06.06.2019 – Warum der Berliner Immobilienmarkt derzeit sowohl für Käufer als auch für Verkäufer historisch einmalige Rahmenbedingungen bietet, erklärt Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Berlin, im Interview.
In der letzten Dekade haben Berliner Immobilien unglaubliche Wertsteigerung erfahren; wahrscheinlich so viel, wie nie zuvor. Wer von diesen Rekordzuwächsen profitieren möchte, hat einen hohen Anreiz, jetzt zu handeln – und nicht erst in zwei Jahren.
Zunächst aus Verkäufersicht: Wenn ein Eigentümer sein Objekt in Berlin vor 10 Jahren für beispielsweise 2 Millionen Euro erworben hat, hat er damals in etwa zum 14-fachen der Jahresmiete gekauft. Wenn er es in den letzten 10 Jahren geschafft hat, etwa 1 Million Euro zu tilgen, ist seine Immobilie immer noch mit 1 Million Euro belastet. Dabei ist das im Objekt schlummernde Eigenkapital nicht allzu gut verzinst.
Entscheidet sich der Eigentümer jetzt für den Verkauf, erzielt er bei einem Quadratmeterpreis von 3.000 Euro eine Summe von rund 5 Millionen Euro. Abzüglich der 1 Million, mit der das Objekt noch belastet ist, hat er somit ein Eigenkapital von 4 Millionen Euro freigesetzt.
Zusätzlich spricht der aktuell steuerfreie Gewinn für einen baldigen Verkauf – denn es wird nur eine Frage der Zeit sein, bis der Immobilienverkauf nach 10 Jahren nicht mehr steuerfrei ist. Dafür spricht die allgemeine Stimmung gegenüber der Immobilienbranche ebenso wie die Abschaffung vergleichbarer Steuerprivilegien in den vergangenen Jahren. Hinzu kommen die erwarteten Mindereinahmen von 124 Milliarden Euro aus der aktuellen Steuerschätzung.
Um in dem Beispiel zu bleiben: Die 4 Millionen Euro Eigenkapital lassen sich neu investieren, zu den aktuellen Marktpreisen. Bei guter Bonität ist damit eine Immobilie für 12 bis 15 Millionen Euro finanzierbar.
Der Käufer profitiert von der Abschreibung in Höhe von 2,5 Prozent auf den Gebäudewert des neu erworbenen Objekts. Berücksichtigt man den historisch niedrigen Zinssatz von derzeit nur rund 1 Prozent, bei langfristiger Finanzierung über 10 Jahre, entspricht dies einem Margengewinn von 1,5 Prozent. Ein guter Wert bei den niedrigen Renditen, die sich derzeit erwirtschaften lassen.
Modernisierungsmaßnahmen werden mit neuen Auflagen in den Abwendungsvereinbarungen erschwert. Ob diese Verschärfungen vom März dieses Jahres einer zukunftsorientierten Wohnungspolitik für unsere Stadt entsprechen, bezweifle ich. Mit Blick auf die deutschen und europäischen Klimaschutzziele scheint es nicht förderlich, energetische Modernisierungen auf bis zu 20 Jahre zu vermeiden.
Nicolas Jeissing und ich begrüßen das sehr und setzen darauf, dass die Forderung von Vonovia nach einer Selbstverpflichtung der Immobilienbranche als Impuls dient. Mit dem Ziel eines fairen und ausgeglichenen Markts ist dies aus unserer Sicht genau die richtige Tendenz. Ein solcher Markt lässt es dann auch zu, die derzeit sehr emotionale Diskussion über den Markt und die Immobilienbranche wieder zu versachlichen. Dazu möchten wir beitragen, indem wir über die tatsächlichen Bedingungen und Möglichkeiten informieren und Plattformen zum Austausch bieten.
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