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11/08/2026

Gegenleistung: Wie funktioniert das heute in Athen und wann ist es im Vergleich zum Verkauf vorteilhaft?

Die Überlassung eines Grundstücks gegen Bauleistung ist eine Form der Grundstücksverwertung, bei der der Eigentümer mit einem Bauträger die Errichtung eines Gebäudes vereinbart.

Aerial view of a large beachfront plot of land along a sandy coastline with clear blue sea.

Was Sie wissen sollten

Bei der Gegenleistung überträgt der Eigentümer dem Bauunternehmer einen vereinbarten ungeteilten Anteil des Grundstücks und erhält im Gegenzug bestimmte Eigentumsanteile am neuen Gebäude, ohne den Bau selbst zu finanzieren.
Für die Gegenleistung gibt es keinen „richtigen“ Wert. Er hängt in erster Linie von der bebaubaren Fläche, dem Verkaufswert neuer Wohnungen in der Gegend, den Baukosten und der erforderlichen Bauunternehmermarge ab.
Tausch und Verkauf sind keine zwei Varianten desselben Geschäfts: Beim ersten wird unmittelbare Liquidität gegen zukünftige Eigentumsrechte und einen längeren Zeithorizont eingetauscht, während beim zweiten das Grundstück unmittelbar in Kapital umgewandelt wird.

Was ist eine Gegenleistung in Form eines Grundstücks?

Die Gegenleistung ist eine Form der Grundstücksnutzung, bei der der Eigentümer mit dem Bauunternehmer den Bau eines Gebäudes vereinbart. Der Bauunternehmer übernimmt den Bau und erhält als Gegenleistung vereinbarte Anteile am Grundstück, denen bestimmte Wohnungseigentumsanteile entsprechen. Der Grundstückseigentümer behält die übrigen Eigentumsanteile.

Die Bedingungen sind im Vorvertrag und in den entsprechenden notariellen Urkunden festgehalten. Es reicht daher nicht aus, lediglich einen Prozentsatz, z. B. 35 %, zu vereinbaren. Es muss festgelegt werden, auf welche konkreten Immobilien sich dieser Prozentsatz bezieht, einschließlich ihrer Merkmale, da zwei Wohnungen gleicher Fläche aufgrund der Etage, der Ausrichtung, des Parkplatzes oder anderer Merkmale einen unterschiedlichen Marktwert haben können.

Die Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) befasst sich insbesondere mit Werkverträgen gegen Entgelt und der Übertragung von ungeteilten Anteilen, weshalb eine steuerliche und notarielle Prüfung des jeweiligen Geschäfts vor der Unterzeichnung erforderlich ist. (1)

Wie wird der Gegenleistungssatz berechnet?

Die erste Frage eines Grundstückseigentümers lautet in der Regel: „Wie viel Prozentsatz kann ich erzielen?“ In der Praxis lautet die richtige Frage jedoch: „Welchen wirtschaftlichen Wert kann dieses Grundstück schaffen?“

Die Berechnungslogik basiert auf drei entscheidenden Variablen:

1. Wie viele Quadratmeter können tatsächlich gebaut werden?

2. Zu welchem Preis können die neu errichteten Immobilien in dieser Gegend verkauft werden?

3. Wie hoch sind die Kosten für die Projektentwicklung, einschließlich Finanzierung, Planung, Bau und der erforderlichen Gewinnspanne des Bauunternehmers?

Vereinfacht ausgedrückt:

bebaubare/verkaufbare Fläche × erwarteter Verkaufspreis = potenzieller Wert des Projekts

Davon werden die Gesamtentwicklungskosten und der erforderliche Auftragnehmergewinn abgezogen. Der finanzielle Restbetrag, der dem Grundstück zugerechnet werden kann, bestimmt letztendlich, wie viel Spielraum für eine Gegenleistung besteht.

Ein fiktives Beispiel

Nehmen wir – nur um den Mechanismus verständlich zu machen – einmal an, dass im Rahmen eines Bauvorhabens verkaufsfähige Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 800 m² entstehen und dass der geschätzte durchschnittliche Verkaufspreis bei 4.000 Euro pro m² liegt.

Der potenzielle Umsatz beträgt:

800 × 4.000 = 3.200.000 Euro.

Wenn die Gesamtentwicklungskosten zusammen mit den notwendigen Aufwendungen und der erforderlichen Gewinnspanne einen finanziellen Spielraum von 1.100.000 Euro für das Grundstück lassen, bildet dies die Grundlage, auf der die Gegenleistung für den Bauvertrag geprüft werden kann.

Das Beispiel stellt weder eine Bewertung eines tatsächlichen Grundstücks dar noch gibt es einen konkreten Prozentsatz an. Es verdeutlicht jedoch, warum zwei Grundstücke gleicher Größe sehr unterschiedliche Gegenwertangebote erhalten können.

