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El precio de la vivienda se mantendrá estable en Barcelona y subirá un 10% en la periferia

  • Para 2019, Engel & Völkers prevé una consolidación de precios y transacciones en la capital catalana tanto en venta como en alquiler 

  • En Catalunya, los municipios de los alrededores de la Ciudad Condal como Sant Joan Despí, Sabadell o Terrassa volverán a ser el motor del​mercado

  • Despuntan los segmentos de segunda residencia premium en el Pirineo, con Cerdanya y Vall d’Arán a la cabeza, y en la Costa Brava

La moderación marcará la tendencia del mercado inmobiliario en Barcelona a lo largo de 2019. Mientras la capital vivirá un año de estabilidad de precios y transacciones, la periferia volverá a registrar crecimientos de doble dígito. Esta es una de las conclusiones del Informe de mercado de Catalunya 2018-19, elaborado por la firma alemana Engel & Völkers.

Durante el pasado ejercicio ya se registró esta dispersión en el comportamiento de los precios entre la ciudad y los alrededores. Tal como explica el estudio “la diferencia entre la leve subida del 2% registrada en el precio de la vivienda de la Ciudad Condal en 2018 y el incremento del 12% en la periferia se debe a tres razones: el gap de precios existente entre ambas zonas, el diferente perfil de comprador y la progresiva conversión de inquilinos a propietarios”.

El informe, presentado hoy por Oriol Canal, director general del Metropolitan Market Center (MMC) de Engel & Völkers en Barcelona, y Constanza Maya, directora de operaciones y expansión de Engel & Völkers para los MMC y la red de franquicias en España, Portugal y Andorra, ofrece un balance del sector inmobiliario en Catalunya durante el último año así como previsiones para los próximos meses.

A lo largo de este ejercicio es previsible, indicó Canal, “que el precio de la vivienda en Barcelona registre un ligero descenso en las zonas más premium en un contexto en el que puede producirse un menor número de transacciones, lo que supondrá una oportunidad de compra frente a otras ciudades europeas”. “El aumento de la estabilidad económica y política provocará la vuelta masiva de inversores extranjeros atraídos por las condiciones favorables para los negocios, el clima y la incomparable calidad de vida de la ciudad”, añadió Canal.

“A su vez, la continuidad de los bajos tipos de interés, la subida de los salarios, el aumento del empleo y la facilidad de los bancos en conceder hipotecas provocará a medio plazo un incremento de las compras del cliente nacional”, resalta Canal.

Para el conjunto de Catalunya, Constanza Maya prevé que “tal como ocurrió durante el pasado año, numerosas familias que viven en la actualidad de alquiler cambiarán su residencia por una en propiedad”. Ciudades como Sant Joan Despí, Terrassa y Sabadell con precios competitivos frente a Barcelona, y lugares típicamente de segunda residencia premium como la Costa Brava y el Pirineo volverán a acaparar el protagonismo de las zonas más emandadas en 2019.

Barcelona, una ciudad muy homogénea

A diferencia de las otras grandes urbes españolas como Madrid o Valencia, donde las zonas más caras triplican o cuadruplican a las más baratas de la ciudad, la distribución de precios por distritos en Barcelona es muy homogénea. El rango en sus diez distritos oscila entre los 3.000 euros/m2 y los algo más de 6.000 euros/m2, si bien una tercera parte se sitúa en el entorno de los 4.000 euros/m2.

En los primeros distritos del ranking -Les Corts y Sarrià-Sant Gervasi- también se concentran las zonas premium más demandadas como Turó Park, Tres Torres y Pedralbes, donde se ubica la prestigiosa Avenida Pearson, una de las direcciones más exclusivas de la ciudad. No obstante, en 2018, Les Corts y Gràcia han entrado en un periodo de maduración en el que sigue habiendo transacciones, pero no se registran incrementos de precios significativos.

Diagonal Mar se codea con las áreas más exclusivas de Barcelona dentro del top ten al alcanzar precios medios de 7.000 euros/m2. Por detrás, se sitúan la parte derecha del Eixample donde el precio medio alcanza los 5.650 euros/m2.

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Vallès y Baix Llobregat, una excelente opción de primera residencia

A pocos minutos de la Ciudad Condal, las comarcas del Vallès y Baix Llobregat son opciones que ganan adeptos entre las familias que buscan una primera residencia bien comunicada, con una amplia oferta de servicios y zonas verdes. La mayor parte de los clientes del Baix Llobregat son nacionales, hasta acaparar el 95% de las adquisiciones. Sin embargo, en Sant Cugat la zona más premium del Vallès, el comprador nacional es del 75% frente al 25% de clientes internacionales.

