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Was ist SIMPLEX 2024?
Wichtige Änderungen bei der Stadtplanung und Immobilientransaktionen
In dem Bemühen, Verfahren in der Stadt- und Raumplanung zu vereinfachen, trat am 8. Januar 2024 das Gesetzesdekret Nr. 10/2024 in Kraft, veröffentlicht im Diário da República. SIMPLEX 2024 ist als wirksame Lösung für die gegenwärtigen Herausforderungen des städtischen Planungsmanagements konzipiert und verspricht, nicht nur den Immobiliensektor zu transformieren, sondern auch die Erfahrung von Privatpersonen und Unternehmen in ihrem Umgang mit der öffentlichen Verwaltung.
Änderungen im Prozess des Immobilienkaufs und -verkaufs
Bei Immobilientransaktionen ist es für Immobilien mit Bauarbeiten unter 'vorläufiger Kontrolle' nicht mehr notwendig, die technische Wohnungsakte und die Nutzungsgenehmigung bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags vorzulegen. Diese Maßnahme spiegelt das Bemühen wider, diese Transaktionen zu beschleunigen und flexibler zu gestalten, wobei den am Immobiliensektor Beteiligten mehr Vertrauen entgegengebracht wird.
Wesentliche Auswirkungen auf den Sektor
Mit Blick auf die formalen Aspekte dieser Gesetzesreform und ihrer Änderungen heben wir die Veränderungen hervor, die voraussichtlich direkte Auswirkungen auf den Immobiliensektor haben werden:
Reduzierung der Vorgänge, die eine vorherige Genehmigung erfordern
Anwendung der stillschweigenden Zustimmung bei einigen Lizenzanträgen
Abschaffung von Bau- und Nutzungsgenehmigungsdokumenten
Keine Notwendigkeit für einen Notar, die Nutzungsgenehmigung und die technische Wohnungsakte bei der Übertragung des Eigentums an einem städtischen Gebäude oder einer eigenständigen Einheit zu beglaubigen
Verfahren zur Umklassifizierung von ländlichem in städtisches Gebiet
A. Reduzierung der genehmigungspflichtigen Fälle
Die neuen Anforderungen für Voranmeldung, Befreiung und Verzicht auf Vorabkontrolle umfassen folgende Situationen:
Abschaffung der Lizenz zugunsten der Voranmeldung: Wenn das Voranmeldungsverfahren anwendbar ist, steht die Wahl des Lizenzierungsregimes nicht mehr zur Verfügung. Diese Änderung fördert einen unkomplizierteren und strafferen Ansatz in geeigneten Situationen.
Voranmeldung für spezifische Parzellierungsvorhaben: In Fällen, in denen ein Unterteilungsvorgang einen detaillierten Plan oder eine Ausführungseinheit mit besonderen Merkmalen umfasst, unterliegt dieser nun der 'Voranmeldung'. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, die Verfahren an die spezifischen Anforderungen jeder Situation anzupassen und den Genehmigungsprozess zu vereinfachen.
Bauprojekte, wie das Hinzufügen von Stockwerken ohne Erhöhung der Fassadenhöhe oder Durchführung von Innenraumarbeiten, die die strukturelle Integrität nicht beeinträchtigen, sind jetzt von der Vorabkontrolle befreit. Darüber hinaus benötigen städtebauliche Initiativen öffentlicher Einrichtungen jetzt nur noch eine unverbindliche Stellungnahme der zuständigen Gemeindebehörde.
Vereinfachung der Verfahren zur Erlangung städtebaulicher Genehmigungen: Eine bemerkenswerte Änderung ist die Einführung eines Regimes der 'stillschweigenden Zustimmung' für Baugenehmigungen. Nach diesem System können Personen mit ihrem geplanten Projekt fortfahren, wenn Entscheidungen nicht innerhalb der festgelegten Fristen getroffen werden. Andererseits wird die Baugenehmigung abgeschafft und durch den Erhalt von Gebührenzahlungsbelegen ersetzt, was die bürokratische Komplexität verringert.
B. Standardisierung städtebaulicher Verfahren und Reduzierung der Vorabkontrollbefugnisse der Gemeinden
Gemeindeverordnungen sind jetzt auf bestimmte Themen beschränkt, wodurch die Notwendigkeit für Verwaltungsverfahren oder anleitende Dokumente entfällt. Diese Anpassung zielt darauf ab, Verfahren in verschiedenen Gemeinden zu vereinheitlichen. Die erforderlichen Dokumente sind nun gesetzlich und durch Verordnung festgelegt, und es ist den Gemeinden untersagt, zusätzliche Dokumente anzufordern.
