Eine Wohnung kaufen, um sie zu vermieten: Lohnt sich das? Vorteile, Risiken und Tipps zur Maximierung der Rendite

1. Warum in eine Wohnung zur Vermietung investieren?

Immobilien gelten traditionell als sichere Anlageform. Selbst in wirtschaftlich unsicheren Zeiten behalten sie ihren Wert und können durch Mieteinnahmen regelmäßige Erträge erwirtschaften.

Der Kauf zum Zweck der Vermietung ist besonders attraktiv, weil:

• er monatliches passives Einkommen generiert,

• die Immobilie langfristig an Wert gewinnen kann,

• er Schutz vor Inflation bietet,

• steuerliche Vorteile in bestimmten Fällen möglich sind,

• er als Diversifizierungsinstrument dient.

Im Gegensatz zu anderen Anlageformen bietet Immobilienbesitz mehr Sicherheit und Kontrolle, da es sich um einen greifbaren, beständigen Vermögenswert handelt.

2. Vorteile des Kaufs einer Immobilie zur Vermietung

Die Vorteile einer Investition in Mietimmobilien sind vielfältig und eng mit der Stabilität und Planbarkeit dieser Anlageklasse verbunden.

Wichtige Vorteile:

• Regelmäßige Einnahmen: stabile, passive Einkünfte, z. B. als Ergänzung zur Rente oder anderen Einkommensquellen.

• Wertsteigerung: Immobilien in strategisch guten Lagen gewinnen langfristig an Wert.

• Geringe Volatilität: im Vergleich zu Finanzmärkten ist der Immobilienmarkt weniger anfällig für starke Schwankungen.

• Flexibilität: Eigentümer können vermieten, verkaufen oder renovieren – je nach Strategie.

• Steuerliche Vorteile: bestimmte Mietmodelle profitieren von günstigen steuerlichen Regelungen.

Immobilien vermitteln Sicherheit und Kontrolle – Eigenschaften, die viele Anleger besonders schätzen.

3. Risiken und Herausforderungen beim Buy-to-Let-Investment

Wie jede Investition birgt auch der Kauf einer Wohnung zur Vermietung Risiken und Herausforderungen, die sorgfältig berücksichtigt werden sollten.

Hauptrisiken:

• Marktschwankungen: Immobilienpreise können stagnieren oder sinken, insbesondere in Gebieten mit Überangebot.

• Unerwartete Kosten: Reparaturen und Instandhaltung können die Rendite schmälern.

• Zahlungsausfälle: säumige Mieter verursachen finanzielle Verluste und unter Umständen langwierige Gerichtsverfahren.

• Geringe Liquidität: der Verkauf einer Immobilie kann Monate dauern, im Gegensatz zu liquideren Anlageformen.

• Verwaltungsaufwand: die Vermietung erfordert Zeit und Aufmerksamkeit.

Diese Risiken lassen sich durch sorgfältige Planung, Marktanalyse und die Unterstützung erfahrener Immobilienberater reduzieren.

4. Der Standort: der entscheidende Faktor

Der Standort ist einer der wichtigsten Faktoren für die Rentabilität einer Immobilie. Eine gut gelegene Wohnung zieht schneller Mieter an, behält ihren Wert über längere Zeit und ermöglicht höhere Mieteinnahmen.

Wichtige Standortfaktoren:

• Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und guter Straßenanbindung.

• Zugang zu Schulen, Universitäten und Dienstleistungen.

• Nähe zu Einkaufs-, Kultur- und Tourismuszentren.

• Entwicklungspotenzial des Viertels.

• Nachfrage und Belegungsquote in der Region.

Eine fundierte Marktanalyse hilft, Standorte mit stabilem Nachfragepotenzial und Wertsteigerung zu identifizieren.

5. Immobilientyp: welche Objekte lassen sich am besten vermieten?

Nicht alle Immobilientypen sind gleich rentabel. Die Wahl sollte auf das Zielpublikum und die Lage abgestimmt werden.

Beliebteste Typen:

• 1–2-Zimmer-Wohnungen (T1/T2): leicht zu vermieten, ideal für junge Berufstätige, Paare oder Studierende.

