Was die ITE ist und warum sie beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie entscheidend ist

Definition und Umfang der ITE

Die ITE ist ein technisches Verfahren, das den allgemeinen Zustand eines Gebäudes beurteilt. Es geht nicht nur darum, sichtbare Mängel festzustellen, sondern auch darum, die Struktur, die Gemeinschaftselemente und die grundlegenden Installationen umfassend zu prüfen.

Diese Diagnose soll potenzielle Risiken frühzeitig erkennen, eine angemessene Instandhaltung fördern und die Lebensdauer des Gebäudes verlängern. Ihre Durchführung schützt sowohl die Bewohner des Gebäudes als auch Personen, die sich in der Umgebung aufhalten.

Gebäude und Immobilien, die der ITE unterliegen

Diese Inspektion ist für Gebäude verpflichtend, die älter als 50 Jahre sind, auch wenn einige autonome Gemeinschaften andere Kriterien festlegen können. Zu den Immobilien, die der ITE unterliegen, gehören:

• Wohngebäude: sowohl Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser.

• Gewerbe- oder Büroimmobilien: hier werden zusätzlich Aspekte geprüft, die mit der jeweiligen Nutzung zusammenhängen.

• Immobilien im Wohnungseigentum (horizontaler Eigentumsstruktur), bei denen die Eigentümergemeinschaft für die Einhaltung der Vorschriften verantwortlich ist.

Unterschiede zwischen der ITE in Wohnungen, Häusern und Büros

Jede Art von Immobilie hat Besonderheiten, die die Durchführung der Inspektion beeinflussen. Zum Beispiel:

• In Wohnungen prüft der Techniker vor allem Gemeinschaftselemente wie Treppenhäuser, Dächer, Fassaden und Evakuierungssysteme.

• In Einfamilienhäusern ist der Eigentümer allein für die gesamte Instandhaltung verantwortlich und muss die Anforderungen eigenständig erfüllen.

• In Büros oder Geschäftsräumen werden zusätzlich Elemente wie Barrierefreiheit, Brandschutz und Energieeffizienz beurteilt.

Gesetzliche Regelungen der ITE in Spanien

Die Regelung der Technischen Gebäudeinspektion in Spanien basiert auf verschiedenen Gesetzesrahmen.

Bodengesetz und Königliches Gesetzesdekret 8/2011

Die ITE ist durch das Bodengesetz von 2015 und das Königliche Gesetzesdekret 8/2011 geregelt. Diese Normen legen fest, dass Gebäude regelmäßigen Kontrollen unterzogen werden müssen. Ziel ist es, Risiken zu vermeiden und die Sanierung als wesentlichen Bestandteil der Stadtentwicklung zu fördern.

Kommunale Satzungen und deren Anwendung

Jede Gemeinde kann bestimmte Aspekte der ITE durch eigene Satzungen regeln. Diese lokalen Vorschriften bestimmen:

• Das genaue Alter, ab dem ein Gebäude inspiziert werden muss.

• Die Häufigkeit späterer Inspektionen.

• Das Verfahren zur Einreichung der Berichte.

Regionale Vorschriften und Besonderheiten der autonomen Gemeinschaften

Einige Regionen haben eigene Regelungen entwickelt, um die ITE an ihre urbanen und klimatischen Besonderheiten anzupassen. Zum Beispiel:

• In Madrid erweitert das IEE (Gebäudebewertungsbericht) die Prüfung um Kriterien wie Barrierefreiheit und Energieeffizienz.

• Katalonien hat die Anforderungen an Erhaltung und Sanierung durch das Gesetz 8/2013 verschärft.

• In Aragón liegt der Schwerpunkt auf dem Schutz des historischen Baubestands.

Fristen und Wiederholungsintervalle gemäß aktueller Vorschriften

Obwohl die allgemeine Regel besagt, dass Gebäude ab einem Alter von 50 Jahren der ITE unterzogen werden müssen, variieren die Intervalle späterer Inspektionen. In der Regel erfolgt eine erneute Prüfung alle 10 Jahre, doch dieser Zeitraum kann sich verkürzen, wenn erhebliche Mängel festgestellt werden oder lokale Vorschriften dies erfordern.

Verfahren zur Durchführung der Technischen Gebäudeinspektion

Der Prozess zur Durchführung der Technischen Gebäudeinspektion umfasst mehrere zentrale Schritte.

Beauftragung des Technikers und Anforderungen

Der erste Schritt für die Durchführung der ITE besteht darin, einen qualifizierten Techniker zu beauftragen. Dies kann ein Architekt, ein Bauingenieur oder ein technischer Architekt sein. Dieser Fachmann bewertet die Immobilie nach technischen und rechtlichen Kriterien und erstellt einen verbindlichen Bericht.

Erforderliche Dokumentation für die Durchführung der ITE

Vor Beginn der Inspektion wird der Techniker folgende Unterlagen anfordern:

• Grundbuchdaten des Gebäudes.

• Eigentumsurkunden oder gleichwertige Dokumente.

• Baupläne (falls vorhanden).

