Booster fir de Wunnengsbau: Drei zentrale Maßnahmen des neuen Regierungsprogramms

Am 16. Juli 2026 hat die luxemburgische Regierung ein neues Maßnahmenpaket vorgestellt, das den Wohnungsbau ankurbeln, den Zugang zu Wohneigentum erleichtern und Immobilieninvestitionen fördern soll. Unter dem Namen „Booster fir de Wunnengsbau“ vereint das Programm steuerliche Anreize, Finanzierungshilfen und neue Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum.

Von den sieben angekündigten Maßnahmen sind drei besonders relevant für Personen, die ihren Hauptwohnsitz erwerben möchten, sowie für Investoren, die eine Immobilie zur Vermietung in Luxemburg erwerben möchten: die Erhöhung der Steuergutschrift „Bëllegen Akt“, eine teilweise Befreiung von den Eintragungsgebühren für bestimmte Neubauimmobilien sowie die Einführung eines neuen beschleunigten Abschreibungsmodells.

Die Steuergutschrift „Bëllegen Akt“ steigt auf 45.000 Euro

Eine erste wesentliche Änderung für zukünftige Eigentümer ist die angekündigte Erhöhung der Steuergutschrift „Bëllegen Akt“ von 40.000 auf 45.000 Euro pro natürliche Person beim Erwerb einer Immobilie, die als Hauptwohnsitz genutzt werden soll.

Bei zwei Käufern, die jeweils die erforderlichen Voraussetzungen erfüllen und ihre vollständige Steuergutschrift zur Verfügung haben, könnte sich der steuerliche Vorteil somit auf insgesamt 90.000 Euro belaufen.

Die Eintragungs- und Umschreibungsgebühren betragen normalerweise 7 % des Kaufpreises. Mit der neuen Obergrenze könnte eine Einzelperson theoretisch eine Immobilie im Wert von rund 640.000 Euro erwerben und dabei lediglich die Mindestgebühr von 100 Euro entrichten. Bei zwei Käufern, die jeweils die vollständige Steuergutschrift in Anspruch nehmen können, könnte dieser Betrag auf nahezu 1,28 Millionen Euro steigen. Nicht berücksichtigt sind hierbei weitere mit dem Erwerb verbundene Kosten, insbesondere Notarhonorare und sonstige Nebenkosten.

Die Erhöhung soll die unmittelbar mit dem Erwerb eines Hauptwohnsitzes verbundenen Kosten reduzieren und Haushalte in einem Umfeld unterstützen, in dem die Bildung ausreichenden Eigenkapitals häufig weiterhin eine entscheidende Rolle spielt.

Vorbehaltlich der Verabschiedung und des Inkrafttretens des entsprechenden Gesetzes soll die Erhöhung rückwirkend auf notarielle Urkunden Anwendung finden, die ab dem 16. Juli 2026 abgeschlossen wurden. Käufer, die ihre Urkunde zwischen diesem Datum und dem Inkrafttreten des Gesetzes unterzeichnet haben, sollen den zusätzlichen Betrag voraussichtlich durch einen Antrag bei der Einregistrierungs-, Domänen- und Mehrwertsteuerverwaltung geltend machen können.

Befreiung des Bauanteils bestimmter Neubauimmobilien von Eintragungsgebühren

Parallel dazu plant die Regierung eine vorübergehende Befreiung von den Eintragungs- und Umschreibungsgebühren für den Kaufpreisanteil, der auf die Errichtung einer Neubauimmobilie entfällt, sofern diese als Hauptwohnsitz des Käufers dienen soll.

Die Regelung soll für Käufe im Rahmen einer VEFA gelten, also beim Erwerb einer Immobilie im zukünftigen Fertigstellungszustand, sofern der Baufortschritt zum Zeitpunkt des Erwerbs 80 % nicht überschreitet. In diesem Fall würden die Gebühren ausschließlich auf Grundlage des Grundstückswerts berechnet, ohne den Wert der Bauleistungen einzubeziehen.

