Santander. Mercado Inmobiliario 2016

Contexto macroeconómico

El sector inmobiliario nacional está muy influido generalmente por los grandes indicadores económicos como Demanda Doméstica, Evolución del PIB, IPC y Desempleo, que afectan de forma directa al nivel e intensidad de operaciones de compraventa en las diferentes regiones. Estos indicadores gozan de buena salud con evoluciones positivas en los últimos trimestres y en especial el desempleo, que sigue descendiendo a buen ritmo, sin que ninguno de ellos pueda ser calificado como espectacular.

El Euribor en cotas negativas no está siendo el indicador determinante en la compra de vivienda libre en España, sino que son otros los factores que están elevando el número de transacciones y el incremento moderado del precio de la  vivienda en España. En julio de 2016 el importe del préstamo hipotecario medio se situaba por encima de 108.000€, mientras que en julio de 2010 se superaban los 116.000€ y el número de préstamos hipotecarios constituidos refleja una curva muy descendente desde 2009. El saldo vivo del stock hipotecario registró en agosto un disminución interanual del -3,54%, variación interanual que sigue descendiendo sistemáticamente desde 2006 en el caso de personas físicas.

Mercado local

Santander, Cantabria en general como otras muchas regiones, se caracteriza por un ritmo inmobiliario muy dependiente de las circunstancias económicas del momento en cuanto a oferta y demanda, en el que la “pasada” crisis del sector de la construcción aún no ha sido descontada totalmente por los propietarios en sus precios de venta y, por tanto, ello supone uno de los principales retos de los profesionales de la intermediación inmobiliaria: conseguir un precio de comercialización cercano al precio de mercado.

La demanda de propiedades en la ciudad existe y lo demuestra el hecho de que el número de transacciones esté creciendo moderadamente a buen ritmo, pero sin dejar de lado otro hecho importante como es que el precio medio del m2 de la vivienda libre de segunda mano, principal motor, ha seguido disminuyendo también moderadamente (-1,26). Lo cual significa que la oferta aún sigue descontando los efectos de la crisis inmobiliaria que hemos padecido todos estos años. Por cuanto tiempo, no lo sabemos. Lo que sí sabemos es que hasta que no se adapte el precio de venta al mercado real, el sector no logrará dinamizarse de forma adecuada y esperemos que este dinamismo sea gradual y moderado para evitar titubeos en las curvas de evolución.

Queda pendiente que la oferta tome conciencia de que el comprador está dispuesto a pagar lo que considera un precio justo, dado el actual sobrevalor de la liquidez y de las dificultades que todavía existen para obtener hipotecas que, aunque están disponibles, todavía están muy restringidas por el nivel de garantías exigidas por la banca.

La región ofrece un panorama distinto. Si bien existe una demanda de inmuebles en la ciudad, de la que determinadas zonas se benefician más que otras con sensibles diferencias, en la provincia el nivel de demanda es muy disperso con localizaciones aisladas y su intensidad notablemente inferior. Esto se debe al mercado de segunda residencia que no se ha activado aún y es posible que esto no ocurra hasta que los principales clientes potenciales, residentes en núcleos de población como Madrid, no culminen la etapa expansiva de inversión o compraventa que están viviendo dentro de sus ciudades u otros destinos vacacionales predilectos.

Santander en cifras

El mercado inmobiliario de Santander se apoya en la vivienda libre de segunda mano, que es el primer objetivo de las transacciones en una proporción muy alta, como en el resto del mercado regional y nacional. El hecho de que el mercado predominante bascule sobre la vivienda de segunda mano caracteriza de forma importante las operaciones inmobiliarias en la ciudad.

Por un lado, existe un interés claro en algunos distritos postales por su precio o por su demanda sociológica, condicionando la oferta inmobiliaria general, que también se ve influida por otros factores como estado de conservación de los inmuebles, tamaño habitual de los mismos, falta de anexos útiles como garajes y trasteros.

Por lo general el estado de conservación de las viviendas de la ciudad no es uniforme y varía sensiblemente si nos situamos en los barrios más modernos o en el centro de la ciudad o barrios más antiguos. En general existen pocos inmuebles que no precisen una rehabilitación mínima para nueva ocupación, de mayor importe por metro cuadrado cuanto más nos acercamos a los barrios más céntricos o más antiguos. Este es un factor determinante en la obtención de precios medios por metro cuadrado, reflejado en las escrituraciones públicas, como los que les ofrecemos a continuación.

Precios medios metro cuadrado

El precio medio más alto de la ciudad lo encontramos en la zona de Pérez Galdós / Sardinero y Pinares con 2.328 €/m2, lo cual no es de sorprender ya que es una de las zonas más exclusivas de la ciudad, residencial pura, con muchos edificios en primera y segunda línea de mar con vistas a la bahía o a las playas de El Sardinero. Al analizar el precio medio en escritura pública de esta zona y compararlo con el precio medio que nos ofrece el departamento de estudios de Idealista en esta misma zona, 3.656 €/m2, aunque no coincide exactamente con el código postal, vemos que la diferencia es muy importante.

Esto es debido al fenómeno que ya destacamos anteriormente y que podemos calificarlo como un “sobrevalor de imagen” en la salida al mercado de los inmuebles. Independientemente de que el precio por metro cuadrado de determinados inmuebles de esta zona pueda llegar a valores muy superiores en escrituraciones públicas, el mayor número de transacciones se efectúan realmente por precios mucho más moderados y con mayor frecuencia también, lo que hace que el precio medio baje considerablemente.

La diferencia entre el precio de venta real y el de salida al mercado es demasiado alto en casi todas las zonas todavía, provocando efectos indeseados en la corrección del precio final y en el periodo medio de venta de los inmuebles que se alarga de forma desproporcionada, situándose en Cantabria en 19,4 meses, lo cual es manifiestamente excesivo para un mercado dinámico.

El precio medio más bajo lo encontramos en la zona Peñacastillo / Alisal, debido al efecto periférico de dichos barrios y a la configuración social de los mismos, donde la oferta inmobiliaria ha sido históricamente más asequible.

Las zonas con más M2 vendidos en 2015

El número de m2 vendidos ha sido especialmente destacable en tres zonas de Santander, siendo Valdenoja la que se lleva el distintivo de oro con 22.553 m2 vendidos, seguido por la zona de Penacastillo / Alisal, y la zona de General Dávila / Ayuntamiento, con 17.328 m2 y 14.746 m2 respectivamente.

Por tanto, podemos decir que las preferencias de los compradores de inmuebles en Santander se decantan por barrios modernos de construcción reciente, seguido por los distritos de menor precio de la vivienda donde la antigüedad de los inmuebles es menor.

TOP 100. Zonas con más de cien transacciones anuales

Respecto del número de transacciones realizadas, destacan cuatro áreas de la ciudad, alguno de ellos coincidente con el rating anterior. Nuevamente Valdenoja y General Dávila / Ayuntamiento aparecen destacados en el gráfico, seguido de Peñacastillo / Alisal. La zona de Pérez Galdós / Sardinero también aparece en la lista de los que han realizado más de cien operaciones en el año 2015, esta vez al mayor precio medio de la ciudad, consolidándose como la zona residencial exclusiva de Santander.

Tamaño medio de la vivienda vendida

El tamaño medio de la vivienda con frecuencia supera los 100 m2 en las transacciones realizadas durante el año 2015 en Santander, siendo las zonas de Valdenoja, Castelar / Pº Pereda y Calvo Sotelo las que superan ampliamente la cota de los cien metros cuadrados de superficie de vivienda media por transacción realizada.