Die Eigentumsübertragung einer Immobilie ist ein rechtsverbindlicher Prozess, der jedoch klaren Schritten, definierten Rollen und vorhersehbaren Kosten folgt. Ziel dieses Leitfadens ist es, Ihnen ein klares Bild davon zu vermitteln, was Sie erwartet, wer welche Aufgaben übernimmt und welche Kosten auf Sie zukommen werden.
Was Sie in diesem Artikel erwartet
Die Übertragung von Immobilien in Griechenland erfolgt mittlerweile weitgehend digital, wobeider Notar als „One-Stop-Shop“ fungiert und die Einholung der Unterlagen sowie die Berechnungder Steuern übernimmt.
Zu den wichtigsten Unterlagen gehören der Eigentumsnachweis, der elektronische Gebäudeausweis, der Energieausweis, die Einheitliche Immobilienbesitzsteuer-Bescheinigungund die Katasterdaten.
Die Gesamtkaufnebenkosten für den Käufer liegen in der Regel zwischen 8 % und 11 % desImmobilienwerts, sofern keine Steuerbefreiung für den Erstwohnsitz gilt.
Eine gründliche Vorbereitung und die Begleitung durch erfahrene Fachleute sorgen dafür,dass der Ablauf vorhersehbar ist und keine Überraschungen auftritt.
Wenn Sie gerade dabei sind, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, machen Sie sich wahrscheinlich Gedanken über den bürokratischen Aufwand, versteckte Kosten oder mögliche Verzögerungen. Das ist ganz normal. Die Übertragung einer Immobilie ist ein rechtsverbindlicher Vorgang, der jedoch bestimmten Schritten folgt, mit klar definierten Rollen und vorhersehbaren Kosten. Das Ziel dieses Leitfadens ist es, Ihnen ein klares Bild davon zu vermitteln, was Sie erwartet, wer welche Aufgaben übernimmt und wie hoch die Kosten sein werden.
Ab 2026 gehört die Bürokratie der Vergangenheit an, und Immobilienübertragungen erfolgen mit weniger Unterlagen und schneller – im Rahmen eines digitalisierten und vereinfachten Verfahrens. Der Notar fungiert nun als „One-Stop-Shop“ und übernimmt digital die Dokumentenerfassung und die Steuererklärung.
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Basierend auf Daten von Engel & Völkers
Die Unterlagen für die Eigentumsübertragung lassen sich in drei Kategorien einteilen: rechtliche, städtebauliche und steuerliche – und liegen in erster Linie in der Verantwortung des Verkäufers. Die meisten davon werden mittlerweile vom Notar elektronisch abgerufen, doch ist es wichtig zu wissen, was die Unterlagen umfassen.
Eigentumsnachweis: Hierbei handelt es sich um den früheren Vertrag, mit dem die Immobilie erworben wurde – dies kann ein Kaufvertrag, ein Schenkungsvertrag oder eine Erbschaftsurkunde sein.
Elektronischer Gebäudeausweis: Ab dem 1. April 2022 ist die Ausstellung eines elektronischen Gebäudeausweises bei jeder Immobilienübertragung verpflichtend. Sie wird von einem Ingenieur ausgestellt und bescheinigt, dass die Immobilie rechtmäßig ist, keine nicht angemeldeten, nicht genehmigten Bauten aufweist und die technischen Voraussetzungen für eine Übertragung erfüllt.
Dies ist der zeitaufwändigste Bereich – und eine der häufigsten Ursachen für Verzögerungen; daher lohnt es sich, frühzeitig mit den Vorbereitungen zu beginnen.
Energieausweis: Er ist für die überwiegende Mehrheit der Gebäude erforderlich und wird ebenfalls von einem Ingenieur ausgestellt.
Einheitliche Immobilienbesitzsteuer-Bescheinigung: Bestätigt, dass die Immobilie in den letzten fünf Jahren bei der Einheitlichen Immobilienbesitzsteuer angemeldet wurde.
Steuer- und Sozialversicherungsnachweise: Diese werden digital ausgestellt und beziehen sich auf den Verkäufer.
Katasterdaten: Auszug aus dem Katasterplan und Katasterblatt.
Persönliche Daten: Steueridentifikationsnummer, Finanzamt, Kopien der Ausweise von Käufer und Verkäufer.
Schritt 1: Zusammenstellung der Unterlagen und Vollmacht
Der Notar erstellt die elektronische Kaufakte. Käufer und Verkäufer erteilen ihm über Gov.gr eine digitale Vollmacht, damit er die erforderlichen Unterlagen zusammenstellen kann. Für den erfolgreichen Abschluss der Eigentumsübertragung ist die Zusammenarbeit von Fachleuten wie Ingenieuren, Notaren, Wirtschaftsprüfern und Rechtsanwälten erforderlich.
