Wie man eine Wohnung von privat an privat verkauft: Formalitäten und Bedingungen

Warum viele ohne Vermittlung verkaufen

Das Hauptmotiv für den Verkauf einer Wohnung von privat zu privat ist in der Regel, Maklerprovisionen zu sparen und die volle Kontrolle über den Prozess zu behalten. Zudem haben einige Eigentümer bereits einen potenziellen Käufer – etwa ein Familienmitglied oder einen Nachbarn – und sehen daher keine Notwendigkeit für die Einschaltung einer Immobilienagentur.

Diese Entscheidung bedeutet jedoch auch, größere Verantwortung zu übernehmen: 

• Sie müssen sich persönlich um die Bewertung, die Vertragsgestaltung, die Vorbereitung der Immobilie und die Organisation der Besichtigungen kümmern.

• Sie müssen die rechtlichen und steuerlichen Vorschriften gut kennen, um Strafen oder Klagen zu vermeiden.

• Sie tragen das Risiko, dass der Verkaufspreis nicht marktgerecht festgelegt ist, was die Verkaufszeit verlängern oder finanzielle Verluste verursachen kann.

Bei Engel & Völkers arbeiten wir nach einem klaren Prinzip: Ja, Sie können Ihre Wohnung selbst verkaufen, aber eine fachkundige Beratung maximiert Ihre Erfolgschancen und verhindert Fehler, die in vielen Fällen mehr kosten als jede Provision.

Wie Sie Ihre Wohnung vor dem Verkauf richtig bewerten

Einer der häufigsten Fehler beim privaten Wohnungsverkauf ist, den Preis auf persönlichen Erwartungen oder Emotionen zu basieren, die die Immobilie hervorruft, und nicht auf realen Marktdaten. Das kann dazu führen, dass die Wohnung monatelang unverkauft bleibt oder dass Sie in den Verhandlungen erhebliche Preisnachlässe akzeptieren müssen.

Am besten stützt man sich auf eine Vergleichsanalyse ähnlicher Immobilien und – wenn möglich – auf eine professionelle Bewertung, die Lage, Zustand und besondere Merkmale berücksichtigt. Sie können unseren vollständigen Leitfaden zur Immobilienbewertung konsultieren oder unser Team um eine Bewertung Ihrer Immobilie bitten.

Unverzichtbare Dokumente für den privaten Wohnungsverkauf

Damit der Verkauf reibungslos verläuft und um Verzögerungen in letzter Minute zu vermeiden, ist es entscheidend, alle erforderlichen Unterlagen im Voraus zusammenzustellen. Wenn Sie diese bereit haben, beschleunigt das nicht nur den Prozess, sondern vermittelt dem Käufer auch Seriosität und Vertrauen – besonders wichtig, wenn die Transaktion zwischen Privatpersonen und ohne Vermittler erfolgt. Zu den wichtigsten Dokumenten gehören:

• Grundbuchauszug und Eigentumsurkunde, die die Eigentümerschaft nachweisen und mögliche Belastungen aufzeigen.

• Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben) und in einigen Regionen eine Bewohnbarkeitsbescheinigung.

• Grundsteuerbescheid (IBI, Impuesto sobre los Bienes Inmuebles) des letzten Jahres und Nachweis, dass alle Beiträge an die Eigentümergemeinschaft bezahlt sind.

• Aktuelle Rechnungen für Wasser, Strom und Gas, die bestätigen, dass keine Versorgungsrückstände bestehen.

Fehlen einige dieser Dokumente, kann sich der Prozess um Wochen oder sogar Monate verzögern. Alles vorliegen zu haben, bevor Angebote eingehen, ist einer der Schlüssel, um den Verkauf zu beschleunigen.

