Registrierung von Kurzzeitvermietungen in Spanien: Vorschriften und Anforderungen

Registrierung von Kurzzeitvermietungen: rechtlicher und regulatorischer Rahmen

Das Königliche Dekret 1312/2024, das am 1. Juli 2025 in Kraft tritt, ist die Grundlage dieser neuen Regelung. Sie gilt landesweit und verpflichtet alle Immobilien, die für Kurzzeitvermietungen vorgesehen sind, sich auf einer vom Ministerium für Wohnungswesen bereitgestellten digitalen Plattform registrieren zu lassen.

Bei der Registrierung einer Immobilie auf der Plattform erhält der Eigentümer eine Einheitliche Registrierungsnummer (ERN), die offizielle Kennung, die der Immobilie zugewiesen wird.

Die Regelung sieht außerdem eine Zusammenarbeit mit den autonomen Regionen und Kommunen vor, um eine wirksame Umsetzung zu gewährleisten. Dies beinhaltet:

• Die Harmonisierung mit bereits bestehenden regionalen Registern, um Verwaltungsdoppelungen zu vermeiden.

• Die Schaffung ergänzender Vorschriften, die regionale Besonderheiten berücksichtigen.

• Die Möglichkeit für jede Region, eigene Sanktionen und Kontrollmechanismen festzulegen.

Welche Immobilien und Unterkünfte registriert werden müssen

Der gesetzliche Rahmen legt eine Reihe von Richtlinien für die Immobilien und Unterkünfte fest, die registriert werden müssen, und unterscheidet dabei zwischen verschiedenen Vermietungsarten:

Arten von Kurzzeitvermietungen, die registrierungspflichtig sind

Als Kurzzeitvermietung gelten Angebote, die tage-, wochen- oder sogar monatsweise erfolgen, sofern sie keinen dauerhaften oder regelmäßigen Charakter haben. Registriert werden müssen:

• Komplette Wohnungen, die zu touristischen Zwecken vermietet werden.

• Zimmer innerhalb einer Wohnung, in der der Eigentümer ebenfalls wohnt.

• Saisonvermietungen für Studierende, Berufstätige auf Zeit oder ähnliche Fälle.

Touristische Unterkünfte und andere spezifische Kategorien

Im touristischen Markt müssen verschiedene Unterkunftsarten registriert werden:

• Touristische Apartments, die professionell oder privat betrieben werden.

• Geteilte Wohnungen, die Zimmer für Kurzaufenthalte anbieten.

• Immobilien, die ausschließlich für Kurzzeitvermietungen in städtischen oder Küstengebieten bestimmt sind.

Ausnahmen für bestimmte Unterkünfte und Immobilien

Einige Immobilien sind von dieser Registrierungspflicht ausgenommen, darunter:

• Hotels, Hostels und andere Einrichtungen, die durch spezifische Tourismusvorschriften geregelt sind.

• Landhäuser und Campingplätze, die bereits in regionalen Registern eingetragen sind.

Immobilien, die nicht auf digitalen Plattformen beworben werden oder bereits in offiziellen Registern aufgeführt sind.

Pflichten für Vermieter und beteiligte Parteien

Vermieter und andere am Kurzzeitvermietungsprozess beteiligte Personen haben eine Reihe von Pflichten, die sie erfüllen müssen, um die Rechtmäßigkeit und Transparenz des Immobilienmarktes zu gewährleisten.

Wer zur Registrierung verpflichtet ist

Jede natürliche oder juristische Person, die eine Immobilie für kurze Zeiträume vermietet, muss sie registrieren. Dazu gehören:

• Private Eigentümer.

• Mieter mit rechtlicher Genehmigung zur Untervermietung.

• Nießbraucher mit Nutzungsrecht an der Immobilie.

Rechte und Pflichten der Vermieter

Eigentümer, die temporär vermieten, haben das Recht:

• die Mieteinnahmen zu erhalten.

• Nutzungsregeln für ihre Mieter festzulegen.

