en règle générale assujettis à l'impôt normal sur le revenu et sur le capital (la fortune). La propriété d’immeubles dans plusieurs cantons nécessite une répartition fiscale.

L'imposition du gain tiré d'une vente est effectuée par certains cantons dans le cadre de l'impôt cantonal normal sur le revenu (on parle alors de « système moniste » ; c'est le cas dans les cantons de LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, AI, SG, GR, AG, TG, VD, VS et NE), tandis que les autres cantons n'assujettissent pas les gains immobiliers à l'impôt sur le revenu mais à l'impôt sur les gains immobiliers (les amortissements récupérés sont également assujettis à l'impôt sur le revenu dans ces cantons). Dans le cas d’immeubles relevant de la fortune commerciale, les amortissements sont autorisés dans le cadre de la réduction de valeur réelle ou des taux d'amortissement déterminés à des fins fiscales. Il est à noter que toutes les transactions entre la société et ses propriétaires ou des personnes proches de ces derniers doivent être effectuées aux conditions habituelles du marché.

Les pratiques d'optimisation fiscale telles que la « location à soi-même » moyennant un loyer bas ou le transfert dans le patrimoine privé à bas prix ne sont donc possibles que dans une mesure très limitée. La distribution des gains d'une personne morale au propriétaire sous forme de dividendes est assujettie à l'impôt sur le revenu ; le transfert d’immeubles du patrimoine commercial d'une personne physique à son patrimoine privé constitue une réalisation fiscale et doit être pris en compte du point de vue fiscal. Dans certains cas, selon la stratégie concrète du propriétaire, il convient d'examiner très attentivement s'il n'est pas plus avantageux de détenir les immeubles par l'intermédiaire d'une personne morale plutôt que dans la fortune privée.