Geerbtes Haus in Portugal verkaufen: wichtigste Regeln und steuerliche Verpflichtungen

Was geschieht, wenn man eine Immobilie erbt?

Wird eine Immobilie von einem direkten Familienangehörigen geerbt (Eltern, Kinder, Großeltern oder Enkel), ist der Erwerb von der Grunderwerbssteuer (Imposto de Selo) befreit. Dennoch müssen verschiedene gesetzliche Verpflichtungen erfüllt werden.

Meldung der Erbschaft beim Finanzamt

Die Immobilie muss innerhalb von drei Monaten nach dem Todesfall mittels „Modelo 1“ beim portugiesischen Finanzamt gemeldet werden – auch im Falle einer Steuerbefreiung.

Nach dieser Meldung wird die Immobilie offiziell auf die Erben übertragen und kann rechtlich verkauft werden.

Aktualisierung des Grundsteuerregisters (Matriz Predial)

Nach der Anzeige muss das Grundsteuerregister aktualisiert werden, um die neue Eigentümersituation zu bestätigen.

Bewertung einer geerbten Immobilie

Vor dem Verkaufsstart ist eine präzise Bewertung entscheidend. Sie verhindert Konflikte zwischen Erben, ermöglicht eine realistische Preisfestsetzung und hilft, die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs abzuschätzen.

Ein sinnvoller erster Schritt ist die Analyse von wie viel Ihre Immobilie wert ist durch erfahrene Fachleute.

Erforderliche Dokumente für den Verkauf einer geerbten Immobilie

Für den Verkauf werden dieselben Unterlagen benötigt wie bei einer normalen Immobilientransaktion – ergänzt um erbschaftsbezogene Dokumente.

Wichtige Unterlagen:

• Aktualisierte Steuerakte (Caderneta Predial)

• Dauerhafte Grundbuchabschrift (Certidão Permanente)

• Nutzungsgenehmigung

• Energieausweis

• Technisches Datenblatt des Gebäudes (falls zutreffend)

• Identifikation aller Erben

• Teilungsurkunde, falls bereits abgeschlossen

Um Verzögerungen zu vermeiden, sollten alle Verkaufsdokumente frühzeitig geprüft werden.

Verkauf mit oder ohne abgeschlossene Erbteilung

Der Ablauf hängt davon ab, ob die Teilung abgeschlossen ist.

Wenn die Erbteilung abgeschlossen ist

Die Immobilie steht bereits im Namen eines oder mehrerer Erben und kann wie gewohnt verkauft werden.

Wenn die Erbteilung noch nicht abgeschlossen ist

Ein Verkauf ist möglich, aber alle Erben müssen sowohl den Vorvertrag (CPCV) als auch die endgültige Urkunde unterschreiben. Dies kann den Prozess verlängern – viele entscheiden sich daher, zuerst die Teilung abzuschließen.

Besteuerung: Wie funktionieren Kapitalgewinne beim Verkauf einer geerbten Immobilie?

Dies ist einer der kompliziertesten Bereiche für Verkäufer.

Wer muss Kapitalertragssteuer zahlen?

Alle in Portugal steuerlich ansässigen Personen, die eine geerbte Immobilie verkaufen, sind verpflichtet, Kapitalerträge zu versteuern – außer in gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen. Weitere Informationen finden sich unter Kapitalgewinnen bei Immobilien.

Wie werden Kapitalgewinne berechnet?

Relevante Faktoren sind:

• Steuerwert (VPT) zum Zeitpunkt der Erbschaft

• Verkaufspreis

• Nachweisbare Ausgaben (Renovierungen, frühere Steuern, Verkaufsnebenkosten)

• Geldentwertungskoeffizient

• Steuerpflichtiger Anteil (50 % für Steuerresidenten)

Je älter der Steuerwert zum Zeitpunkt der Erbschaft, desto höher kann die steuerpflichtige Summe sein.

Meldung in der Steuererklärung

Der Verkauf muss im IRS des Folgejahres angegeben werden.

Geerbte Immobilien mit mehreren Erben

Besitzt die Immobilie mehrere Erben, ist Zusammenarbeit unerlässlich.

