Wie schätzen Immobilieneigentümer die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten ein und wie gehen sie vor dem Hintergrund der Pandemie mit Modernisierungen und Mietausfällen um? Diese und weitere Fragen beantwortet die aktuelle Erhebung zur Immobilienmarktstimmung 2020 von Engel & Völkers Commercial.
Stand 21. Juli 2020 | An der Erhebung beteiligten sich rund 135 Eigentümer, die vornehmlich in den Assetklassen Wohn- und Geschäftshäuser bzw. Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäuser aktiv sind. Die Erhebung lief vom 25. Juni bis 1. Juli 2020.
Knapp zwei Drittel der Befragten blicken eher optimistisch auf den Rest des Jahres 2020 und rechnen damit, dass die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser stabil bleiben (33,8 %) oder moderat steigen (26,3 %). Von leicht rückläufigen Preisen geht jeweils rund ein Drittel der Befragten aus – sowohl hinsichtlich der Kaufpreise als auch der Mietpreise.
Rund 45 Prozent erwarten mit Blick auf die Entwicklung der Mieten ein gleichbleibendes Preisniveau. 6,6 Prozent schätzen, dass die Mieten stark fallen werden. „Angesichts der negativen Szenarien, die mit dem Erlass des Mietendeckels und der Ausbreitung des Coronavirus einhergingen, herrscht mittlerweile eine deutlich zuversichtlichere Stimmung am Berliner Immobilienmarkt“, so Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Berlin zu den Ergebnissen der Umfrage.
Kaum Sorge über möglichen Wertverlust durch Corona
Dies spiegelt sich auch in der Haltung der Eigentümer wider: Befragt zu möglichen Pandemie-Auswirkungen auf die Wertstabilität ihrer Anlageimmobilien, zeigen sich 58 Prozent „recht entspannt“, ein Viertel sogar „sehr entspannt“. „Sehr besorgt“ sind dagegen nur 6 Prozent der Umfrageteilnehmer.
Trotz der zunehmenden Ausbreitung der Pandemie seit März 2020 ist der Anteil der Eigentümer in Berlin, die von Mietern auf die Stundung oder Absenkung der Miete angesprochen wurden, mit rund einem Drittel der Befragten in der Minderheit. Unter den Anfragenden handelte es sich zu 20 Prozent um Gewerbemieter, die von dem wochenlangen Lockdown besonders betroffen waren.
Rund 88 Prozent der Eigentümer zeigten Verständnis für die Lage der Gewerbebetreiber und stimmten den Mietreduktionen oder -stundungen zu. Die resultierenden finanziellen Einbußen fallen für drei Viertel der Eigentümer moderat aus. 12,5 Prozent schätzen sie als unerheblich ein, ein ebenso großer Anteil jedoch auch als schwerwiegend.
Moderat sind auch die Folgen für in 2020 geplante Modernisierungen und Sanierungen. Rund 44 Prozent sanieren und modernisieren wie geplant. Jeweils 8 Prozent haben ihre Maßnahmen aufgrund der Pandemie lediglich verschoben, auf die zweite Jahreshälfte bzw. auf 2021. Rund 15 Prozent der Befragten haben ursprünglich vorgesehene Modernisierungen und Sanierungen Corona-bedingt bis auf Weiteres verworfen – mehr als die Hälfte davon (rd. 57 %) mit dem Ziel, finanzielle Aufwände in der unsicheren Zeit zu reduzieren.
„Gerade in Krisenzeiten bewährt sich die Anlageklasse Wohn- und Geschäftshäuser“, so Rackham F. Schröder. „Während sich die Börsen volatil zeigen, stehen Immobilien für langfristige Stabilität.“ Dieser Ansicht ist auch die Mehrheit der befragten Eigentümer: Rund 56 Prozent halten Investments in Zinshäuser derzeit für attraktiver als in andere Assetklassen.
Für rund 21 Prozent besteht jedoch auch ein deutliches Interesse an Eigentumswohnungen bzw. Ein- und Zweifamilienhäusern. Viele Kapitalanleger sehnten sich derzeit neben finanzieller auch nach emotionaler Sicherheit, so Schröder: „Wohneigentum zu besitzen, beruhigt – und ist vor allem auch rein faktisch derzeit die beste Option: Der Mietwohnungsmarkt in Berlin steht weiter stark unter Druck und hat nicht genügend Angebot, da trotz aller Eingriffe zu wenig in bezahlbaren Neubau investiert wird. Ein weiterer Punkt ist das anhaltend günstige Zinsniveau.“ Dass fremdfinanzierte Immobilienkäufe weiterhin attraktiv bleiben, bestätigen auch insgesamt 81 Prozent der Befragten.
Noch zuversichtlicher als für Zinshäuser fällt die erwartete Kauf- und Mietpreisentwicklung für Eigentumswohnungen aus. Die Hälfte der Befragten geht von moderat bis stark steigenden Preisen im weiteren Jahresverlauf 2020 aus; bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind es rund 61 Prozent. Als attraktivste Assetklasse insgesamt gelten jedoch auch unter Eigenheimbesitzern die Wohn- und Geschäftshäuser (46,5 %).
„Hier gilt es zu bedenken, dass die Aufteilung in Eigentumswohnungen unter den Bedingungen des Mietendeckels verstärkt in Betracht gezogen wird“, ergänzt Schröder – und verweist auf eine weitere Umfrage unter rund 170 Berliner Vermietern anlässlich des Jahrestages des Mietendeckels: Rund 27 Prozent der Befragten gaben an, einen Exit als Einzelverkauf zu erwägen.
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