Der Prozentsatz ist daher nicht lediglich das Ergebnis der Verhandlungsstärke des Eigentümers. Er ist in erster Linie das Ergebnis der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Projekts.

Was hat sich bei der Neuen Bauordnung (NOK) geändert?

Hier liegt einer der wichtigsten Unterschiede zwischen einem Gegenleistungsvorschlag von vor einigen Jahren und einem heutigen Vorschlag.

Die Beschlüsse 146–149/2025 des Plenums des Staatsrats hatten Auswirkungen auf den Anwendungsrahmen der Anreize und Bauzuschläge der Neuen Bauordnung (NOK). Die Angelegenheit lässt sich nicht einfach als „Abschaffung aller Boni“ beschreiben: Der spätere Rechtsrahmen des Gesetzes 5197/2025 knüpfte die Anwendung bestimmter Anreize an die städtebauliche Planung und die in den lokalen und speziellen städtebaulichen Plänen vorgesehenen Anreizzonen. (2)

Für den Grundstückseigentümer sind die finanziellen Auswirkungen erheblich. Wenn auf einem Grundstück letztendlich weniger Fläche genutzt werden kann als in einem früheren Szenario veranschlagt, verringert sich die Gesamtfläche, die der Bauträger verkaufen kann. Ein kleinerer „Teil“ bedeutet eine geringere Marge für die Bauleistung.

Daher darf ein Gegenangebot, das auf der Grundlage älterer baulicher Annahmen berechnet wurde, nicht automatisch als mit einem neuen Vorschlag vergleichbar angesehen werden.

Gleichzeitig üben die Kosten weiterhin Druck auf die Gleichung aus. Nach Angaben von ELSTAT stieg der durchschnittliche Preisindex für Baumaterialien für den Neubau von Wohngebäuden für den Zwölfmonatszeitraum März 2025 bis Februar 2026 im Vergleich zum vorangegangenen Zwölfmonatszeitraum um 2,6 %. (3)

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Wann ist ein Grundstück für eine Gegenleistung attraktiv?

Es gibt keine Mindestfläche, ab der jedes Grundstück automatisch interessant wird.

Die Rentabilität hängt von der Kombination aus Bebaubarkeit und Marktwert ab (siehe den Unterschied zwischen Marktwert und objektivem Wert). Ein kleineres Grundstück in einer Gegend, in der Neubauten zu hohen Preisen verkauft werden, kann ein besseres wirtschaftliches Ergebnis erzielen als ein größeres Grundstück in einem Markt mit niedrigeren Preisen.

Es gilt daher eine nützliche Faustregel: Je niedriger der voraussichtliche Verkaufspreis des Endprodukts ist, desto mehr nutzbare Fläche benötigt das Projekt in der Regel, um die Fixkosten zu decken und wirtschaftlich tragfähig zu bleiben.

Bevor der Eigentümer nach Angeboten sucht, benötigt er daher eine technische Prüfung der tatsächlichen Bebaubarkeit sowie eine marktgerechte Wertermittlung sowohl des Grundstücks als auch der neu errichteten Wohngebäude in der Umgebung.

Gegenleistung oder Verkauf eines Grundstücks?

Es gibt keinen allgemeinen Gewinner. Die beiden Optionen dienen unterschiedlichen finanziellen und persönlichen Zielen.

Faktor	Gegenleistung	Verkauf
Liquidität	Zukünftiger Wert von Immobilien	Direktes Kapital
Planungshorizont	Mehrjährig	In der Regel kleiner
Bericht über den Bau	Es besteht ein indirektes Integrationsrisiko	Erlischt nach der Transaktion
Endergebnis	Neues Eigentum	Geldbetrag
Kontrolle	Erfordert eine klare Vereinbarung bezüglich der Eigentumsverhältnisse	Das betrifft den Verkäufer nicht mehr
Miteigentum	Erfordert die Abstimmung unter den Eigentümern	Außerdem ist eine Vereinbarung über den Verkauf erforderlich
Steuer	Sonderbehandlung der Bauunternehmung	Besteuerung von Verkäufen/Übertragungen je nach Fall

Die Gegenleistung kann vorteilhafter sein, wenn der Eigentümer keinen unmittelbaren Liquiditätsbedarf hat, neu errichtete Immobilien erwerben möchte, ohne die Entwicklung selbst zu finanzieren, in derselben Gegend bleiben möchte oder über ein Grundstück verfügt, dessen Bebauungsmöglichkeiten und der lokale Markt für Neubauten eine solide wirtschaftliche Grundlage für das Projekt bilden.

Der Verkauf hingegen wandelt den Wert des Grundstücks unmittelbar in verfügbares Kapital um und befreit den Eigentümer von dem Zeitaufwand und dem Risiko einer zukünftigen Entwicklung.