Genau hier macht der Immobilienberater von Engel & Völkers den Unterschied: Er koordiniert die Beteiligten und stellt sicher, dass die Unterlagen vollständig sind, bevor Sie zum Notar gehen.
Schritt 2: Berechnung der Steuern über myPROPERTY
Die Erklärungen zur Grunderwerbsteuer werden digital über die Anwendung myPROPERTY auf dem digitalen Portal myAADE eingereicht. Der Notar erstellt die Erklärung zur Grunderwerbsteuer, und die Parteien werden aufgefordert, diese zu beglaubigen. Die Digitalisierung des Verfahrens erleichtert es Notaren und Steuerzahlern zusätzlich, Transaktionen schneller abzuwickeln.
Schritt 3: Steuerzahlung
Der Käufer entrichtet die fällige Grunderwerbsteuer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Die Grunderwerbsteuer wird vom Käufer vor der Erstellung des Kaufvertrags entrichtet.
Schritt 4: Vertragsunterzeichnung
Der Vertragstext wird endgültig festgelegt, in Anwesenheit der Vertragsparteien verlesen und anschließend unterzeichnet. Seit dem 1. Januar 2014 sind Käufer oder Verkäufer nicht mehr verpflichtet, bei der Erstellung des Kaufvertrags für eine Immobilie von einem Rechtsanwalt begleitet zu werden. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts ist für den Käufer jedoch wichtig – vor allem für die rechtliche Überprüfung im Grundbuchamt und um sicherzustellen, dass das Eigentumsrecht unbelastet ist.
Schritt 5: Eintragung ins Kataster
Der Notar reicht den neuen Vertrag elektronisch beim Katasteramt ein, damit die Eigentumsverhältnisse aktualisiert werden. Ohne diesen Schritt gilt die Übertragung als nicht abgeschlossen.
Der Kauf einer Immobilie in Griechenland ist neben dem tatsächlichen Wert der Immobilie mit zusätzlichen Kosten verbunden, die sich aus Honoraren für Fachleute, Steuern, Gebühren und Abgaben zusammensetzen.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3 % des Vertragspreises oder des objektiven Wertes – je nachdem, welcher Wert höher ist. Zu diesem Betrag kommen weitere 3 % zugunsten der Kommunalverwaltung hinzu, wodurch sich die Gesamtsteuer auf 3,09 % erhöht. Sie geht ausschließlich zu Lasten des Käufers.
Beim Kauf einer Erstwohnung gibt es erhebliche Steuererleichterungen. Beim Kauf einer Wohnung beträgt der Steuerfreibetrag 200.000 Euro für Unverheiratete und 250.000 Euro für Verheiratete, zuzüglich 25.000 Euro für jedes Kind.
Übersteigt der Wert der Immobilie diese Grenzen, wird die Befreiung bis zur Höhe des entsprechenden Steuerfreibetrags gewährt; auf den darüber hinausgehenden Wert ist Grunderwerbsteuer zu entrichten.
Beispiel:
Ein verheirateter Käufer mit zwei Kindern möchte eine Erstwohnung im Wert von 320.000 Euro erwerben. Der steuerfreie Betrag beläuft sich auf 300.000 Euro (250.000 + 2 × 25.000).
Er zahlt nur auf die restlichen 20.000 Euro eine Steuer von 3 %, also 600 Euro.
Notarhonorar
Das Notarhonorar liegt in der Regel zwischen 0,80 % und 1 % des Immobilienwerts, wobei der Prozentsatz mit steigendem Preis stufenweise sinkt. Hinzu kommen 24 % Mehrwertsteuer sowie feste Gebühren für Seiten, Kopien und Erklärungen. Beispielsweise belaufen sich die Notarkosten auf etwa 1 % inklusive Mehrwertsteuer, wobei die Kosten vom Käufer zu tragen sind.
Honorar des Ingenieurs
Das Honorar des Ingenieurs liegt zwischen 150 und 500 Euro, je nach Größe und Komplexität der Immobilie. Es bezieht sich hauptsächlich auf die Ausstellung des elektronischen Gebäudeausweises und des Energieausweises. Der Verkäufer trägt die Kosten für das Honorar des Ingenieurs für die Bescheinigung und den elektronischen Gebäudeausweis der Immobilie, den Energieausweis sowie die eventuelle Regularisierung von nicht genehmigten Bauarbeiten.
Anwaltshonorar
Auch wenn die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts nicht verpflichtend ist, wird sie dem Käufer dringend empfohlen. Das Honorar des Rechtsanwalts liegt in der Regel zwischen 0,5 % und 1 % des Immobilienwerts.