• 3-Zimmer-Wohnungen und größer: gut für Familien, oft mit langfristigeren Mietverhältnissen.

• Studios und Lofts: beliebt in zentralen oder touristischen Lagen.

• Neue oder renovierte Wohnungen: erzielen höhere Mieten und verursachen weniger Wartungskosten.

Gut geschnittene und funktionale Wohnungen weisen in der Regel eine hohe Auslastung und geringere Mieterfluktuation auf.

6. Mietmodelle: Langzeit- vs. Kurzzeitvermietung

Vor der Investition sollte festgelegt werden, welches Mietmodell am besten zur persönlichen Strategie passt.

Langzeitvermietung:

• Stabilität und geringere Mieterfluktuation.

• Weniger Abnutzung.

• Planbare Einnahmen.

• Geringerer Verwaltungsaufwand.

Kurzzeitvermietung (Tourismus):

• Höhere Ertragschancen.

• Flexiblere Eigennutzung.

• Mehr Aufwand (Reinigung, Buchungen, Check-in/out).

• Unterliegt in vielen portugiesischen Städten spezifischen Vorschriften.

Die Entscheidung hängt vom Anlegertyp, Standort und der geltenden Gesetzgebung ab.

7. Kosten der Investition

Für eine realistische Renditeberechnung müssen alle Kosten berücksichtigt werden – nicht nur der Kaufpreis.

Wichtige Kostenpunkte:

• IMT (Grunderwerbsteuer).

• Stempelsteuer.

• Notar- und Grundbuchkosten.

• Renovierung und Möblierung.

• Hausgeld und Versicherungen.

• Steuern auf Mieteinnahmen.

• Laufende Instandhaltung.

Eine klare Finanzplanung ist entscheidend, um die Rentabilität langfristig sicherzustellen.

8. Rentabilität: Berechnung und Analyse

Die Rentabilität ist einer der wichtigsten Indikatoren, um zu beurteilen, ob eine Immobilieninvestition sinnvoll ist. Anstatt sich auf komplizierte Formeln zu stützen, ist es oft hilfreicher, ganz praktisch zu denken: Wie viel Mieteinnahmen kommen monatlich herein und wie hoch sind die laufenden fixen und variablen Kosten?

Um zu prüfen, ob sich die Investition wirklich lohnt, sollten Sie berücksichtigen:

• Gesamte jährliche Mieteinnahmen.

• Jährliche Ausgaben für Steuern, Instandhaltung und Versicherungen.

• Finanzierungskosten, falls vorhanden.

• Die erwartete Zeit bis zur Amortisation der Investition.

Eine gesunde Rendite liegt dann vor, wenn die Nettoeinnahmen alle Kosten deutlich decken und zusätzlich Gewinn erwirtschaften — die Basis für Stabilität und langfristiges Wachstum.

9. Finanzierung und deren Einfluss auf die Rendite

Viele Investoren nutzen Hypothekendarlehen. Dabei sollte die Monatsrate in einem gesunden Verhältnis zur Mieteinnahme stehen.

Wichtige Überlegungen:

• Cashflow und Belastungsquote prüfen.

• Zinssätze und Kreditkonditionen berücksichtigen.

• Konservative Kalkulation, um Risiken zu minimieren.

• Rückzahlung darf erwartete Rendite nicht übersteigen.

Gute Finanzplanung ist die Grundlage für nachhaltige Rentabilität.

10. Rechtliche und steuerliche Pflichten

Vermieter zu sein bringt Verpflichtungen mit sich.

Wichtige Pflichten:

• Registrierung der Mietverträge beim Finanzamt.

• Erklärung der Mieteinnahmen.

• Einhaltung von Sicherheits- und Wohnstandards.

• Zahlung aller fälligen Steuern.

Die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienteams sowie juristische Beratung erleichtern diese Prozesse erheblich.

11. Immobilienverwaltung: selbst machen oder delegieren?

Investoren müssen entscheiden, ob sie die Verwaltung selbst übernehmen oder einem Profi überlassen möchten.

Eigene Verwaltung:

• Mehr Kontrolle.

• Geringere Kosten.

• Erfordert Zeit und Engagement.

Professionelle Verwaltung:

• Weniger Aufwand für den Eigentümer.

