Handelsblatt print: Nr. 137 vom 19.07.2016 Seite 030 / Specials
Immobilien
MAINZ & WIESBADEN
Der große Unterschied
Eine dynamische junge Universitätsstadt beherrscht das linke, ein behäbiges Kur- und Verwaltungszentrum das rechte Rheinufer.
Drei Brücken verbinden Wiesbaden und Mainz. Aber vieles trennt die beiden Landeshauptstädte. Wiesbaden, die hessische, wurde vom Krieg verschont und kann deshalb mit teils wunderschön hergerichteten Gründerzeitbauten aufwarten. Wiesbaden ist als Kur- und Verwaltungsstadt auch Rentnerhochburg.
Mainz, die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt, muss vor dem Zweiten Weltkrieg ähnlich bebaut gewesen sein wie Wiesbaden. Ihre Straßenzüge mit Nachkriegsbauten werden von einzelnen Altbauten unterbrochen. Mainz ist jung und dynamisch. Jeder fünfte Mainzer ist Student.
Gerade hat Mainz beim Städteranking der Deka Bank den ersten Platz unter den 13 bewerteten C- und D-Städten erreicht. Ausschlaggebend waren die hohe Zahl von Unternehmensgründungen, geringe Arbeitslosigkeit und die renommierte Universität. Nach den Kriterien der Deka sind C- und D-Städte Zentren mit regionaler Bedeutung, B-Städte solche mit nationaler Relevanz, zu denen sie etwa die Trendviertel-Städte Bonn und Karlsruhe zählt. A-Städte sind international bekannte Metropolen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg und München.
Zurück zu den Unterschieden: Mainz ist zwar Universitätsstadt, aber trotzdem von jeher industriell geprägt. Das kam die Stadt im und nach dem Krieg teuer zu stehen. Sie verlor nach Bombenangriffen alte Bausubstanz und unter der Besatzungsherrschaft die drei Stadtteile Amöneburg, Kastel und Kostheim. Alle drei führen Mainz im Namen, werden aber von Wiesbaden aus verwaltet. Verantwortlich für dieses Kuriosum sind die Alliierten, die nach dem Krieg den Rhein als Grenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz zogen. Ein Umstand, der den Ex-Oberbürgermeister Herman-Hartmut Weyel noch heute so sehr wurmt, dass er mit seinem Verein "Vereintes Mainz" unentwegt versucht die - wie er sie nennt - "geteilte Stadt" zusammenzuführen.
Im Alltag spiele die Trennung für die Menschen in den allenthalben nur "AKK-Stadtteile" genannten Gebieten keine Rolle, versichern Katja Simontowski und Peter Krömer. Sie leitet das Büro des Maklerunternehmens Engel& Völkers (E & V) in Mainz, er in Wiesbaden. "Die Kasteler gehen einfach über die Brücke und sind in der Innenstadt von Mainz", beschreibt Krömer den Alltag. Als Trendviertel spielen die AKK-Stadtteile zurzeit keine große Rolle. Doch die Neubauareale sind interessant. In Kostheim soll auf dem ehemaligen Gelände der Linde-Kältetechnik eine Siedlung mit 600 Wohnungen entstehen. Noch in weiter Ferne ist ein Quartier, das Amöneburg an den Rheinholen soll und von der Dyckerhoff-Stiftung des gleichnamigen ortsansässigen Zementherstellers unterstützt wird.
Wie wenig die Städte miteinander zu tun haben, lässt sich auch daran ablesen, dass sich die beiden E & V-Büroleiter wechselseitige Empfehlungen sparen können. "Ein Wiesbadener zieht nicht nach Mainz", sagt Krömer. "Das gilt auch umgekehrt",versichert Simontowski.