Sant Cugat se mantiene en la lista de ciudades con el precio del metro cuadrado más alto de España, con una afianzada pero creciente demanda que se une al progresivo aumento de municipios como Sabadell, donde se prevé que continúe la tendencia al alza de los precios en 2019, aunque de forma más sostenida.

En Baix Llobregat destacan Martorell, Corbera, Cervelló y El Papiol como las zonas con más demanda del norte, mientras que Molins de Rei, Sant Boi, Viladecans y Cornellà son los núcleos urbanos que concentran el mayor interés del sur. Para 2019 se prevé que los precios registren incrementos superiores al 10% en las zonas más céntricas y un mayor número de transacciones con unos precios más moderados en las zonas más alejadas.

Hacia un mercado del alquiler saneado

En 2018, el mercado de alquiler ha conseguido la ansiada estabilidad de precios en Barcelona. El mencionado traslado de un creciente número de familias inquilinas a propietarias ha propiciado un saludable reajuste de precios en las mejores localizaciones de la ciudad que podría continuar en 2019, mientras en las zonas de la periferia se registrará una ligera tendencia al alza. En este contexto, cabe destacar que Engel & Völkers ha incrementado las operaciones de alquiler en Barcelona con clientes extranjeros desde un 61% a un 65% a lo largo de 2018.

Los precios medios se han mantenido entre los 16,5 y 20 euros/m2 en los distritos más demandados de la ciudad, con Ciutat Vella y Eixample a la cabeza, seguidos de Sant Martí y Sarrià-Sant Gervasi.

El perfil de arrendatario lo dibujan familias de alto poder adquisitivo interesadas en localizaciones prime, parejas jóvenes o estudiantes que prefieren zonas más céntricas, mientras se mantiene la creciente demanda en zonas próximas a la ciudad como Sant Cugat y Badalona.

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La obra nueva ante el reto de la vivienda protegida

Los elevados precios alcanzados en la obra nueva, junto a un descenso de compra de este tipo de propiedades por parte de extranjeros han provocado una moderada caída de las ventas de propiedades nuevas. Una reducción que también ha tenido su origen en la menor demanda de inversión de este tipo de producto.

A medio plazo, el verdadero problema de la obra nueva será la escasez de oferta derivada de la modificación del Plan General Metropolitano de Barcelona. La reforma obliga a reservar un 30% de las nuevas promociones y grandes rehabilitaciones para destinarlo a vivienda protegida. Con este nuevo escenario, los promotores tendrán más facilidades para construir en localizaciones de la periferia donde obtendrán también una mayor rentabilidad, lo que reducirá la oferta de proyectos en la capital.

El 61% de los compradores de nueva construcción en Barcelona es nacional frente al 39% extranjero. Uno de cada cuatro compradores foráneos es francés, seguido de los suizos que firman un 13% de las compras, turcos un 10%, norteamericanos un 8%, mientras que el resto se reparte entre británicos, belgas y demás nacionalidades.

En Barcelona, el precio medio de una propiedad de obra nueva de una superficie de unos 100 m2, distribuida en dos o tres dormitorios, si sitúa en 580.000 euros.

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El atractivo del mercado de costa y montaña

El mercado de segunda residencia es otro de los grandes atractivos para los inversores en Catalunya. El mayor dinamismo de este segmento del mercado se centra en el litoral y en los Pirineos, donde la Costa Brava se configura como la zona más premium tanto para inversores nacionales como internacionales.

Cadaqués, con precios que alcanzan los 10.500 euros/m2 en algunas villas de lujo en primera línea de mar, y otros destinos exclusivos como S’Agaró, configuran las áreas más demandadas. Despunta también Sant Francesc, que se configura como una de las urbanizaciones más prestigiosas del sur de la Costa Brava con precios de hasta 8.000 euros/m2.

Por lo que respecta al mercado inmobiliario de montaña, cabe destacar dos de los destinos más exclusivos y preferidos entre los catalanes: Cerdanya y Vall d’Aran. Concretamente en el mercado aranés, 2018 ha supuesto la consolidación del cliente nacional, que acapara ya el 80% de las compras frente al 20% de internacionales, liderados por franceses e ingleses. Tras comenzar a recuperarse en el invierno de 2015/16, después de cuatro años sin apenas actividad, el segmento de segunda residencia ha despertado con fuerza en estas zonas del Pirineo.

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