• Erfahrung und Infrastruktur für Problemlösungen.

• Höhere Kosten, die jedoch durch Effizienz und Entlastung kompensiert werden.

Viele Eigentümer entscheiden sich insbesondere bei Kurzzeitvermietungen für professionelle Verwaltung.

12. Strategien zur Steigerung der Rentabilität

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, die Rendite einer Mietimmobilie zu erhöhen:

• Renovierung oder Modernisierung zur Steigerung der Mieteinnahmen.

• Moderne Möblierung und Ausstattung.

• Neutrales, ansprechendes Design.

• Energieeffizienz und geringe Wartungskosten.

• Aktives Leerstandsmanagement.

• Sorgfältige Auswahl der Mieter.

Kleine Optimierungen können große Auswirkungen auf die Erträge haben.

13. Ausblick auf den portugiesischen Mietmarkt

Der Mietmarkt in Portugal wächst seit Jahren stark, angetrieben durch:

• boomenden Tourismus,

• akademische und berufliche Mobilität,

• erschwerten Zugang zum Immobilienkauf für junge Menschen,

• das Interesse internationaler Investoren.

Lissabon, Porto und die Algarve verzeichnen weiterhin hohe Nachfrage, aber auch mittelgroße Städte und Vororte gewinnen an Attraktivität, da sie niedrigere Einstiegspreise und wettbewerbsfähige Mieten bieten.

14. Idealprofil für Buy-to-Let-Investoren

Der Kauf einer Wohnung zur Vermietung eignet sich besonders für:

• langfristig orientierte Anleger,

• Investoren mit Fokus auf stabile, planbare Erträge,

• Personen, die Kapital durch Sachwerte absichern möchten,

• Eigentümer, die bereit sind, die Verwaltung zu übernehmen oder zu delegieren,

• Investoren mit Kenntnis der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen.

Mit der richtigen Strategie kann diese Anlageform Vermögensaufbau und stabile Einnahmen ermöglichen.

15. Die Rolle von Immobilienexperten

Informierte Entscheidungen sind entscheidend für erfolgreiche Investments. Die Zusammenarbeit mit Fachleuten mit Marktkenntnis, juristischem Wissen und Erfahrung spart Zeit, Geld und Stress.

Engel & Völkers begleitet Investoren durch den gesamten Prozess:

• Identifizierung attraktiver Objekte.

• Rentabilitätsanalyse und Strategieentwicklung.

• Verhandlung und Kauf.

• Unterstützung bei Vermietung und Verwaltung.

Eine professionelle Partnerschaft kann aus einer soliden Investition ein Top-Geschäft machen.

FAQ — Kauf einer Wohnung zur Vermietung

Ist Buy-to-Let eine sichere Investition?

Ja — mit sorgfältiger Planung und Marktanalyse. Immobilien sind in der Regel stabiler als andere Anlageformen.

Welcher Standort ist empfehlenswert?

Lagen mit guter Infrastruktur, Verkehrsanbindung und hoher Nachfrage bieten die besten Renditechancen.

Was ist Nettorendite?

Die tatsächliche Rendite nach Abzug von Steuern, Wartungskosten und sonstigen Ausgaben.

Kann ich den Kauf finanzieren?

Ja. Viele Investoren nutzen Hypotheken, aber die Mieteinnahmen sollten die monatlichen Kosten decken.

Welche Risiken bestehen?

Marktschwankungen, unerwartete Kosten, säumige Mieter und geringe Liquidität sind die wichtigsten Risiken.

Soll ich selbst verwalten oder eine Firma beauftragen?

Das hängt vom eigenen Profil ab. Selbstverwaltung bedeutet mehr Kontrolle, professionelle Verwaltung mehr Komfort.

Der Kauf einer Wohnung zur Vermietung kann eine sichere und rentable langfristige Investition sein. Er erfordert jedoch Planung, Marktkenntnis und eine klare Strategie. Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienteam kann der Schlüssel sein, um aus einer soliden Investition ein erfolgreiches Geschäft zu machen.

Wenn Sie eine Investition planen, wenden Sie sich an Engel & Völkers, um die besten Gelegenheiten zu finden und das Potenzial Ihrer Immobilie voll auszuschöpfen.