Geldwäschebekämpfung im Immobiliensektor der VAE: Wichtige Anforderungen & Compliance

Überblick über die Geldwäschebekämpfung im Immobiliensektor der VAE

Die Regierung der Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) hat eine Reihe von Vorschriften und gesetzlichen Initiativen zur Bekämpfung von Geldwäsche umgesetzt. Dazu gehören:

• Bundesdekret-Gesetz Nr. 20 von 2018 über die Bekämpfung der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung

• Kabinettsbeschluss Nr. 10 von 2019 über die Durchführungsverordnung

• Richtlinien der UAE Financial Intelligence Unit (FIU)

Diese Vorschriften bilden gemeinsam das Fundament des AML-Rahmens (Anti-Money Laundering) der VAE. Ziel ist es, verdächtige Aktivitäten zu erkennen, Meldepflichten durchzusetzen und Verstöße zu sanktionieren.

Die Maßnahmen der VAE wurden auch von der Financial Action Task Force (FATF) anerkannt, was die Position des Landes als sicherer und transparenter Wirtschaftsstandort stärkt.

Was bedeutet Geldwäschebekämpfung (AML) im Immobiliensektor?

Die AML-Vorschriften im Immobilienbereich dienen der Verhinderung, dass illegal erworbene Gelder durch Immobilientransaktionen „sauber“ gemacht werden.

Gründe, warum Immobilien besonders anfällig für Geldwäsche sind:

• Hoher Wert der Vermögenswerte ermöglicht große Geldsummen

• Komplexe Eigentumsstrukturen

• Internationale Transaktionen, die die Herkunft der Gelder verschleiern

Ein funktionierender AML-Rahmen ermöglicht die Rückverfolgung der Geldquellen, Überwachung verdächtiger Aktivitäten und Dokumentation – zur Sicherstellung der Rechenschaftspflicht aller Beteiligten.

Makler, Bauträger und Immobilienagenturen zählen zu den sogenannten DNFBPs (Designated Non-Financial Businesses and Professions) und sind gesetzlich zur Einhaltung der AML-Vorschriften verpflichtet.

Wie erfolgt Geldwäsche im Immobilienbereich?

Geldwäsche erfolgt typischerweise in drei Phasen: Platzierung, Schichtung und Integration. Die schichtweise Geldwäschebekämpfung ist im Immobilienbereich besonders relevant, da sie die Geldspur verkomplizieren kann.

Hier ist eine Übersicht über den Ablauf:

1. Platzierung (Placement)

Illegale Gelder werden in den Finanzkreislauf eingebracht, z. B. durch Barkäufe oder unterbewertete Transaktionen.

2. Verschleierung (Layering)

Die Geldquelle wird durch ein komplexes Transaktionsnetz verschleiert. Immobilienkäufe über Offshore-Gesellschaften, Trusts oder mehrere Vermittler fallen in diese Phase. Dies ist für die Behörden oft der kritischste Schritt, um sie aufzudecken und zu untersuchen.

3. Integration

Die Gelder fließen vollständig in die Wirtschaft und erscheinen legitim. Die Immobilie kann später verkauft oder vermietet werden, wodurch der Erlös als sauber erscheint.

Warnsignale, auf die Sie achten sollten, sind:

• Ungewöhnlich hohe Barzahlungen

• Käufe über Dritte

• Unstimmigkeiten im Kundenhintergrund oder Einkommen

• Sofortiger Weiterverkauf der Immobilie nach dem Kauf

Bedeutung der Einhaltung der Anti-Geldwäsche-Richtlinien im Immobiliensektor der VAE

Die Einhaltung der Anti-Geldwäsche-Richtlinien ist unerlässlich, um die Integrität des Immobilienmarktes der VAE zu wahren und Fachleute vor rechtlichen und finanziellen Konsequenzen zu schützen.

Für Bauträger, Makler und Agenten kann die Nichteinhaltung folgende Konsequenzen haben:

• Hohe Geldstrafen

• Aussetzung oder Entzug der Lizenz

• Strafrechtliche Haftung, einschließlich Freiheitsstrafen

Für Investoren erhöht die Zusammenarbeit mit konformen Fachleuten die Sicherheit und das Vertrauen in Transaktionen.