Diese Unterscheidung kann für Käufer eine erhebliche Ersparnis darstellen und die finanzielle Attraktivität eines Kaufs vom Plan erhöhen. Gleichzeitig könnte sie die Vermarktung neuer Wohnprojekte unterstützen, indem private Käufer dazu ermutigt werden, sich bereits in einer früheren Entwicklungsphase für ein Projekt zu entscheiden.

Die Befreiung soll für Erwerbe gelten, die ab dem 16. Juli 2026 abgeschlossen werden, und auf einen Zeitraum von drei Jahren begrenzt sein. Personen, die ihre notarielle Urkunde nach der Ankündigung, jedoch vor Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung unterzeichnet haben, sollen die Maßnahme ebenfalls durch einen Antrag bei der zuständigen Verwaltung in Anspruch nehmen können.

Ein neues Abschreibungsmodell für Mietinvestitionen

Auch Investoren sind von dem neuen Maßnahmenpaket betroffen. Die Regierung plant die Einführung eines beschleunigten Abschreibungsmodells nach der sogenannten „Dreimal-sechs“-Formel: 6 % pro Jahr über einen Zeitraum von sechs Jahren, bei einer abschreibungsfähigen Bemessungsgrundlage von höchstens 600.000 Euro pro Immobilie.

Übersteigt die Bemessungsgrundlage den Schwellenwert von 600.000 Euro, soll ein Satz von 2 % auf die gesamte Bemessungsgrundlage Anwendung finden, ohne bislang angekündigte zeitliche Begrenzung. Die Auswahl der Immobilie, ihr Wert, ihr Vermietungspotenzial sowie die Finanzierungsstruktur der Investition sollten daher sorgfältig geprüft werden, um den tatsächlichen Nutzen der Regelung für den jeweiligen Investor einschätzen zu können.

Für im Jahr 2026 getätigte Erwerbe ist eine Übergangsregelung vorgesehen. Steuerpflichtige sollen demnach zwischen dem derzeit geltenden System und dem neuen Modell wählen können. Ab dem 1. Januar 2027 soll das neue Modell für neue Erwerbe maßgeblich werden, während bisherige Regelungen für bereits betroffene Investitionen bis zu ihrem jeweiligen Ablauf weitergelten sollen.

Über den möglichen steuerlichen Vorteil hinaus soll die Maßnahme die Attraktivität von Mietinvestitionen erhöhen und die Schaffung neuen Wohnraums fördern. Ihre konkrete Wirkung sollte jedoch unter Berücksichtigung der steuerlichen Situation des Investors, der gewählten Finanzierungsform sowie der individuellen Merkmale der Immobilie bewertet werden.

Neue Perspektiven für den luxemburgischen Immobilienmarkt

Indem gleichzeitig bei Erwerbsnebenkosten, dem Kauf von Neubauimmobilien und der steuerlichen Behandlung von Mietinvestitionen angesetzt wird, möchte die Regierung dem luxemburgischen Wohnimmobilienmarkt neue Dynamik verleihen. Die Maßnahmen können sowohl Haushalten auf der Suche nach einem Hauptwohnsitz als auch Investoren, die ihr Immobilienvermögen ausbauen möchten, neue Perspektiven eröffnen.

Jedes Immobilienprojekt bleibt jedoch individuell. Lage, Qualität der Immobilie, Energieeffizienz, Finanzierungsbedingungen und die langfristigen Ziele des Käufers bleiben entscheidende Faktoren. Eine persönliche Analyse ermöglicht es, die konkreten Auswirkungen der neuen Regelungen präzise zu bewerten und eine auf die jeweilige Situation abgestimmte Entscheidung zu treffen.

Die Experten von Engel & Völkers Luxembourg stehen Ihnen gerne zur Seite, um den Markt gemeinsam mit Ihnen zu analysieren und Ihr Kauf-, Verkaufs- oder Immobilieninvestitionsprojekt in Luxemburg zu verwirklichen.

Dieser Artikel basiert auf den von der luxemburgischen Regierung im Juli 2026 angekündigten Maßnahmen. Einzelne Bestimmungen bleiben der Verabschiedung und dem Inkrafttreten der entsprechenden gesetzlichen Regelungen vorbehalten. Die dargestellten Informationen stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar.

Quelle: Luxemburger Regierung – „Booster fir de Wunnengsbau“