Como fazer um empréstimo para comprar uma casa em Portugal

1. Avaliar a capacidade financeira

O primeiro passo antes de avançar para um empréstimo é analisar com realismo a sua situação financeira. É necessário perceber qual o valor máximo da prestação mensal que se pode assumir sem comprometer o equilíbrio do orçamento familiar.

Em regra, os bancos portugueses recomendam que o valor da prestação não ultrapasse 35% do rendimento líquido mensal do agregado familiar — o que corresponde à chamada taxa de esforço. Por exemplo, uma família com rendimento mensal líquido de 2.500€ deve procurar uma prestação inferior a 875€.

Para além da prestação, há que considerar despesas como seguros, impostos, manutenção do imóvel e possíveis variações nas taxas de juro.

2. Estimar o valor do financiamento necessário

O montante do empréstimo depende do preço do imóvel e do valor da entrada inicial. Os bancos em Portugal financiam, em geral, até 90% do valor de avaliação ou de compra do imóvel, consoante o menor.

Isto significa que, para comprar uma casa de 200.000€, será necessário dispor de, pelo menos, 20.000€ a 40.000€ de entrada, além dos encargos com IMT, imposto de selo, escritura e registos — que podem representar mais 6% a 8% adicionais sobre o valor da transação.

3. Escolher entre taxa fixa, variável ou mista

Um dos aspetos mais importantes do crédito habitação é a escolha da modalidade de taxa de juro:

• Taxa variável: É a mais comum em Portugal. A prestação varia consoante a Euribor (habitualmente a 6 ou 12 meses) acrescida de um spread definido pelo banco. Oferece prestações mais baixas no início, mas maior risco de aumento no futuro.

• Taxa fixa: A prestação mantém-se inalterada durante todo o contrato. É ideal para quem procura previsibilidade, embora a prestação inicial seja, geralmente, mais elevada.

• Taxa mista: Combina um período inicial com taxa fixa (ex: 5 ou 10 anos), seguido de taxa variável. Tem vindo a ganhar popularidade por oferecer alguma segurança no arranque e potencial redução futura.

A escolha entre estas opções deve ter em conta o perfil de risco, a estabilidade dos rendimentos e as previsões de mercado.

4. Comparar propostas de diferentes bancos

Cada instituição bancária tem políticas diferentes, e as condições oferecidas podem variar bastante. Por isso, é essencial pedir simulações em vários bancos, analisando:

• O spread (margem de lucro do banco, que pode variar entre 0,9% e 2,0%);

• A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global), que inclui todos os custos associados ao empréstimo;

• O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), que mostra quanto pagará no total durante o contrato;

• A obrigatoriedade de produtos associados (seguro de vida, multirriscos, domiciliação de ordenado, cartões de crédito, etc.).

Além disso, considere a flexibilidade contratual, a possibilidade de amortizações antecipadas e a qualidade do serviço ao cliente.

5. Reunir a documentação necessária

Para avançar com o processo, será necessário apresentar vários documentos, tanto pessoais como relativos ao imóvel. Os mais comuns são:

• Documentos de identificação (Cartão de Cidadão);

• Comprovativos de rendimento (recibos de vencimento, declaração de IRS);

• Declaração da entidade patronal;

• Mapa de responsabilidades de crédito (disponível no Banco de Portugal);

• Comprovativo de morada;

• Documentação do imóvel (caderneta predial, certidão do registo, licença de utilização, planta).

Alguns bancos permitem enviar parte da documentação por via digital, agilizando o processo.

6. Aguardar a avaliação do imóvel

O banco procede à avaliação do imóvel, realizada por perito independente, para determinar o valor máximo que está disposto a financiar. A avaliação tem custos que ficam a cargo do cliente (normalmente entre 200€ e 300€).

Caso o valor de avaliação seja inferior ao valor de compra, o financiamento será calculado com base no menor dos dois valores, o que pode obrigar o comprador a reforçar a entrada inicial.

7. Analisar e assinar o contrato de crédito

Depois de aprovado o empréstimo, o banco emite a minuta do contrato de crédito habitação, com todos os detalhes: montante, prazo, taxa de juro, seguros obrigatórios, penalizações por incumprimento, etc.

É essencial ler o contrato com atenção. Qualquer dúvida deve ser esclarecida antes da assinatura. A lei exige um período de reflexão de 7 dias (para contratos com taxa variável) ou 10 dias (para taxa fixa) após a entrega da minuta.

Após a assinatura, procede-se à marcação da escritura pública ou documento particular autenticado, onde o crédito é formalizado e o imóvel é registado em nome do comprador.

8. Ter atenção aos seguros obrigatórios

Para aprovar um crédito habitação, os bancos exigem obrigatoriamente dois seguros:

• Seguro de vida – garante o pagamento do crédito em caso de falecimento ou invalidez do titular;

• Seguro multirriscos-habitação – cobre riscos como incêndios, inundações ou danos no imóvel.

Estes seguros podem ser contratados junto do banco ou em entidades externas, sendo possível encontrar melhores condições noutros fornecedores. Em alguns casos, contratar fora do banco pode implicar aumento no spread, pelo que convém comparar o impacto total no crédito.

9. Contar com o apoio de profissionais especializados

Todo o processo de financiamento pode ser complexo, especialmente para quem compra casa pela primeira vez. Contar com o apoio de consultores imobiliários e financeiros experientes pode facilitar todas as etapas e garantir decisões mais seguras.

A Engel & Völkers, referência no setor imobiliário, disponibiliza aos seus clientes um serviço de consultoria personalizado, apoiando na negociação, na recolha de documentação e na mediação com os bancos. Esta abordagem profissional torna o processo mais transparente, rápido e eficaz, reduzindo riscos e proporcionando maior tranquilidade aos compradores.

Checklist: o que é necessário para pedir um empréstimo para comprar casa

• Analisar a sua taxa de esforço e situação financeira atual

• Calcular a entrada inicial e custos associados à compra

• Escolher o tipo de taxa de juro mais adequada (fixa, variável ou mista)

• Pedir simulações de crédito em vários bancos

• Comparar TAEG, MTIC e condições contratuais

• Reunir os documentos pessoais e comprovativos de rendimento

• Recolher a documentação do imóvel a adquirir

• Confirmar o valor de avaliação do imóvel

• Ler atentamente o contrato de crédito habitação antes de assinar

• Verificar condições dos seguros obrigatórios

• Planear os custos pós-compra com mobiliário, obras e IMI

Fazer um empréstimo para comprar casa é um processo que exige planeamento e responsabilidade. Desde a análise do orçamento familiar até à escolha do banco e à assinatura do contrato, cada passo deve ser feito com atenção aos detalhes e com base em informação clara e atualizada.

Negociar bem o crédito habitação pode representar milhares de euros de diferença ao longo do contrato. Por isso, é fundamental comparar ofertas, compreender os encargos envolvidos e rodear-se de profissionais de confiança.

Se está a pensar dar este passo, informe-se bem e prepare-se com antecedência. E lembre-se: com o apoio certo, como o da Engel & Völkers, a compra da sua casa pode ser mais simples, segura e vantajosa.