• die Immobilie nach der Vermietung in gutem Zustand zurückzuerhalten.

Sie müssen außerdem folgende Pflichten erfüllen:

• Sicherstellen, dass die Vorschriften zu Bewohnbarkeit, Sicherheit und Besteuerung eingehalten werden.

• Die Mietbedingungen klar und transparent kommunizieren.

• Probleme im Zusammenhang mit dem Aufenthalt schnellstmöglich beheben.

Rolle des Gastgebers und Genehmigungen zur Untervermietung

Der Gastgeber – also die Person, die die Vermietung direkt verwaltet – muss rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie sein oder die ausdrückliche Erlaubnis des Eigentümers haben.

Das heißt: Wenn ein Mieter untervermieten möchte, ist eine schriftliche Genehmigung des Eigentümers zwingend erforderlich.

Bei Engel & Völkers empfehlen wir immer, solche Vereinbarungen schriftlich und mit professioneller Beratung festzuhalten, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Die Unterstützung einer erfahrenen Immobilienagentur ist entscheidend, um Fehler zu vermeiden.

Verfahren zur Erlangung der Einheitlichen Registrierungsnummer (ERN)

Das Verfahren zur Erlangung der Einheitlichen Registrierungsnummer ist entscheidend, um die Rechtmäßigkeit von Kurzzeitvermietungen sicherzustellen. Dieser Prozess erfolgt vollständig digital:

Online-Registrierung über das digitale Ein-Fenster-Portal

Die Registrierung erfolgt vollständig online über die vom Ministerium für Wohnungswesen bereitgestellte Plattform. Um Zugriff auf das System zu erhalten, muss der Vermieter über ein digitales Zertifikat verfügen, das seine Identität bestätigt.

Erforderliche Dokumente und Angaben

Während des Prozesses werden folgende Informationen abgefragt:

• Katasterreferenz der Immobilie.

• Genaue Adresse der Immobilie.

• Art der Vermietung (komplettes Objekt, Zimmer, Saisonvermietung).

• Maximale Belegungskapazität.

Diese Daten sind wesentlich, um sicherzustellen, dass die Immobilie die festgelegten Anforderungen für Kurzzeitvermietungen erfüllt.

Ausstellung und Nutzung des Identifizierungscodes auf digitalen Plattformen

Nach Abschluss des Prozesses wird eine Einheitliche Registrierungsnummer (ERN) vergeben. Diese Nummer muss deutlich sichtbar in allen auf digitalen Plattformen veröffentlichten Anzeigen angegeben werden.

Dieser Code erleichtert die Überwachung durch die Behörden und schafft zusätzliches Vertrauen bei Mietern, die nach sicheren Angeboten suchen.

Auswirkungen der Registrierung auf den Markt für Kurzzeitvermietungen

Dieser Mechanismus wird die Verwaltung von Kurzzeitvermietungen verändern – mit Auswirkungen auf Eigentümer, Mieter und Behörden. Zu den wichtigsten Vorteilen gehören:

Kontrolle und Verhinderung illegaler Vermietungen

Einer der größten Fortschritte dieser Regelung ist die Eindämmung illegaler Praktiken. Plattformen sind verpflichtet, zu überprüfen, dass jede gelistete Immobilie ihre ERN enthält.

Auswirkungen auf Transparenz und Sicherheit des Marktes

Ein klares, reguliertes System kommt allen zugute. Vermieter können legal agieren, während Mieter Zugang zu sicheren, garantierten Unterkünften ohne Betrugsrisiko erhalten.

Einfluss auf die Preisstabilisierung

Durch die Eliminierung illegaler Angebote wird eine stärkere Preisregulierung erwartet. Ein kontrollierterer Markt führt zu faireren und wettbewerbsfähigeren Preisen – zum Vorteil sowohl der Mieter als auch der Eigentümer, die ihre Immobilien rechtmäßig vermieten möchten.