Compliance bedeutet nicht nur, Strafen zu vermeiden. Sie schützt die Branche auch vor Ausbeutung und sichert langfristiges Wachstum und das Vertrauen der Investoren.

Anforderungen zur Geldwäschebekämpfung bei Immobilientransaktionen

Immobilienmakler und -agenten in den VAE müssen verschiedene interne Kontrollen und Verfahren implementieren, um die Anforderungen der VAE zur Bekämpfung der Geldwäsche zu erfüllen. Dazu gehören:

1. Kundensorgfaltspflicht

Agenten müssen die Identität der Kunden überprüfen. Dazu gehört:

• Ausweiskopien (Pass & Emirates ID)

• Adressnachweis

• Herkunft der Mittel (z. B. Gehaltsnachweis, Vermögensnachweis)

2. Risikobasierter Ansatz

• Einschätzung jedes Kunden bzw. Geschäfts auf potenzielle Risiken

• Besondere Vorsicht bei vermögenden oder aus Hochrisiko-Ländern stammenden Käufern

3. Verdachtsmeldungen

• Meldung auffälliger Transaktionen an die FIU

• Keine Information des Kunden über die Meldung

4. Aufbewahrungspflichten

• Alle Unterlagen und Kommunikation mind. 5 Jahre archivieren

5. Compliance-Beauftragter

• Ernennung eines AML-Verantwortlichen als Schnittstelle zur FIU und zur Überwachung der Einhaltung

6. Mitarbeiterschulungen

Mitarbeiter müssen regelmäßig zu Richtlinien zur Geldwäschebekämpfung, Meldepflichten und Risikoindikatoren geschult werden.

Zusammenfassung der Anforderungen zur Geldwäschebekämpfung für Immobilienmakler

Wie sich AML-Vorschriften auf ausländische Investoren auswirken

Ausländische Investoren sind ein zentraler Bestandteil des Immobilienmarktes der VAE, viele Immobilienkäufe erfolgen aus dem Ausland. Im Rahmen der Anti-Geldwäsche-Compliance in den VAE kann zusätzliche Prüfung erforderlich sein für:

• Politisch exponierte Personen (PEPs)

• Käufer aus Ländern mit schwächerem AML-Rahmen

• Transaktionen mit Offshore-Unternehmen oder Treuhandstrukturen

Auch wenn dies zusätzliche Schritte im Prozess bedeutet, ist es notwendig, um die Integrität des Marktes zu wahren. Etablierte Investoren betrachten diese Sicherheitsmaßnahmen in der Regel als Zeichen eines stabilen und gut regulierten Marktes.

Um den Prozess zu vereinfachen, bieten viele Bauträger und Makler inzwischen spezielle AML-Compliance-Unterstützung für internationale Kunden an und begleiten sie durch den Dokumentations- und Meldeprozess.

Wichtige Erkenntnisse

Mit dem weltweiten Fokus auf finanzielle Transparenz haben die VAE entschlossene Maßnahmen ergriffen, um ihren Immobiliensektor vor Missbrauch zu schützen. Von robusten Gesetzen bis hin zu proaktiver Durchsetzung – das Rahmenwerk rund um die Geldwäschebekämpfung in den VAE soll den Markt sauber, glaubwürdig und attraktiv für globale Investoren halten.

Für Immobilienprofis bedeutet Compliance mehr als nur das Abhaken von Checklisten – es geht um Vertrauen und den Schutz des eigenen Geschäfts. Für Investoren bedeutet das Verständnis von Geldwäschebekämpfung und die Zusammenarbeit mit regelkonformen Partnern Sicherheit während des gesamten Transaktionsprozesses.

Während sich die VAE weiterhin als führender Investitionsstandort entwickeln, wird AML-Compliance auch künftig eine zentrale Rolle spielen. Wer sich an die AML-Richtlinien hält, Sorgfaltspflichten wahrnimmt und die Risiken der Geldwäsche erkennt, unterstützt einen transparenten und sicheren Immobilienmarkt.