Zur weiteren Klärung wurde eine neue, nicht erschöpfende Liste von Dokumenten bereitgestellt, die Gemeinden nicht mehr anfordern dürfen. Diese Liste umfasst ausdrücklich Dokumente wie das Grundbuch und dauerhafte Bescheinigungen, selbst wenn sie abgelaufen, aber zum Zeitpunkt der Antragstellung noch gültig sind.
Darüber hinaus ist die Nutzung der Elektronischen Plattform für Stadtplanungsverfahren jetzt obligatorisch. Diese Plattform ermöglicht es Benutzern, Anträge online einzureichen, Prozesse und Fristen zu verfolgen, elektronische Benachrichtigungen zu erhalten, Befreiungsbescheinigungen zu erhalten und Anträge im Building Information Modelling (BIM)-Format einzureichen, um automatisierte Compliance-Bewertungen durchzuführen. Die Plattform wird für Gemeinden ab dem 5. Januar 2026 verpflichtend sein.
C. Vereinfachung der Verwaltungsverfahren für die Nutzungsgenehmigung von Gebäuden und Einheiten
Wenn ein Projekt einer 'Vorabkontrolle' unterzogen wird, ist eine Nutzungsgenehmigung nicht mehr erforderlich. Stattdessen müssen bestimmte Dokumente eingereicht werden, die ohne Ablehnungsmöglichkeit akzeptiert werden. Sobald diese Dokumente eingereicht sind, kann das Gebäude oder sein Abschnitt sofort für den vorgesehenen Zweck genutzt werden.
Im Falle einer Änderung der 'Nutzung' während des Baus muss eine vorläufige Mitteilung eingereicht werden. Die Gemeinde hat 20 Tage Zeit, um zu antworten, und wenn sie dies nicht tut, wird der Antrag auf Nutzungsgenehmigung automatisch genehmigt.
Für die Formalitäten im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien besteht nun keine Notwendigkeit mehr, die technische Wohnungsakte und die Nutzungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung vorzulegen oder zu überprüfen. Diese Änderung ergibt sich aus der Abschaffung der Anforderung dieser Genehmigungen für Bauprojekte unter 'Vorabkontrolle'. In diesen Fällen muss der Notar nur darüber informieren, dass die Immobilie möglicherweise nicht über die notwendigen städtebaulichen Genehmigungen für ihre Nutzung oder ihren Bau verfügt.
Abschaffung der RGEU (Allgemeine Vorschriften für städtische Gebäude) Die übermäßigen Anforderungen für die städtebauliche Vorabkontrolle, wie in der RGEU festgelegt, wurden abgeschafft.
Nutzung des öffentlichen Raums Der Antrag auf eine Baugenehmigung kann jetzt die Nutzung des öffentlichen Raums umfassen, wodurch die Genehmigung ausdrücklich das Ausmaß der für den Bau erforderlichen Nutzung des öffentlichen Raums abdeckt.
Darüber hinaus verlängern die SIMPLEX-Änderungen die Gültigkeitsdauer günstiger Vorabinformationen auf zwei Jahre, was eine flexiblere Verlängerung von Baufristen ermöglicht.
Vereinfachungsmaßnahmen für die Raumplanung
Verfahren zur Umklassifizierung von ländlichem Land zu städtischem Land: Das Verfahren zur Umklassifizierung von ländlichem zu städtischem Land für Industrie-, Lager-, Logistik- oder Wohnzwecke wurde vereinfacht. Dies ist besonders relevant, wenn eine solche Umklassifizierung in einer lokalen Wohnungsstrategie, einer kommunalen Wohnungscharta oder einer Wohnungsbestandsbörse vorgesehen ist. Das vereinfachte Verfahren umfasst:
Nur eine öffentliche Konsultation, wodurch mehrere ähnliche Konsultationen vermieden werden.
Eine einzige Verfahrenskonferenz, bei der alle Einrichtungen gleichzeitig ihre Meinungen äußern können.
Das Verfahren läuft während des öffentlichen Konsultationszeitraums weiter.
Genehmigung von Urbanisierungsplänen und Detailplänen: Die Genehmigungsverfahren für Urbanisierungs- und Detailpläne werden gestrafft, indem die Notwendigkeit für regionale Koordinierungs- und Entwicklungskommissionen (CCDRs) entfällt, deren Vorbereitung zu überwachen, und die Konzentrationsphase entfällt.
Schließlich sieht SIMPLEX Urbanístico die Aufhebung veralteter Vorschriften und die Umsetzung von Maßnahmen zur Verwaltungsmodernisierung bis 2030 vor
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