Was erwarten Käufer von Luxusimmobilien in Griechenland?

Was gilt als Luxuswohnung?

Auf dem griechischen Markt gibt es keine gesetzlich festgelegte Definition für Luxusimmobilien. International variiert die Schwelle je nach Markt. In London oder New York beispielsweise beginnt die Premium-Kategorie bei über 2 Millionen Euro, während in Märkten mit niedrigeren durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter die Schwelle deutlich niedriger liegen kann.

In Griechenland werden Luxusimmobilien als Wohnimmobilien mit einem Wert von über 1 Million Euro definiert, der bis zu 10 Millionen Euro und mehr reichen kann.

Für die Zwecke dieser Analyse legen wir den Schwellenwert auf 500.000 Euro (geforderter oder vereinbarter Preis) fest, um auch Immobilien in hochpreisigen Nischenmärkten wie Inseln und halbstädtischen Ferienorten einzubeziehen.

Wer kauft und warum?

Die Nachfrage spiegelt den Wandel wider: Weg von der Motivation, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, hin zu Lebensstil und Anlagestrategie.

Laut dem Jahresbericht von Engel & Völkers Greece für das Jahr 2026 machen ausländische Käufer zwischen 60 % und 85 % der Nachfrage in Top-Reisezielen aus, wobei das größte Interesse aus dem Vereinigten Königreich, Deutschland, Frankreich, der Schweiz, den Vereinigten Staaten und Israel.

Gleichzeitig sind laut Marktdaten für das erste Quartal 2026 die fünf Länder mit der höchsten Nachfrage nach Wohnimmobilien in Griechenland die Vereinigten Staaten, das Vereinigte Königreich, Deutschland, Bulgarien und Serbien.

Makroökonomischer Rahmen

Nach Angaben der Bank von Griechenland stiegen die Preise für Wohnungen im ersten Quartal 2026 landesweit um 5,7 %.

Im Jahr 2025 waren die Preise um durchschnittlich 8,1 % pro Jahr gestiegen, gegenüber 9,1 % im Jahr 2024.

Dies war eine zu erwartende Entwicklung, da der Markt in eine neue Reifephase eintritt und auch der Rückgang der Auslandsnachfrage zu geringeren jährlichen Schwankungen beiträgt.

Im Bereich der ausländischen Direktinvestitionen (ADI) zog der Immobilienmarkt im Laufe des Jahres 2025 ausländische Direktinvestitionen in Höhe von 2,05 Milliarden Euro an, was etwa 43 % der gesamten ausländischen Investitionen im Land entspricht.

Dieser Betrag entspricht jedoch einem Rückgang um 25,3 % gegenüber dem Rekordwert von 2,75 Milliarden Euro im Jahr 2024.

Gleichzeitig belief sich die Zahl der Erstanträge auf eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis im Jahr 2024 auf 9.382 und ging im Jahr 2025 auf 7.025 zurück, was einem Rückgang von 25,1 % entspricht.

Im Zeitraum Januar bis Mai 2026 wurden 2.137 neue Erstanträge gestellt (Ministerium für Migration und Asyl, Mai 2026).

Aus dem Vergleich dieser Zahlen lässt sich schließen, dass weiterhin ausländisches Kapital in den griechischen Immobilienmarkt fließt, jedoch steht ein immer kleinerer Teil davon im Zusammenhang mit der Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung. Der Käufer des Jahres 2026 erwirbt eine Immobilie als Teil seines Lebensstils oder als Bestandteil eines Anlageportfolios.

Was bedeutet das für den Verkäufer?

Wenn der Käufer keinen Aufenthaltsstatus benötigt, ändern sich die Auswahlkriterien grundlegend. Eine Immobilie, die die Mindestkriterien für das Golden Visa erfüllte, reicht nun nicht mehr aus.

Wie Giorgos Petras, CEO von Engel & Völkers Greece, feststellt, suchen internationale Investoren nicht mehr nur nach Gelegenheiten, sondern nach Immobilien mit einem klaren Mehrwert, hohen Standards und einer starken langfristigen Werterhaltung.

Aus den Daten der vorstehenden Tabelle lässt sich schließen, dass die Energieeffizienzklasse, der Zustand der Unterlagen, die Lieferzeit und die Bauqualität mittlerweile eine wichtigere Rolle spielen als die bloße Eignung des Standorts oder der Preis.

