Energieausweis: Was bedeutet die Energieeffizienzklasse Ihrer Immobilie?

Wer benötigt einen Energieausweis und wann?

Der Energieausweis ist das offizielle Dokument, das Ihre Immobilie in eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H einstuft. Es ist zwingend erforderlich für jeden Verkauf, jede langfristige Vermietung von mehr als drei Monaten, jede neue Immobilienanzeige sowie für jeden Antrag im Rahmen des Programms „Exoikonomo“.

Es wird von einem zertifizierten Energieinspektor ausgestellt, der die Immobilie besichtigt, die technischen Merkmale – Dämmung, Fenster und Türen, Heizungsanlage, Klimaanlage – erfasst und Berechnungen mit zugelassener Software durchführt.

Der Inspektor wird die Unterlagen zur Immobilie (Grundrisse, Baugenehmigung) anfordern und die Art, Qualität und Größe der Fenster und Türen sowie der Bauteile des Gebäudes überprüfen.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Der Energieausweis ist ab dem Ausstellungsdatum 10 Jahre lang gültig. Wenn in der Zwischenzeit wesentliche Maßnahmen wie der Austausch von Fenstern und Türen, der Einbau einer zusätzlichen Dämmung oder der Austausch des Heizkessels vorgenommen werden, ist eine Neuausstellung erforderlich, da sich die Energieeffizienzklasse möglicherweise verbessert hat. Genau darin liegt auch eine Chance, denn der Energieausweis ist kein Dokument, das man einmal ausstellt und dann vergisst, sondern ein Instrument zur Erfassung des Wertes in jeder Lebensphase der Immobilie.

Welche Faktoren beeinflussen die Kosten des Energieausweises?

Der Preis für einen Energieausweis ist keine feste „Gebühr“, sondern stellt eine Vergütung für eine spezialisierte Ingenieurdienstleistung dar.

Das hängt von der Art der Immobilie (Wohnung, Einfamilienhaus, Ladenlokal), dem Baujahr, der Fläche und der Lage ab.

Als Anhaltspunkt: Die Marktpreise liegen zwischen 80 € und 150 € für kleine Wohnungen und zwischen 150 € und 300 € für größere Wohnungen, während sie für Gewerbeflächen höher ausfallen können. In jedem Fall wird das Honorar individuell geprüft. Fordern Sie immer ein konkretes Angebot an, bevor Sie sich festlegen.

Was bedeutet die Skala von A+ bis H eigentlich?

Was ist die Energieeffizienzklasse?

Die Energieeffizienzklasse ergibt sich aus dem Vergleich des geschätzten jährlichen Energieverbrauchs der Immobilie mit dem einer Referenzimmobilie.

Die Skala beginnt bei A+, was den geringsten Energieverbrauch darstellt, und reicht bis H, was den höchsten Energieverbrauch darstellt.

Genauer gesagt fallen ältere Gebäude, für die vor 1980, also vor Inkrafttreten der Wärmedämmverordnung, eine Baugenehmigung erteilt wurde, hauptsächlich in die beiden untersten Energieeffizienzklassen – G und H.

Die Klassen C, D und E beziehen sich hauptsächlich auf Gebäude, die nach 1979 errichtet und gemäß der Wärmedämmverordnung gebaut wurden.

Die Klassen A+, A, B+ und B beziehen sich in der Regel auf Gebäude, die nach modernen Standards entworfen wurden, über eine gute Wärmedämmung verfügen und mit modernen Heizsystemen ausgestattet sind.

Was bedeutet das konkret?

Eine typische Wohnung aus dem Jahr 1975 ohne Wärmedämmung und mit alten Fenstern und Türen fällt in der Regel in die Klasse H – das heißt, sie weist eine sehr geringe Energieeffizienz auf.

Ein Wohngebäude der Energieeffizienzklassen E, G oder H ist mit höheren Energiekosten, einem größeren Energieverbrauch und häufig auch mit einem geringeren Marktwert verbunden.

Konkret bedeutet dies, dass für eine 80 m² große Wohnung der Energieeffizienzklasse H jährlich doppelt so hohe Kosten für Heizung und Kühlung anfallen wie für eine entsprechende Wohnung der Klasse C. Dieser Unterschied macht sich jeden Winter auf der Rechnung bemerkbar und wird von jedem Käufer genau unter die Lupe genommen.

Die Klasse als Preisfaktor

Der Energieausweis ist kein bürokratisches Verfahren, sondern ein variabler Wert.

Das Energieverhalten der Immobilie spiegelt sich zweifellos in ihrem Marktwert wider.

Nach den Erfahrungen der Berater von Engel & Völkers: Wenn ein Käufer in einer Anzeige die „Energieeffizienzklasse G“ oder „H“ sieht, denkt er nicht abstrakt über die Dämmung nach – er berechnet sofort die Sanierungskosten und zieht diese von dem Preis ab, den er zu zahlen bereit ist. Bei hochpreisigen Immobilien wirkt die niedrige Klasse nicht abschreckend, sondern als Verhandlungshebel. Bei Immobilien im mittleren Preissegment hingegen – also dort, wo der Käufer mit einem knappen Budget arbeitet – kann dies zu einer Verzögerung des Verkaufs oder zu einer Senkung des Endpreises führen.