Der richtige Vergleich ist daher nicht das „Verhältnis von Gegenleistung zu Verkaufspreis“. Es ist vielmehr der aktuelle Nettowert des Grundstücks im Vergleich zu Wert, Zeitaufwand und Risiko der Immobilien, die in Zukunft übergeben werden.

Wie sieht die steuerliche Behandlung der Gegenleistung aus?

Die steuerliche Behandlung der Gegenleistung erfordert besondere Aufmerksamkeit, da es sich bei dem Geschäft nicht um einen einfachen Verkauf eines Grundstücks handelt.

Die Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) sieht besondere Regelungen für die Übertragung von Anteilen am Grundstück und die als Gegenleistung erbrachte Bauleistung vor. Im Rahmen der Mehrwertsteueraussetzung für Bauunternehmer beispielsweise weist die Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) darauf hin, dass die als Gegenleistung für den Grundstückseigentümer erbrachte Bauleistung nicht mit Mehrwertsteuer, sondern mit einer Stempelsteuer von 3,6 % in Rechnung gestellt wird. Die steuerliche Behandlung hängt jedoch von den Rahmenbedingungen des jeweiligen Bauvorhabens ab und darf nicht ohne Prüfung der Unterlagen verallgemeinert werden. (4)

Aus diesem Grund ist vor einem wirtschaftlichen Vergleich zwischen einem Tauschangebot und einem Kaufangebot eine individuelle Berechnung durch einen Notar und einen Steuerberater erforderlich. Andernfalls läuft der Eigentümer Gefahr, zwei Bruttowerte miteinander zu vergleichen, die nicht zum gleichen wirtschaftlichen Nettoergebnis führen.

Das oft übersehene Risiko - was passiert, wenn das Projekt ins Stocken gerät?

Der höchste Prozentsatz ist nicht unbedingt auch das beste Angebot.

Ein Gegenleistungsvertrag erstreckt sich über einen längeren Zeitraum. Daher muss nicht nur bewertet werden, was der Bauunternehmer verspricht, sondern auch, inwieweit er das Projekt tatsächlich abschließen kann.

Im Rahmen der rechtlichen und technischen Prüfung müssen unter anderem der Zeitplan, die Phasen, in denen Anteile am Grundstück übertragen werden, die Sicherheiten des Eigentümers, die Folgen von Verzögerungen oder Unterbrechungen der Arbeiten, die vereinbarbaren Garantien sowie das Verfahren zur Übergabe der Immobilien.

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Wie lässt sich ein Vorschlag richtig bewerten?

Der Eigentümer benötigt drei verschiedene Prüfungen:

1. vom/von der Bauingenieur*in für die Baugenehmigungsfähigkeit,

2. vom/von der Rechtsanwalt*in

3. eine steuerliche Prüfung der Transaktion und eine zuverlässige Marktbewertung für den wirtschaftlichen Vergleich.

Zu diesem letzten Schritt kann auch ein spezialisierter Immobilienberater beitragen. Engel & Völkers kann beispielsweise dabei helfen, den Marktwert des Grundstücks zu ermitteln und die tatsächlichen Bedingungen des lokalen Marktes zu erfassen, damit der Eigentümer beim Vergleich von Verkaufspreis und Gegenleistung über einen unabhängigen Anhaltspunkt verfügt. Die endgültige Entscheidung muss sich jedoch auf die Ziele und die individuellen Gegebenheiten des Eigentümers selbst stützen und nicht auf eine allgemeine Empfehlung.

Acht wichtige Punkte vor dem Vorvertrag

Lassen Sie von einem Ingenieur die derzeitige, tatsächlich nutzbare Bebaubarkeit des Grundstücks berechnen.
Prüfen Sie die tatsächlichen Marktwerte von Neubauten in dem jeweiligen Teilgebiet und nicht nur den Durchschnittswert der Gemeinde.
Rechnen Sie den angebotenen Prozentsatz in konkrete Immobilien und in einen geschätzten Marktwert um.
Vergleichen Sie mehrere Angebote unter genau denselben Bedingungen und nicht nur anhand des Nennzinssatzes.
Prüfen Sie die finanzielle und fachliche Eignung des Bauunternehmers, das Projekt abzuschließen.
Lassen Sie den Zeitplan, die Sicherheiten, die Übertragung von Anteilen und die Folgen von Verzögerungen von einem Rechtsanwalt und einem Notar prüfen.
Lassen Sie das Nettoergebnis der Gegenleistung und des Verkaufs von einem Steuerberater berechnen, bevor Sie diese miteinander vergleichen.
Bewerten Sie ein älteres Gegenleistungsangebot nicht ohne eine neue technische Prüfung, insbesondere nach den Änderungen, die sich auf die Anwendung der Anreize der Neuen Bauordnung (NOK) ausgewirkt haben.