Ältere Immobilien ohne energetische Sanierung sind dem Risiko eines langfristigen Wertverlusts ausgesetzt, was für Käufer mit langfristiger Perspektive von entscheidender Bedeutung ist.

Die 3 häufigsten Gründe, warum eine Transaktion nicht zustande kommt

Die drei häufigsten Gründe, warum Transaktionen mit hohem Wert im Berichtszeitraum nicht abgeschlossen wurden, sind:

1. Offene städtebauliche Fragen

Auf dem griechischen Immobilienmarkt, insbesondere bei älteren Immobilien oder Einfamilienhäusern, sind städtebauliche Probleme keine Ausnahme, sondern oft die Regel. Nicht angemeldete Bauten, Abweichungen der genehmigten Pläne vom Ist-Zustand und noch nicht geklärte Fragen im Zusammenhang mit unbefugten Bauten schrecken ausländische Käufer ab, die vor jeder finanziellen Verpflichtung eine lückenlose städtebauliche Prüfung verlangen.

2. Unvollständige oder fehlende elektronische Gebäude-Identifikationsnummer (ΗΤΚ)

Die ΗΤΚ ist eine zwingende Voraussetzung für jede Immobilienübertragung – ohne sie kann der Notar den Vertrag nicht aufsetzen.

Marktprognosen zufolge ist der größte Fehler, den ein Verkäufer im Jahr 2026 begehen kann, zunächst einen Käufer zu finden und sich erst danach nach einem Techniker umzusehen. Der Markt verzeiht keine Verzögerungen, und Käufer verlieren schnell das Interesse.

3. Miteigentum mit mehreren Erben

Immobilien, deren Eigentumsrechte auf mehrere Miteigentümer aufgeteilt sind – in der Regel aufgrund mehrerer Erben –, führen zu langwierigen rechtlichen Verfahren, die den Abschluss eines Vertrags innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens erschweren.

Was passiert im Ausland?

Auf internationaler Ebene führen steuerlicher Druck, technologische Entwicklungen und sich wandelnde Lebensweisen zu einer Verlagerung der Kaufentscheidungen von UHNWI, die weniger Zeit in traditionellen Zentren verbringen.

Die einzigartigen Lagen, die Architektur und die Bauqualität spielen zwar nach wie vor eine wichtige Rolle, doch Privatsphäre, Wohlbefinden und die Freiheit, den eigenen Lebensstil selbst zu gestalten, beeinflussen die Kaufentscheidungen zunehmend.

Die Daten aus Griechenland entsprechen weitgehend diesem Trend, insbesondere was die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Privatsphäre betrifft. Es gibt keine entsprechende quantitative Studie auf UHNWI-Ebene in Griechenland, die einen direkten Vergleich der Prozentsätze ermöglichen würde.

Damit eine Immobilie auf den Markt gebracht werden kann, muss sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

1. Gültiger elektronischer Gebäudeausweis (ΗΤΚ)

Die Ausstellung dieses Dokuments ist sowohl eine rechtliche Voraussetzung für die Übertragung als auch ein Zeichen der Vertrauenswürdigkeit für den Käufer. Sie muss der Vermarktung vorausgehen und darf nicht erst darauf folgen.

2. Erneuerter Energieausweis

Da die Energieeffizienzklasse ein unverhandelbares Kriterium ist, sollte vor jeder Vorführung eine energetische Modernisierung oder zumindest ein Energieausweis vorliegen.

3. Umfassende städtebauliche Überprüfung und Regularisierung etwaiger baurechtlicher Verstöße

Jede Unklarheit, die nach dem ursprünglichen Angebot zutage tritt, führt zu einer Preisanpassung oder sogar zum Rückzug des Käufers.

4. Klare Eigentumsverhältnisse

Miteigentum, Belastungen oder Ansprüche müssen geklärt sein und durch entsprechende rechtliche Unterlagen belegt sein.

5. Professionelle Bewertung

Der heutige Käufer einer Luxusimmobilie bewertet den geforderten Preis anhand objektiver Marktdaten – eine realistische Wertermittlung der Immobilie verhindert langwierige Verzögerungen.

6. Dokumentation der Fertigungsqualität

Technische Zeichnungen, Materialzertifikate und Wartungsprotokolle sind Unterlagen, die der Käufer in den Unterlagen erwartet.

Für Eigentümer, die eine professionelle Bewertung der Verkaufsbereitschaft wünschen, bietet Engel & Völkers Greece eine kostenlose Immobilienbewertung an, bei der alle oben genannten Kriterien berücksichtigt werden.