Rechtliche Formalitäten beim Verkauf einer Wohnung zwischen Privatpersonen

Wenn eine Immobilie ohne Makler verkauft wird, ist es entscheidend, sicherzustellen, dass alle rechtlichen Schritte korrekt eingehalten werden. Diese Formalitäten geben beiden Parteien nicht nur rechtliche Sicherheit, sondern vermeiden auch spätere Probleme wie Klagen, Nichtigkeiten oder Konflikte wegen Nichterfüllung.

Vorvertrag (Arras-Vertrag)

Der Arras-Vertrag ist keine gesetzliche Pflicht, aber eines der empfehlenswertesten Instrumente, um der Transaktion Sicherheit zu geben.

Darin werden der Verkaufspreis, die Bedingungen der Transaktion und die Frist für die Unterzeichnung der notariellen Urkunde schriftlich festgehalten.

Außerdem legt er die Konsequenzen im Falle einer Nichterfüllung fest: Wenn der Käufer zurücktritt, verliert er die geleistete Anzahlung; wenn der Verkäufer nicht erfüllt, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen.

Diese Vorvereinbarung hilft, wenig seriöse Käufer auszufiltern und einen klaren Rahmen für die Verhandlungen festzulegen – besonders wichtig, wenn keine Agentur den Prozess begleitet.

Öffentliche Beurkundung beim Notar

Die notarielle Urkunde ist das Dokument, das den Kaufvertrag offiziell besiegelt. Darin überprüft der Notar die Identität der Parteien, stellt sicher, dass die Immobilie frei von Belastungen ist, prüft die Unterlagen und garantiert, dass das Geschäft den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Bei der Unterzeichnung wird der vereinbarte Scheck oder die Überweisung übergeben, und der Verkäufer übergibt die Schlüssel. Auch wenn es wie ein bloßer letzter Schritt erscheinen mag, ist dies der Moment, in dem der Eigentumsübergang tatsächlich vollzogen wird und mögliche Betrugsfälle vermieden werden.

Eintragung ins Grundbuch

Nach der Unterzeichnung beim Notar besteht der letzte Schritt darin, den Kaufvertrag im Grundbuch einzutragen.

Dieses Verfahren, das in der Regel vom Notariat oder einem Verwaltungsbüro durchgeführt wird, garantiert, dass der Eigentumswechsel offiziell und gegenüber Dritten wirksam ist. 

Obwohl der Kaufvertrag bereits mit der Unterzeichnung gültig ist, bietet die Eintragung zusätzlichen Schutz, da niemand Rechte an der Immobilie geltend machen kann, ohne dass sein Titel eingetragen ist.

Auch wenn diese Formalitäten privat erledigt werden können, verringert die Unterstützung eines Fachmanns das Risiko von schlecht formulierten Klauseln, versäumten Fristen oder späteren rechtlichen Problemen.

Steuerliche Pflichten des Verkäufers

Beim Verkauf einer Wohnung – mit oder ohne Immobilienagentur – müssen bestimmte steuerliche Verpflichtungen erfüllt werden:

• Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal): Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks.

• Einkommensteuer (IRPF, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) auf Veräußerungsgewinne: Besteuert die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis abzüglich bestimmter Kosten.

Die Vorschriften und Prozentsätze variieren je nach Standort und persönlicher Situation des Verkäufers. Daher ist es ratsam, die steuerlichen Auswirkungen vor der endgültigen Preisfestlegung zu berechnen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Wie Sie Ihre Wohnung für einen schnellen Verkauf vorbereiten

Der erste Eindruck zählt – und das sehr. Bevor Sie Ihre Wohnung inserieren, nehmen Sie sich Zeit, um ihr Erscheinungsbild zu verbessern:

• Führen Sie grundlegende Reparaturen durch: tropfende Wasserhähne, klemmende Rollläden, fleckige Wände.

• Streichen Sie in neutralen Farben, um ein Gefühl von Geräumigkeit und Helligkeit zu vermitteln.

• Wenden Sie Home-Staging-Techniken an, um den Raum zu entpersonalisieren, sodass sich der Käufer dort selbst wohnen sehen kann.