Auch die Wohnraumpreise der beiden Städte entwickeln sich vollkommen unterschiedlich. Wiesbaden hat die höheren Preise, ist aber für Käufer von Anlegerwohnungen weniger interessant. Denn in Mainz sind sowohl die Mieten als auch die Steigerungsraten höher und die Wohnungen billiger. Folglich sind dort die Mietrenditen höher. Nach Berechnungen von VDP Research, dem Analysehaus der Pfandbriefbanken, kostete eine Eigentumswohnung über alle Größen- und Altersklassen hinweg im vergangenen Jahr in Wiesbaden 2 530 Euro pro Quadratmeter, in Mainz nur 2 190 Euro. Die Mieten kletterten in Mainz um fast einen Prozentpunkt stärker als in Wiesbaden. Zudem war die monatliche Durchschnittsmiete in Wiesbaden mit 9,90 Euro pro Quadratmeter um 30 Cent geringer. "In Mainz waren die Mieten schon immer höher", weiß Simontowski.
Dabei haftet doch Wiesbaden der Ruf an, besonders teuer zu sein. Diesen Ruf hat sich die Stadt mit Villenvierteln wie dem Sonnenberg erworben. Besitzwechsel sind dort selten, aber wenn, wird es richtig teuer. So wurde im vergangenen Jahr ein Sonnenberger Luxusobjekt für 2,3 Millionen Euro verkauft und schaffte es damit unter die 20teuersten Verkäufe von Einfamilienhäusern in Deutschland in einer von der Maklergruppe von Poll Immobilien aufgestellten Liste. Jenseits einer Million wechselten 2015 in Wiesbaden 20 Objekte den Besitzer, in Mainz nur acht, listet von Poll auf.
Vorzeigeprojekt Zollhafen Geht es um spektakuläre Neubauprojekte, hat Mainz mit dem Zollhafen mehr zu bieten. Auf ehemaligen Kais werden 1 400 Wohnungen für 2 500 Menschen erstellt. Wer gut zu Fuß ist, läuft in einer Viertelstunde zum Hauptbahnhof und braucht zur Altstadt, wo die Mainzer bevorzugt einkaufen, keine halbe Stunde. Als eines der ersten Gebäude wird "Rheinkai 500"fertiggestellt. Zurzeit ziehen die Maurer an dem 4,50 Meter vom Wasser entfernten Bau die Fassade mit handsortierten Klinkern hoch. Edle Materialien und exklusive Lage haben auch in einer sogenannten C-Stadt ihren Preis. Die Wohnungen seien allein durch Mundpropaganda zu Preisen von 5 500 bis 8 000 Euro pro Quadratmeter verkauft worden, munkelt man in Mainz.
Der Zollhafen zählt zur Neustadt und damit zu dem kommenden Stadtteil in Mainz. Den Blick auf den Rhein gibt es nicht nur in der ersten Reihe der Zollhafenbebauung, sondern auch in der angrenzenden Taunusstraße für Monatsmieten bis zu 15 Euro pro Quadratmeter. Doch damit ist für Expertin Simontowski das Ende der Fahnenstange erreicht. Ein paar Straßen von der Uferpromenade entfernt pendeln sich die Mieten bei elf Euro ein. Menschen, die dort wohnen, insbesondere rund um den Gartenfeldplatz, leben in einem ausgesprochen quirligen Umfeld.
Wer an einem sonnigen Nachmittag vor dem vegetarischen Imbiss "Schrebergarten" sitzt, wird in zehn Minuten mehr Kinderwagen sehen als in der Innenstadt an einem ganzen Tag und kann beobachten, wie die Schlange vor "N'Eis" immer länger wird. Das Viertel mausert sich zum In-Viertel mit der üblichen Nebenwirkung. Zwischen Goethestraße und Kaiser-Karl-Ring, wo der Anteil der Bewohner mit Migrationshintergrund größer ist als in der übrigen Neustadt, droht die allmählich Vertreibung der Menschen, weil sie sich die steigenden Mieten nicht mehr leisten können.
Etwas weiter rheinabwärts liegt auf der anderen Flussseite der für viele Wiesbadener kommende Stadtteil: Biebrich. Der Weg von der Innenstadt dorthin führt über die von alten Villen gesäumte Biebricher Allee. Der gemessen an der Bevölkerung größte Ortsteil Wiesbadens empfängt seine Besucher mit einem Schild "Wiesbaden-Biebrich - Ort der Vielfalt". Das Schild verspricht nicht zu viel: Sofort fällt dem Besucher ein hässliches Wohnhochhaus der Marke "Plattenbau West" ins Auge.
