Was muss beim Erwerb von Stockwerkeigentum beachtet werden?

Beim Erwerb von Stockwerkeigentum sind einige wichtige Punkte zu berücksichtigen. Es ist von zentraler Bedeutung, dass zum Verkaufsobjekt nicht nur ein Grundbuchauszug, der sogenannte Katasterplan, für die zu kaufen beabsichtigte Wohneinheit vorliegt, sondern auch zur Stammparzelle, auf der sich eben diese Wohneinheit befindet.

Der Grundbuchauszug über die Wohneinheit gibt Auskunft über:

• Wertquote und Eigentümer
• Art des Erwerbs
• Steuerwert
• Versicherungswert des Grundstücks
  
• Dienstbarkeiten, welche nur für die entsprechendeWohneinheit relevant sind
• Vormerkungen, Vorkaufsrechte, allfällige Pfändungen
• Grundpfandrechte
• Anmerkung des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Der Grundbuchauszug über die Stammparzelle gibt Auskunft über:

Um sich sodann einen ersten Eindruck der geplant zu kaufenden Stockwerkeigentumseinheit zu verschaffen, empfiehlt sich ein Blick in den Situationsplan, der eine Übersicht über die gesamte Überbauung sowie die angrenzenden Liegenschaften gewährt. Der Grundrissplan gibt weiter Einsicht in die Raumaufteilung der einzelnen Wohnungen.

Der Aufteilungsplan kennzeichnet die im Sonderrecht stehenden Räume sowie die zur entsprechenden Wohnung gehörenden Nebenräume nach Farben sortiert. Ausschliessliche Benutzungsrechte werden in der Regel in derselben Farbe markiert, während gemeinschaftliche Teile weiss dargestellt werden. Der Aufteilungsplan ist ein zwingender Bestandteil bei der Stockwerkeigentumsbegründung. Ist der Entschluss schliesslich gefasst, dass Stockwerkeigentum begründet oder erworben werden soll, so ist der entsprechende Begründungsakt oder Kaufvertrag im Grundbuch gemäss Art. 712d ZGB einzutragen. Die Eintragung im Grundbuch hält weiter die Wertquote des jeweiligen Stockwerkeigentumsanteils am Gesamtwert der Liegenschaft fest. Änderungen an der Wertquote bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer.

Reglement | Eigentümerversammlung

Um das Zusammenleben zu regeln, empfiehlt es sich, ein Stockwerkeigentümerreglement zu erstellen. Es ist kein gesetzlich vorgeschriebener Bestandteil, kann jedoch von jedem einzelnen Stockwerkeigentümer oder der Gemeinschaft als Ganzes verlangt werden, sofern keines besteht. Fehlt ein Reglement, gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Es macht Sinn, das Reglement im Grundbuch anzumerken.

Die Stockwerkeigentümer organisieren sich wie schon erwähnt durch die Stockwerkeigentümerversammlung. Die Versammlungen werden jeweils protokolliert, so dass sämtliche Beschlüsse mit den Abstimmungsergebnissen sowie den Quoren festgehalten sind. Das Protokoll dient somit als Arbeits-, Informations- und Beweismittel. Beim Erwerb einer Wohnung im Stockwerkeigentum sollte sich ein Kaufinteressent zwingend die letzten Protokolle aushändigen lassen, damit er sich einen Überblick über bereits getätigte Erneuerungsarbeiten, Unterhaltsarbeiten oder bestimmte Anliegen anderer Stockwerkeigentümer verschaffen kann. Art. 712m Abs. 2 ZGB verweist sodann bezüglich Beschlussfassung, Ausschluss von Stockwerkeigentümern und der Anfechtung von Versammlungsbeschlüssen auf das Vereinsrecht.

Erneuerungsfonds

Die den Stockwerkeigentümern gemeinsam gehörenden finanziellen Mittel wie der Erneuerungsfonds müssen nach den allgemeinen Buchhaltungsregeln geführt werden. So sind die Ein- und Ausgaben sowie die Vermögenslage darzustellen. Für geplante Arbeiten an der Liegenschaft ist jeweils ein Kostenvoranschlag einzuholen. 

Zwar ist die Errichtung eines Erneuerungsfonds gesetzlich nicht vorgeschrieben, jedoch bietet sich ein solcher zur Finanzierung von Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten geradezu an. Die Gemeinschaft wird so gezwungen, gewisse Rücklagen zu bilden, mit welchen im Notfall schliesslich auch die dringendsten baulichen Massnahmen finanziert werden können. Anlässlich der jährlich stattfindenden Stockwerkeigentümerversammlung wird sodann über ein Budget der gemeinschaftlich anfallenden Kosten befunden und die zu leistenden Kostenvorschüsse bestimmt.