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Consejos para comprar pisos de bancos en Madrid

Consejos para comprar pisos de bancos en Madrid

Tras la crisis económica que, hace una década, devastó a España y a prácticamente todo el mundo y que se cebó especialmente con el mercado inmobiliario, las entidades financieras, debido al alto número de impagos de hipotecas, pasaron a disponer de un amplio stock de propiedades que, en estos momentos, están saliendo a la luz.

Si duda, comprar pisos de bancos es una de las opciones preferidas por los inversores que buscan viviendas para residir o con el propósito de sacarles partido mediante el alquiler, sobre todo, en una ciudad como Madrid. Por ello,en esta ocasión, queremos hablarle en profundidad acerca de este segmento del mercado y brindarle una serie de consejos que podrán serle de gran utilidad ala hora de adquirir viviendas de bancos.

¿Qué se entiende por pisos de bancos? 

Antes de ofrecerle consejos acerca de cómo afrontar la adquisición de un inmueble a un banco en la ciudad de Madrid, queremos aclararle una serie de cuestiones para que sepa exactamente a qué se enfrenta. En este sentido, las viviendas de bancos son todas aquellas que son propiedad de entidades consideradas bancarias legalmente y que se comercializan a través de sus propias agencias inmobiliarias o de otras sub-contratadas para ello.

En la mayoría de los casos, estas casas pasaron a ser propiedad del banco después de que se procediese a la ejecución hipotecaria y al consecuente desahucio de los anteriores propietarios. Este mecanismo es el llevado a cabo en casos de impago.

Por su parte, puesto que el volumen de ejecuciones hipotecarias fue extraordinariamente elevado en los momentos más duros de la crisis económica,las entidades bancarias cedieron muchos de esos pisos al Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), una sociedad más conocida popularmente como el 'banco malo'. Asimismo, otros, aunque en menor medida, fueron traspasados a fondos de inversión, también llama dos coloquialmente como 'fondos buitre', con el objetivo de especular con ellos tras la recuperación de la economía.

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¿Qué ventajas le ofrece comprar un piso directamente al banco al que pertenece?

La mayoría de los beneficios que ofrecen estas viviendas son evidentes. En primer lugar, hay que tener en cuenta que, probablemente, va a gestionar la hipoteca asociada a la compra de la propiedad directamente con el vendedor, es decir, el banco, el cual le puede ofrecer condiciones muy interesantes con el propósito de deshacerse de un activo que, en esos momentos, no le está generando beneficios.

Para que se haga una idea, los bancos se están mostrando propensos a ofrecer,respecto a sus propiedades, el 100 % de la financiación mediante el préstamo hipotecario e, incluso, dan también un 10 % adicional para el pago de los impuestos asociados a la compraventa. Si ha analizado un poco el mercado, en aquellos casos en los que un comprador acude a la entidad para solicitar el crédito de un inmueble comercializado por un particular, la cantidad máxima que ofrecen es el 80 %, obligando a este a disponer del 20 % en su cuenta.


Además, los bancos suelen ofrecer precios por sus viviendas ligeramente por debajo del marcado por el mercado ya que necesitan liquidez rápida para hacer frente a otras operaciones. En este sentido, también pueden proporcionar plazos de amortización más largos, comisiones más bajas, etc. Todo depende del caso en cuestión y de la negociación entre las partes que se produzca.

Para que se haga una idea, en función de diversos estudios llevados acabo sobre el mercado madrileño de inmuebles de bancos en Madrid, estos inmuebles pueden llegar a presentar hasta un valor inferior al 30 % de lo estipulado por la ley de la oferta y la demanda dentro del propio mercado. Esto se debe,además de a la falta de liquidez que mencionamos anteriormente, a que el banco pudo amortizar una buena parte del precio mediante el pago de la hipoteca del anterior propietario, por el descenso en el precio de la vivienda respecto alas épocas de mayor bonanza del sector o a que la casa tiene deudas asociadas,en cuyo caso hay que prestar mucha atención a la letra pequeña, como diremos más adelante.


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Consejos importantes para comprar inmuebles de bancos en Madrid

1. Analice siempre el mercado. Es posible que su banco le haya enviado alguna invitación a revisar su catálogo de viviendas y le haya propuesto algunas opciones en base a sus posibilidades acordes a su situación económica. Sin embargo, estas entidades, como es normal, tratan de sacar el máximo beneficio posible, por lo que es posible que hayan inflado el precio. Por ello, es importante que, antes de pactar cualquier aspecto, se efectúe un análisis acerca de los valores de las viviendas en el barrio madrileño en el que deseas comprar para saber si es una buena oportunidad o no.