Sanktionen und Folgen bei Nichteinhaltung

Die Nichteinhaltung der Vorschriften zur Registrierung von Kurzzeitvermietungen kann für Vermieter erhebliche rechtliche und finanzielle Folgen haben:

Geldbußen und administrative Maßnahmen

Das Nichtregistrieren einer Immobilie kann folgende Konsequenzen haben:

• Geldbußen zwischen 2.000 und 60.000 Euro, je nach Art und Schwere des Verstoßes.

• Vorübergehende oder dauerhafte Aussetzung des Vermietungsrechts.

• Zusätzliche Strafen, die von der jeweiligen autonomen Region verhängt werden.

Entfernung von Anzeigen auf digitalen Plattformen

Wenn eine Immobilie keine ERN hat, sind Plattformen verpflichtet, die Anzeige zu entfernen. Darüber hinaus:

• können sie Konten von Wiederholungstätern sperren.

• wird der Verstoß den zuständigen Behörden gemeldet.

Überwachungs- und Kontrollverfahren durch Behörden

Inspektionen können regelmäßig oder aufgrund von Bürgerbeschwerden durchgeführt werden. Eine enge Zusammenarbeit zwischen den Verwaltungen ist entscheidend, um Unregelmäßigkeiten zu erkennen und zu ahnden.

Häufig gestellte Fragen zur Registrierung von Kurzzeitvermietungen

Wann tritt die Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen in Kraft?

Die Registrierung wird ab dem 1. Juli 2025 obligatorisch. Ab diesem Datum muss jede temporäre Vermietung registriert sein, um legal betrieben zu werden.

Kann ich ohne Registrierung vermieten, wenn ich keine Plattformen zur Werbung nutze?

Nein. Die Registrierung ist auch dann verpflichtend, wenn du dein Objekt über private oder traditionelle Kanäle bewirbst – sofern es sich um eine Kurzzeitvermietung handelt.

Wie viel kostet es, die Einheitliche Registrierungsnummer (ERN) zu erhalten?

Die Registrierung ist kostenlos. Es können jedoch zusätzliche Kosten entstehen, z. B. für das digitale Zertifikat oder die Anpassung der Immobilie an gesetzliche Anforderungen.

Was passiert, wenn ich die ERN nicht in meinen Anzeigen angebe?

Digitale Plattformen sind verpflichtet, jede Anzeige ohne ERN zu entfernen. Zusätzlich können Geldstrafen für Verstöße verhängt werden.

Muss ich mich registrieren, wenn ich saisonal an Studierende oder Berufstätige vermiete?

Ja. Wenn die Vermietung nicht dauerhaft ist und eine begrenzte Dauer (auch mehrere Monate) hat, gilt sie als Kurzzeitvermietung und ist registrierungspflichtig.

Muss ich mein Haus registrieren, wenn ich es nur ein paar Wochen im Jahr vermiete?

Ja, sofern die Vermietung touristischen oder kurzzeitigen Zwecken dient, ist die Registrierung gesetzlich vorgeschrieben.

Kann ich verschiedene Vermietungsarten mit einer einzigen ERN registrieren?

Nein. Jede Vermietungsart muss separat registriert werden – ob Zimmer, komplette Wohnung oder Saisonvermietung.

Was passiert, wenn ich die Vermietungsart ändere?

In diesem Fall muss die Registrierung aktualisiert und eine neue ERN für die neue Vermietungsart beantragt werden.

Sicher und gesetzeskonform vermieten – es ist möglich

Die Einführung der Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen ist eine Gelegenheit, den Sektor zu professionalisieren, die Angebotsqualität zu sichern und sowohl Eigentümer als auch Mieter zu schützen.

Die Einhaltung der Vorschriften ist nicht nur eine gesetzliche Pflicht, sondern auch eine Möglichkeit, besseren Service zu bieten und Vertrauen auf dem Markt zu gewinnen.

Hast du Fragen zur Registrierung deiner Immobilie? Bei Engel & Völkers begleiten wir dich Schritt für Schritt, damit du mit Ruhe, Legalität und Unterstützung eines Expertenteams vermieten kannst.