Cosa controllare prima di comprare casa: la guida completa

Cosa controllare durante la visita: aspetti strutturali e impiantistici

La prima visita a un immobile dovrebbe andare ben oltre la valutazione estetica degli spazi. Gli elementi strutturali e impiantistici sono quelli che incidono maggiormente sul valore reale dell'immobile e sui costi che l'acquirente dovrà sostenere dopo l'acquisto.

Il primo aspetto da osservare riguarda lo stato di pareti, soffitti e pavimenti. Macchie di umidità, aloni, distacchi dell'intonaco o rigonfiamenti dei pavimenti sono segnali che non vanno sottovalutati: possono indicare infiltrazioni, problemi di impermeabilizzazione o cedimenti strutturali che richiedono interventi costosi. È utile osservare con attenzione anche gli angoli dei locali e le zone adiacenti ai serramenti, dove i problemi di umidità tendono a manifestarsi con maggiore frequenza.

Gli impianti meritano un'attenzione particolare. L'età e lo stato di manutenzione dell'impianto elettrico, idraulico e di riscaldamento incidono significativamente sia sulla sicurezza dell'abitazione sia sui costi di gestione futuri. Un impianto elettrico datato, non a norma o privo di certificazione di conformità può richiedere una rifazione completa; una caldaia vecchia o un impianto idraulico con perdite occulte sono elementi che è opportuno identificare prima di fare un'offerta.

Cosa controllare sulla documentazione urbanistica e catastale

La regolarità urbanistica e catastale di un immobile è un prerequisito fondamentale per una compravendita sicura. Irregolarità in questo ambito possono bloccare il rogito o generare contestazioni successive che ricadono sull'acquirente.

Il primo elemento da verificare è la conformità urbanistica: la planimetria depositata in Comune deve corrispondere allo stato reale dell'immobile. Modifiche interne non autorizzate configurano abusi edilizi che devono essere sanati prima della vendita. È il venditore a dover garantire questa conformità, ma è nell'interesse dell'acquirente verificarla prima di procedere.

La visura catastale è un altro documento fondamentale da esaminare con attenzione. Consente di verificare la corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto dell'immobile, di identificare eventuali discrepanze nelle superfici dichiarate e di controllare la rendita catastale, che incide sul calcolo delle imposte. Anomalie nella visura catastale possono segnalare irregolarità che è necessario approfondire prima di procedere con qualsiasi impegno formale.

Cosa controllare sul condominio

Quando l'immobile è inserito in un contesto condominiale, la due diligence deve estendersi alla situazione del condominio nel suo complesso. Elementi che a prima vista sembrano marginali possono avere un impatto economico rilevante per il futuro proprietario.

Il verbale delle ultime assemblee condominiali è un documento prezioso: consente di verificare se sono stati deliberati lavori straordinari che potrebbero generare spese significative a carico del nuovo proprietario. In linea generale, i lavori deliberati prima del rogito sono a carico del venditore, ma le eccezioni contrattuali sono frequenti e vanno verificate con attenzione.

Un secondo aspetto riguarda la morosità condominiale. Se il venditore ha quote condominiali arretrate non pagate, l'acquirente subentra nella responsabilità per l'anno in corso e per quello precedente. Richiedere una dichiarazione aggiornata dell'amministratore sullo stato dei pagamenti è un passaggio che non andrebbe mai omesso.

Cosa controllare sull'immobile dal punto di vista legale

Prima di formulare un'offerta, è indispensabile verificare che l'immobile sia libero da vincoli, gravami o diritti di terzi che potrebbero limitarne il pieno godimento o complicare la compravendita.

La presenza di ipoteche o pignoramenti sull'immobile è verificabile attraverso una visura ipotecaria aggiornata, disponibile presso i registri immobiliari. Un'ipoteca non estinta non impedisce necessariamente la vendita, ma deve essere gestita in sede di rogito, generalmente attraverso l'estinzione contestuale del debito e la cancellazione del vincolo.

Un aspetto meno noto ma rilevante riguarda gli immobili ricevuti in donazione. In questi casi, esiste il rischio che gli eredi legittimari del donante possano agire per ridurre la donazione, rivendicando una quota dell'immobile. Questo rischio, noto come azione di riduzione, può concretizzarsi anche anni dopo la compravendita e costituisce un elemento di incertezza che alcune banche valutano negativamente in fase di concessione del mutuo.

È infine importante verificare l'eventuale presenza di diritti di terzi sull'immobile: diritti di usufrutto o diritti di prelazione che potrebbero condizionare la libertà di acquisto o di successiva rivendita.

Le domande da fare al venditore e all'agente

Una visita efficace non si limita all'osservazione dell'immobile: include anche una serie di domande mirate, rivolte sia al venditore sia all'agente, che possono rivelare informazioni determinanti per la decisione d'acquisto.

Al venditore è opportuno chiedere informazioni pratiche che solo chi ha abitato l'immobile conosce direttamente: l'entità reale delle spese condominiali ordinarie, la storia delle manutenzioni effettuate, la qualità del vicinato e qualsiasi elemento critico emerso nel corso degli anni. Un venditore che risponde in modo evasivo o contraddittorio su questi aspetti è già di per sé un segnale di attenzione.

All'agente, invece, è utile porre domande più strategiche: da quanto tempo l'immobile è sul mercato, se ci sono state offerte precedenti e perché non sono andate a buon fine, qual è la reale motivazione del venditore e se esistono margini di trattativa sul prezzo. Le risposte a queste domande forniscono un contesto prezioso per formulare un'offerta consapevole e calibrata.

Più in generale, è importante prestare attenzione ai segnali d'allarme nelle risposte: reticenza su aspetti specifici, incongruenze tra le informazioni fornite e quanto emerso dalla visita o dalla documentazione, fretta ingiustificata nel concludere la trattativa. Un acquirente attento sa leggere non solo quello che viene detto, ma anche quello che non viene detto.

Perché affidarsi a Engel & Völkers nella ricerca e nell'acquisto di casa

Valutare un immobile con la necessaria profondità richiede competenze tecniche, legali e di mercato che vanno ben oltre quanto un acquirente possa sviluppare nel corso di poche visite. 

Engel & Völkers accompagna l'acquirente in ogni fase del processo: dalla selezione degli immobili in linea con le sue esigenze alla verifica della documentazione urbanistica e catastale, dalla valutazione delle condizioni contrattuali alla gestione della trattativa. Una due diligence condotta con rigore professionale è la forma di tutela più efficace per chi si appresta a prendere una delle decisioni patrimoniali più importanti della propria vita.

Dalla prima visita alla firma del rogito, la presenza di un consulente dedicato garantisce continuità, competenza e la certezza che nessun aspetto rilevante sia stato trascurato.