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Kündigung ist nicht gleich Kündigung: Wissenswertes zum Auszug aus Ihrer Mietwohnung


Wenn das Ende des Mietverhältnisses für die eigene Wohnung bevorsteht, können unterschiedliche Ursachen dafür verantwortlich sein: Eine karrierebedingte Verlagerung des Wohnorts, gesteigerte Mieten oder Familienzuwachs sind nur drei von unzähligen Gründen, die auf eine Kündigung der bisherigen Mietwohnung hinauslaufen. Je nach Art des Mietverhältnisses und der Kündigung selbst können die damit verbundenen Bedingungen, insbesondere in Form von Kündigungsfristen, stark variieren. Am Beispiel eines Mietshauses im Hamburger Stadtteil Eimsbüttel verdeutlicht Ihr Immobilienmakler Engel & Völkers Hamburg Elbe, worauf Sie bei Ihrer Kündigung achten sollten, und wie Sie Kündigungsfristen richtig einschätzen können.


Miete und Kündigungsfrist: Der Regelfall

Das exemplarische Wohnhaus in Eimsbüttel, anhand dessen Engel & Völkers Hamburg Elbe Ihnen die Kündigungs-Thematik veranschaulichen möchte, befindet sich in zentraler Lage an der Osterstraße und wurde im Jahr 1958 errichtet. Es beinhaltet drei gleich große Wohnungen mit vergleichbarer Ausstattung, in denen entsprechend drei Parteien zur Miete leben.
Das im Erdgeschoss lebende Paar entschließt sich, aufgrund beruflicher Perspektiven von Eimsbüttel in eine Wohnung in der HafenCity zu ziehen. Eine Wohnung ist bereits gefunden, das Mietverhältnis soll bereits im folgenden Monat beginnen. Das Paar möchte nun seine bestehende Mietwohnung in Eimsbüttel ordentlich und gesetzeskonform kündigen. Bei dieser üblichen Form der mieterseitigen Kündigung gilt jedoch generell eine Kündigungsfrist von drei Monaten, in der der Vermieter etwa Gelegenheit hat, Nachmieter zu finden oder Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung vorzunehmen. Im ungünstigsten Fall müsste das Paar zwei Monate lang zusätzlich zur Wohnungsmiete in der HafenCity auch für die Immobilie in Eimsbüttel Miete zahlen. Nur in besonderen Härtefällen wäre der Vermieter angehalten, den Mietern vorgestellte Nachmieter zu akzeptieren, wenn im Mietvertrag keine entsprechende Nachmieterklausel vereinbart wurde.  Um derartige Situationen zu vermeiden, sollten Sie Ihren bestehenden Mietvertrag bereits perspektivisch fristgerecht kündigen, sobald sich Ihre Umzugspläne konkretisieren.

Wann ist eine fristlose Kündigung durch den Mieter möglich?

Der zweite Mieter im Beispielhaus in Eimsbüttel hat eine andere Grundlage für seine Kündigungsfrist. Hier wurde das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter durch das widerrechtliche Abfangen und Öffnen der Post durch den Vermieter irreparabel belastet. In diesem Fall kann das Interesse des Mieters, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, höher gewertet werden, als das Recht des Vermieters, den Vertrag fortzuführen. Auch bauliche Mängel an der Immobilie, die zu einer gesundheitlichen Beeinträchtigung des Mieters führen können, geben Anlass, eine fristlose Kündigung zu erwägen – insbesondere bei älteren Immobilien, wie dem Beispielhaus in Eimsbüttel, kann dies etwa durch toxische Baustoffe der Fall sein.
Bei den genannten Szenarien handelt es sich um Sondersituationen, bei denen in der Regel durch anwaltliche Beratung oder vor Gericht entschieden wird, wie das Mietverhältnis aufgelöst wird. Zusätzlich kann Ihnen in einem solchen Fall Ihr Immobilienmakler beratend zur Seite stehen.

Das Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung oder Ankündigung einer baulichen Veränderung berechtigt hingegen nicht, wie oft angenommen, zur fristlosen Kündigung: Wird die Miete in einem regulären Mietvertrag, also keinem Staffelmietvertrag oder ähnlichen Modellen, erhöht 

hat der Mieter bis zu zwei Monate nach Zugang der Ankündigung Zeit, die Wohnung zu kündigen. Nimmt er dieses Recht in Anspruch, verkürzt sich die Kündigungsfrist um einen Monat, sodass die Kündigung zum Ende des übernächsten Monats ab der Kündigung wirksam wird. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ist in einem solchen Fall allerdings nicht der neue, sondern der bisherige Mietpreis zu zahlen. Beim Sonderkündigungsrecht durch Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen gilt die gleiche Kündigungsfrist, nur muss die Kündigung bereits zum Ende des Monats eingereicht werden, in denen die Maßnahmen angekündigt worden sind.


Vertragsformen, die eine Kündigungsfrist erweitern

Mit der Mietpartei im Dachgeschoss des Hauses an der Osterstraße in Eimsbüttel hat der Vermieter einen Kündigungsverzicht über vier Jahre im Mietvertrag vereinbart und im Gegenzug die Monatsmiete um zehn Prozent gesenkt. Die Parteien haben sich dadurch verpflichtet, von einer Kündigung binnen dieses Zeitraumes abzusehen. Erst nach dessen Ablauf ist eine reguläre Kündigung mit der üblichen Kündigungsfrist von drei Monaten wieder möglich. Eine andere Vertragsform, die sich aktiv auf das Kündigungsrecht auswirkt, ist der qualifizierte Zeitmietvertrag. Darin wird bereits zu Mietbeginn vereinbart, ab wann das Mietverhältnis beendet wird. Zusätzliche Kündigungsfristen werden hier nicht angewandt, oft ist der oben genannte Kündigungsverzicht bis zum eigentlichen Vertragsablauf Bestandteil des Mietvertrages. Allerdings muss im Vertrag erwähnt werden, warum der Vertrag zeitlich befristet geschlossen wird, ansonsten verliert die Klausel ihre rechtliche Substanz und somit Gültigkeit. Gründe hierfür können späterer Eigenbedarf des Vermieters, Vererbung oder Verkauf der Immobilie in Eimsbüttel sein.


Haben Sie Fragen zum Mietrecht, zu besonderen Vertragsformen der Miete einer Wohnimmobilie oder zu Ihrer Kündigungsfrist? Ihr Immobilienmakler vom Engel & Völkers Market Center Hamburg Elbe berät Sie gerne auf individueller Basis zu Ihrer persönlichen Situation. Unser Angebot richtet sich auch an Vermieter in Eimsbüttel oder weiteren Hamburger Stadtteilen – gerne beantworten wir Ihre Fragen. Wir freuen uns auf Sie!

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