Bei Engel & Völkers verfügen wir außerdem über spezialisierte Fotografen, die die beste Seite Ihrer Immobilie einfangen, um sie auf Immobilienportalen und in sozialen Netzwerken hervorzuheben.

Tipps für einen sicheren Verkauf zwischen Privatpersonen

Eine Wohnung privat zu verkaufen bedeutet auch, den richtigen Käufer auszuwählen:

• Fordern Sie Informationen über seine finanzielle Leistungsfähigkeit an, bevor Sie etwas unterschreiben.

• Filtern Sie Besichtigungen, um Neugierige zu vermeiden und sich auf ernsthafte Interessenten zu konzentrieren.

• Bereiten Sie sich auf Verhandlungen vor, ohne mehr nachzugeben als nötig.

Hier kann ein erfahrener Immobilienberater den Unterschied machen: Er kennt die Verhandlungstechniken, verfügt über eine Datenbank mit qualifizierten Käufern und weiß, wie man Transaktionen effizient zum Abschluss bringt.

Häufig gestellte Fragen zum Verkauf einer Wohnung zwischen Privatpersonen

Wie lange dauert es, ohne Makler in Spanien zu verkaufen?Das hängt von der Lage, dem Preis und der Nachfrage ab. In sehr aktiven Märkten kann der Verkauf in 2–3 Monaten abgeschlossen sein; in anderen kann sich der Prozess auf 8 Monate oder länger hinziehen.

Welche Steuern muss ich zahlen, wenn ich meine Wohnung privat verkaufe?Hauptsächlich die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal) und die Einkommensteuer (IRPF) auf Veräußerungsgewinne. Die genaue Höhe hängt von Ihrer autonomen Gemeinschaft und der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis ab.

Kann ich meine Wohnung ohne Energieausweis verkaufen?Nein. Der Energieeffizienzausweis ist gesetzlich für jeden Immobilienverkauf vorgeschrieben, auch zwischen Privatpersonen, und muss vor der notariellen Beurkundung vorgelegt werden.

Kann man eine Wohnung zwischen Privatpersonen mit bestehender Hypothek verkaufen?Ja, aber beim Notar wird die Hypothek mit einem Teil des vom Käufer erhaltenen Betrags abgelöst. Es ist wichtig, diesen Schritt zu koordinieren, damit er den Ablauf nicht verzögert.

Wie erstellt man einen Vorvertrag (Arras-Vertrag) zwischen Privatpersonen?Er muss die Daten von Käufer und Verkäufer, die Beschreibung der Immobilie, den vereinbarten Preis, die geleistete Anzahlung, die Frist für die Unterzeichnung und die Konsequenzen bei Nichterfüllung enthalten. Es wird empfohlen, dass ein Anwalt oder Notar ihn verfasst.

Ist es günstiger, eine Wohnung zwischen Privatpersonen zu verkaufen als mit Makler?Bei den Provisionen ja, aber man muss den investierten Zeitaufwand, das Risiko rechtlicher Fehler und den möglichen Verlust von Verkaufschancen berücksichtigen – etwa durch einen falsch festgesetzten Preis oder weil man die Zielgruppe nicht erreicht.

Ist ein Verkauf zwischen Privatpersonen wirklich möglich?

Der Verkauf einer Wohnung zwischen Privatpersonen ist machbar, wenn Sie alle Schritte kennen und Zeit investieren, um sie zu managen. Dennoch bleibt es eine komplexe Transaktion, die rechtliche, steuerliche und finanzielle Risiken mit sich bringt.

Bei Engel & Völkers bieten wir Ihnen lokale Beratung, präzise Bewertung und einen auf Ihre Immobilie zugeschnittenen Verkaufsplan, um den bestmöglichen Preis in kürzester Zeit zu erzielen – ohne dass Sie sich um Formalitäten oder unvorhergesehene Probleme kümmern müssen.