Eine energetische Sanierung kann zu einem zusätzlichen Preisanstieg von 10 % bis 20 % beitragen, insbesondere in Märkten mit hohen Energiekosten. Wohnimmobilien mit hoher Energieeffizienzklasse in den südlichen Vororten von Attika werden im Durchschnitt mit 4.636 €/m² bewertet, während der niedrigste Durchschnittspreis in den östlichen Vororten verzeichnet wird (2.800 €/m²).

- SPI-Daten, die eindeutig zeigen, dass die Klasse nicht eigenständig funktioniert, sondern die Dynamik jedes Standorts verstärkt oder einschränkt.

Der Vorschlag der Immobilienberater von Engel & Völkers ist realistisch. Eine Modernisierung vor dem Verkauf lohnt sich, wenn sich die Investition zum geforderten Preis auszahlt; sie lohnt sich hingegen nicht, wenn die Immobilie in einer niedrigen Preisklasse verkauft wird oder an einen Käufer, der ohnehin eine grundlegende Renovierung plant.

Was ändert sich mit der neuen europäischen EPBD-Richtlinie?

Die überarbeitete EPBD-Richtlinie (2024/1275) trat am 28. Mai 2024 in Kraft; die Frist für die Umsetzung in nationales Recht endet am 29. Mai 2026.

Am 15. Juli 2026 leitete die Europäische Kommission gegen alle 27 Mitgliedstaaten ein Vertragsverletzungsverfahren wegen unvollständiger Umsetzung ein.

Die Lage Griechenlands

Das Land hat die Richtlinie durch das Gesetz Nr. 5215/2025 teilweise umgesetzt, das unter anderem die Gewährung finanzieller Anreize für die Installation von Heizkesseln, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, ab dem 1. Januar 2025 verbietet.

Die vollständige Überarbeitung der Gebäudeenergieeffizienzverordnung und die endgültige Festlegung des Nationalen Plans zur Gebäudesanierung stehen jedoch noch aus.

Die Mitgliedstaaten müssen zudem bis zum 31. Dezember 2026 ihre endgültigen nationalen Pläne zur Gebäudesanierung vorlegen.

Bis zum jetzigen Zeitpunkt, August 2026, ist die vollständige Umsetzung noch nicht abgeschlossen. Für Eigentümer in Griechenland gelten noch keine neuen Verpflichtungen gemäß der EPBD in vollem Umfang. Doch die Richtung ist klar. Die Energieeffizienzklasse entwickelt sich von „wünschenswert“ hin zu einem Faktor, "der bestimmt, was man mit der Immobilie tun darf".

Programm „Einsparen“: Der Energieausweis als Voraussetzung

Der Energieausweis ist für jeden Antrag im Rahmen des Programms „Exoikonomo“ erforderlich, das das wichtigste Instrument zur Förderung von Energiesanierungsmaßnahmen in Wohngebäuden darstellt. Ohne ein gültiges Zertifikat können Sie keinen Antrag stellen. Weitere Informationen zu den Programmen zur energetischen Sanierung erhalten Sie bei Ihrem Immobilienberater.

Drei Fehler treten häufig auf und kosten Zeit oder Geld

Energieausweis-Ausstellung in letzter Minute Der Notar verlangt eine Bescheinigung, der Eigentümer hat sie nicht, die Unterzeichnung wird verschoben. In einem Markt, in dem Käufer schnell handeln, kann schon eine Verzögerung von nur einer Woche den Verlust eines Geschäfts bedeuten.

Ein Energieausweis, der abgelaufen ist, ohne dass es jemand bemerkt hat

Eine Laufzeit von zehn Jahren scheint lang zu sein, doch bei Immobilien, für die in den ersten Jahren der Umsetzung (2011–2013) ein Energieausweis ausgestellt wurde, ist die Frist bereits abgelaufen oder steht kurz vor dem Ablauf.

Abweichung der Quadratmeterangaben gegenüber dem Formular E9 oder dem Gebäudeausweis

Bei der Überprüfung wird eine Abweichung zwischen den angegebenen und den tatsächlichen Quadratmetern festgestellt. Dies blockiert nicht nur der Energieausweis, sondern eröffnet auch einen Prozess der städtebaulichen Regularisierung, der Monate dauern kann.

Die Entscheidung lautet nicht: „Soll ich eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchführen oder nicht?“

Die eigentliche Frage ist, ob ich vor dem Verkauf eine Aufwertung vornehme oder den Preis entsprechend der aktuellen Kategorie festlege. Das hängt von der jeweiligen Immobilie, der Lage und der Zielgruppe ab. Genau diese Abwägung trifft der Berater von Engel & Völkers vor dem Verkauf – und deshalb lohnt es sich, dies rechtzeitig zu tun.

Wenn Sie vorhaben, Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, beginnen Sie mit einer kostenlosen Immobilienbewertung , und wir werden gemeinsam prüfen, ob die Energieeffizienzklasse geändert werden muss, bevor die Immobilie auf den Markt kommt.