Wesentliche Punkte:

• Ein Verkauf erfordert die Zustimmung aller Erben

• Alle müssen Vorvertrag und Urkunde unterschreiben

• Der Verkaufserlös wird proportional zu den Erbanteilen verteilt

• Jeder Erbe versteuert seinen Anteil an den Kapitalgewinnen

Bei Konflikten kann professionelle Mediation notwendig sein.

Regularisierung vor dem Verkauf

Geerbte Immobilien weisen häufig alte Umbauten oder nicht genehmigte Erweiterungen auf.

Vor dem Verkauf sollten folgende Punkte geklärt werden:

• Sind alle Flächen korrekt eingetragen?

• Liegt eine gültige Nutzungsgenehmigung vor?

• Gibt es ausstehende städtebauliche Unstimmigkeiten?

• Ist der Energieausweis aktuell?

Die Regularisierung vermeidet spätere Probleme mit Käufern oder Banken.

Verkauf einer vermieteten geerbten Immobilie

Ein Verkauf ist möglich, auch wenn die Immobilie vermietet ist.

Wichtige Regeln:

• Der Mieter hat Vorkaufsrecht

• Der Mietvertrag bleibt nach dem Verkauf bestehen

• Der neue Eigentümer übernimmt alle Verpflichtungen

Die Mitteilung an den Mieter muss gemäß portugiesischem Recht erfolgen.

Marktanalyse: Warum sie wichtig ist

Vor dem Verkauf sollte der Immobilienmarkt sorgfältig analysiert werden. Eine umfassende Marktstudie bietet Einblicke in:

• Preisentwicklungen

• Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen

• Durchschnittliche Verkaufsdauer

• Käuferprofile

• Wertentwicklungspotenzial

Diese Daten ermöglichen eine strategische Positionierung auf dem Markt.

Professionelle Unterstützung beim Verkauf einer geerbten Immobilie

Der Verkauf einer geerbten Immobilie umfasst steuerliche, rechtliche und administrative Schritte. Fachkundige Beratung erleichtert den gesamten Prozess erheblich.

Die Berater von Engel & Völkers begleiten Eigentümer von der ersten Bewertung bis zur finalen Urkunde und helfen dabei, Ihre Wohnung zu verkaufen – sicher, professionell und effizient.

FAQ – Verkauf einer geerbten Immobilie in Portugal

1. Muss ich beim Verkauf einer geerbten Immobilie Steuern zahlen?

Ja. Der Verkauf unterliegt der Kapitalertragssteuer (IRS), außer in bestimmten Ausnahmesituationen.

2. Wie werden die Kapitalgewinne berechnet?

Auf Basis des VPT zum Erbschaftszeitpunkt, des Verkaufspreises, abzugsfähiger Ausgaben und des Geldentwertungskoeffizienten.

3. Kann ich verkaufen, wenn die Erbteilung nicht abgeschlossen ist?

Ja, aber alle Erben müssen unterschreiben.

4. Was passiert, wenn nicht alle Erben zustimmen?

Ohne Einstimmigkeit kann der Verkauf nicht stattfinden.

5. Kann eine vermietete geerbte Immobilie verkauft werden?

Ja, aber der Mieter hat Vorkaufsrecht.

6. Welche Dokumente werden benötigt?

Die üblichen Verkaufsdokumente plus erbschaftsbezogene Unterlagen.

7. Können Kapitalgewinne reduziert werden?

Ja, durch nachweisbare abzugsfähige Kosten.

Eine geerbte Immobilie sicher und erfolgreich verkaufen – mit professioneller Unterstützung

Der Verkauf einer geerbten Immobilie erfordert genaue Kenntnis steuerlicher Regeln, die richtige Vorbereitung aller Verkaufsdokumente und eine realistische Einschätzung von wie viel Ihre Immobilie wert ist. Eine gute Strategie und fachliche Begleitung machen den gesamten Prozess effizienter, sicherer und transparenter.

Das Team von Engel & Völkers unterstützt Sie in allen Phasen – von der ersten Bewertung bis zum rechtlichen und kaufmännischen Abschluss.

Wenn Sie Unterstützung benötigen, begleiten unsere Berater Sie gern bei der Vorbereitung, der Vermarktungsstrategie und allen Schritten rund ums Verkaufen Ihrer Wohnung. Kontaktieren Sie uns, um Ihre geerbte Immobilie sicher und erfolgreich zu verkaufen – mit der Expertise einer führenden internationalen Marke.