Gebühren für die Eintragung ins Kataster
Die proportionale Eintragungsgebühr beträgt bei Kauf- und Verkaufsgeschäften 5 Promille (5‰) des Immobilienwerts; zusätzlich fällt eine Pauschalgebühr von 12 Euro pro Eintragung an.
Beim Grundbuchamt beträgt die Eintragungsgebühr 0,475 % zuzüglich 24 % Mehrwertsteuer.
Wertzuwachssteuer und Mehrwertsteuer auf Neubauten
Zwei weitere Punkte, die Sie wissen sollten:
Die Mehrwertsteuer in Höhe von 24 % auf Neubauten ist bis zum 31.12.2026 ausgesetzt, ebenso wie die Wertzuwachssteuer auf Immobilien, die den Verkäufer betrifft. Das bedeutet, dass diese Steuern derzeit für keinen der beiden Parteien Kosten verursachen.
Eine einfache Regel: Die Kosten für die Eigentumsübertragung gehen in erster Linie zu Lasten des Käufers – Grunderwerbsteuer 3,09 %, Notargebühren, Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch und gegebenenfalls Anwaltskosten.
Der Verkäufer trägt seinerseits die Kosten für das Honorar des Ingenieurs, den Energieausweis und die Maklerprovision.
Die Maklerprovision wird in der Regel von beiden Parteien gezahlt, wobei vereinbart ist, dass jede Partei 2 % übernimmt.
Die Gesamtkosten für den Kauf einer Immobilie belaufen sich in der Regel auf 7 % bis 11 % ihres Wertes, einschließlich Steuern, Notargebühren und sonstigen Gebühren.
Ein Sonderfall ist die elterliche Schenkung einer Immobilie. Wenn Sie beabsichtigen, einem Kind eine Immobilie im Rahmen einer elterlichen Schenkung zu übertragen, ähnelt das Verfahren hinsichtlich der erforderlichen Unterlagen (Elektronischer Gebäudeausweis, Energieausweis, Einheitliche Immobilienbesitzsteuer-Bescheinigung) weitgehend einem Kauf- und Verkaufsgeschäft. Der große Unterschied liegt in der Besteuerung: Jeder Elternteil kann jedem Kind Vermögen im Wert von bis zu 800.000 Euro ohne jegliche steuerliche Belastung übertragen.
Dieser Freibetrag gilt unabhängig pro Elternteil und pro Kind – ein Kind kann bis zu 800.000 Euro vom Vater und weitere 800.000 Euro von der Mutter steuerfrei erhalten, also insgesamt bis zu 1.600.000 Euro.
Beginnen Sie frühzeitig mit der Einführung des elektronischen Gebäudeausweises
Es handelt sich um das Dokument, das am häufigsten zu Verzögerungen führt und den gesamten Prozess „blockieren“ kann, insbesondere bei älteren Immobilien mit nicht genehmigten Bauten, die legalisiert werden müssen.
Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf eine Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz haben
Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Vorteil, der die Gesamtkosten für den Erwerb einer Erstwohnung senkt. Die Befreiung wird unter der Bedingung gewährt, dass die Immobilie mindestens fünf Jahre lang im Eigentum des Käufers verbleibt.
Beantragen Sie eine rechtliche Prüfung der Eigentumsurkunden
Auch wenn ein Anwalt nicht zwingend erforderlich ist, schützt die Überprüfung im Grundbuchamt oder im Kataster auf etwaige Belastungen (Hypotheken, Pfändungen, Ansprüche) Ihre Investition.
Es wird empfohlen, bei jedem Schritt der Übertragung mit zuverlässigen Fachleuten zusammenzuarbeiten, um mögliche Fehler und unnötige Kosten zu vermeiden. Der Immobilienberater von Engel & Völkers ersetzt zwar weder den Notar noch den Rechtsanwalt, ist aber der Ansprechpartner, der den gesamten Prozess für Sie koordiniert. Von der ersten Begutachtung der Immobilie bis zur Unterzeichnung beim Notar sorgt er dafür, dass jeder Schritt zum richtigen Zeitpunkt, mit den richtigen Unterlagen und ohne Überraschungen erfolgt.
Wenn Sie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, wenden Sie sich bitte an uns. Das Team von Engel & Völkers Greece steht Ihnen bei jedem Schritt der Transaktion zur Seite.
Entdecken Sie
Wenn Sie den Verkauf oder Kauf einer Immobilie in Griechenland planen, werden Sie mit ziemlicher Sicherheit auf diese beiden Begriffe stoßen: objektiver Wert und Marktwert.
Kontakt
Engel & Völkers Griechenland
Leof. Mesogeion 2-4 (Athens Tower)
11527 Athen, Griechenland
Tel: +30 211 105 500 0