Einen Kilometer weiter strahlt das Barockschloss Biebrich, früher Residenz der Fürsten und Herzöge von Nassau, selbst wenn es regnet. Was für ein Gegensatz, der links und rechts des Schlosses nicht kleiner ist. Links, Rhein abwärts, reihen sich die Villen an Rheingaustraße und Am Parkfeld auf, rechts die Biebricher Altstadt, teils herausgeputzt, teils sanierungsbedürftig und daran an schließend profane Nachkriegsarchitektur. Ein Karree, in dem, wie an Geschäften und Restaurants ablesbar ist, Griechisch, Türkisch, Italienisch und Polnisch gesprochen wird. Wer Biebrich nicht verlassen wolle, bekomme dort alles, was er brauche, fügt E & V-Experte Krömer hinzu. Ein Ort der Vielfalt, wie das Schild versprochen hat.
Es wird zu wenig gebaut Eines eint beide Städte dann doch wieder. Sie bauen gemessen am Zuzug zu wenig. Der Mainzer Oberbürgermeister Michael Ebling (SPD)verspricht, bis 2020 würden mehr als die avisierten 6 500 Wohnungen gebaut werden, um die der Bestand seit 2011 wachsen sollte. Das wären etwas mehr als700 pro Jahr. Tatsächlich waren es allein 2013 und 2014 zusammen fast doppelt so viele, aber immer noch zu wenig. Denn 2015 kletterte die Einwohnerzahl um gut 4 500 Menschen auf 212 000.
In Wiesbaden ist die Wohnungssituation noch dramatischer. In den vergangenen 18 Monaten nahm die Zahl der Einwohner um mehr als 5 000 auf fast288 000 Menschen zu. Wenn der Wohnungsbestand in gleicher Geschwindigkeit hätte wachsen sollen, hätten rund 2 500 zusätzliche Wohnungen entstehen müssen. Im Schnitt der Jahre 2011 bis 2014, jüngere Zahlen liegen noch nicht vor, waren es aber nicht einmal 500.
Die Stadt rechnet anhand ihrer Bauleitplanung mit 6 000 Wohnungen, von denen mindestens 3 500 in den nächsten fünf Jahren fertiggestellt werden sollen. Bis zum Jahr 2030 sieht sie das Potenzial für 10 000 Wohnungen. Und Wohnungssuchende auf beiden Rheinseiten verbindet das Schicksal, künftig noch mehr für Wohnraum zahlen zu müssen.
Kasten: ZITATE FAKTEN MEINUNGEN
Berechnungsmethode
Datenbasis Für die Trendviertel-Erhebung des Handelsblatts wurden die realen Kaufpreise für Eigenheime und Eigentumswohnungen herangezogen, die von einem der 37 Mitgliedsinstitute des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP) finanziert wurden. Die Banken übermitteln die anonymisierten Immobilien-Verkehrswerte, die sie ihren Kreditgutachten zugrunde legten, an das Analysehaus VDP Research. Die Berliner Experten werteten jeden Postleitzahlbereich der ausgewählten Städteexklusiv für das Handelsblatt aus. Siewenden bei ihren Analysen komplizierte statistische Verfahren an, um Unterschiede zwischen Objekten, die aus Qualität, Baujahr und Lage der Objekteresultieren, herauszurechnen. Definition Trendviertel sind demnach all jene Stadtteile, in denen die Preise für Wohnungen, Einfamilienhäuser und die Wohnungsmieten zwischen 2013 und 2015 stärker gestiegen sind als im Durchschnitt der gesamten Stadt. Neubaupotenzial 10 000 Wohnungen
zusätzlich können bis zum Jahr 2030 in Wiesbaden entstehen. Quelle: Stadt Wiesbaden
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geschrieben von: Reichel, Reiner