2. No firme nada sin haber visto el piso primero. Los bancos no son inmobiliarias y, en muchos casos, ni siquiera poseen asesores que se en carguen de visitar las casas con los interesados. Por ello, aunque le enseñen fotos detalladas y le aseveren que se trata de una oportunidad única, no se precipite. Sin visita no hay compra.


3. No solo se informe en su banco. Si está dispuesto a comprar, su banco deconfianza no es la única opción plausible. Y es que en una ciudad como Madridoperan una inmensa variedad de entidades financieras y todas poseen viviendasque desean vender. En este sentido, también deberá tener en cuenta lascondiciones que le impone cada una para saber cuál es la opción que más leinteresa.


4. Preste mucha atención a las deudas que pueda arrastrar la vivienda. Es posible que el banco se quedase con la casa y que esta arrastre deudas asociadas a la propiedad que la entidad no haya liquidado. Por este motivo,pida que se le entregue una nota simple de la escritura en la que aparezcan todas las cargas relacionadas con el inmueble para no llevarse sorpresas una vez que firme el contrato de compraventa.


5. No se olvide de la letra pequeña. Tómese su tiempo a la hora de firmar el contrato o cualquier otro documento que le entregue su banco y, si puede ser,entréguelo a un asesor especializado para que lo revise. Tenga en cuenta que al comprar viviendas de bancos en Madrid, estas entidades suelen incluir cláusulas que son de su exclusivo interés. Además, tampoco olvide que tiene derecho a negociar las condiciones y que no debe renunciar a él.

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6. No se cierre a un margen de precios. Cuando llegue a cualquier banco y se muestre interesado en adquirir una de sus viviendas, lo más posible es que le pregunten cuánto está dispuesto a pagar. En este sentido, marque un límite máximo, pero nunca un mínimo. Y es que, en muchas ocasiones, puede encontrar auténticas gangas que, si no insiste en este apartado, no le mostrarán. Como ya dijimos anteriormente, una entidad financiera no tiene por qué funcionar como una inmobiliaria convencional.

7. Negocie el precio. Llegado el momento de comprar un piso de bancos en Madrid, es posible que los responsables de estos se muestren bastante tajantes con el precio. Sin embargo, le aseguramos que esta posición no es así, ni mucho menos. De hecho, si tiene buena solvencia y se ha mostrado como un excelente cliente anteriormente, estarán dispuestos a rebajarlo. Esto se debe,fundamentalmente, a que, tras la crisis económica, las entidades financieras han tenido problemas de liquidez. Por ello, están más interesados en vender rápido que en obtener el máximo precio posible.


8. Que le ofrezca facilidades. Nadie mejor que el propio banco para ofrecerle buenas condiciones para obtener la hipoteca de la casa que él mismo le va a vender. En este sentido, si la negociación en el precio no es posible, siempre puede aprovechar para insistir en este aspecto. Se pueden conseguir auténticas gangas.


9. No se olvide de los impuestos. A efectos fiscales, una casa es vendida por un banco del mismo modo en el que lo haría un particular. Por lo tanto, para completar la transacción, será indispensable que abone el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ya que son de segunda mano, es decir, han tenido un propietario antes. Esta tasa es decidida por las comunidades autónomas y, en el caso de la de Madrid, se sitúa en el 6 % del importe escriturado.


10. No se cierre ninguna puerta. Muchos bancos deciden delegar el trabajo de promoción de sus viviendas en terceros y a través de Internet. Sin embargo, no crea que esto encarecerá el precio. Y es que, actualmente, las entidades financieras no permiten el cobro de comisiones sobre sus inmuebles, por lo que su abanico de opciones se verá incrementado sin que, por ello, se vea afectado su bolsillo.

En resumen, los pisos de bancos en Madrid suponen una excelente oportunidad de negocio ya que suelen tener precios menores a los comercializados por particulares y a que se puede gestionar directamente con la entidad. Sin embargo, es conveniente estar alerta y seguir los consejos que aquí le hemos brindado para no llevarse ninguna sorpresa tras la firma del contrato.

Si esta tomando la importante decisión de comprar una vivienda, no deje pasar la oportunidad de preguntarnos cualquier duda. Somos un equipo de asesores inmobiliarios con más de 40 años de experiencia. 

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