• Informationen über frühere Renovierungen oder relevante Schadensfälle.

Diese Dokumentation ermöglicht es, die Inspektion kontextuell einzuordnen und mögliche strukturelle Schwachstellen präziser zu erkennen.

Technische Bewertung der Gebäudeelemente

Während des Besuchs werden verschiedene Elemente überprüft, darunter:

• Fundamente und Struktur: zur Erkennung von Rissen, Feuchtigkeit oder Verschiebungen, die die Stabilität des Gebäudes gefährden könnten.

• Fassaden, Brandwände und Dächer: Analyse ihres baulichen Zustands sowie möglicher Abplatzungen oder Undichtigkeiten.

• Elektro- und Sanitärinstallationen: Überprüfung ihrer Einhaltung der Vorschriften und der Sicherheit für die Bewohner.

• Barrierefreiheit und Energieeffizienz: Bewertung von Aufzügen, Rampen, natürlicher Beleuchtung und Wärmedämmung.

Erstellung des technischen Berichts

Der Techniker erstellt einen Bericht, der sowohl die positiven Aspekte als auch die festgestellten Mängel enthält. Das Dokument umfasst Fotos, detaillierte Beschreibungen und Empfehlungen zur Behebung der Probleme. Bei einem positiven Ergebnis gilt das Gebäude bis zur nächsten Inspektion als konform.

Einreichung des Berichts und Ausstellung der Eignungsbescheinigung

Nach Abschluss wird der Bericht bei der zuständigen Gemeindeverwaltung eingereicht. Wenn er alle Anforderungen erfüllt, wird eine technische Eignungsbescheinigung ausgestellt, die für den Verkauf oder die Beleihung der Immobilie erforderlich ist.

Ergebnisse der ITE: Gutachten und Verpflichtungen

Die Technische Gebäudeinspektion kann zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, die für Eigentümer verbindliche Maßnahmen mit sich bringen.

Positives Gutachten

Ein positives Gutachten bedeutet, dass sich das Gebäude in gutem Zustand befindet und den geltenden Vorschriften entspricht. Vorteile sind:

• Steigerung des Marktwerts der Immobilie.

• Erleichterung von Bank- und Notariatsvorgängen.

• Positives Erscheinungsbild für potenzielle Käufer oder Mieter.

Negatives Gutachten: Feststellung von Mängeln

Wenn der Techniker Probleme feststellt, wird im Bericht angegeben, dass die ITE negativ ausfällt. In diesem Fall müssen die Eigentümer:

• Die erforderlichen Arbeiten innerhalb der festgesetzten Frist ausführen.

• Nach Abschluss der Arbeiten eine neue Inspektion beauftragen.

Bei Engel & Völkers empfehlen wir, in solchen Fällen schnell zu handeln. Eine zügige Reaktion verhindert Sanktionen und ermöglicht die Wiederaufnahme geplanter Immobiliengeschäfte.

Kosten und Finanzierung der Technischen Gebäudeinspektion

Die Technische Gebäudeinspektion ist mit verschiedenen Kosten verbunden, die zur Gewährleistung der Einhaltung der geltenden Vorschriften berücksichtigt werden müssen.

Übliche Honorare von Fachleuten und Preisvariation je nach Gebäudegröße

Die Kosten können je nach Größe des Gebäudes, Komplexität der Inspektion und Standort stark variieren.

Typischerweise bewegen sich die Kosten zwischen 500 und 4.000 Euro. Einige relevante Punkte:

• Bei kleinen Gebäuden: zwischen 500 € und 1.000 €.

• Bei mittelgroßen Gebäuden: zwischen 1.000 € und 2.500 €.

• Bei großen Wohnanlagen: über 3.000 €, abhängig vom Zustand.

Zusätzliche Kosten für daraus resultierende Reparaturen oder Arbeiten

Eine negative Inspektion kann erhebliche Investitionen erforderlich machen:

• Komplexe strukturelle Reparaturen.

• Sanierung von Dächern oder Installation neuer Entwässerungssysteme.

• Modernisierung von Elektro- oder Sanitäranlagen.

Verfügbare Zuschüsse und Fördermittel für Eigentümergemeinschaften

Es gibt öffentliche Fördermittel auf kommunaler und regionaler Ebene, die teilweise folgende Kosten abdecken können:

• Durchführung der ITE.

• Sanierungsarbeiten.

• Energieeffizienz- und Barrierefreiheitsverbesserungen.

Folgen einer nicht durchgeführten oder verspäteten ITE

• Finanzielle Sanktionen und Bußgelder gemäß den Vorschriften: Die Nichteinhaltung der Fristen kann zu Bußgeldern zwischen 1.000 € und 6.000 € führen, abhängig von der Schwere des Falls und den regionalen Vorschriften.

• Auswirkungen auf Hypotheken und Immobiliengeschäfte: Ohne ein positives Zertifikat können Banken Hypotheken verweigern und Kauf- oder Verkaufsprozesse erschweren. Bei Engel & Völkers betonen wir die Bedeutung aktueller Unterlagen, um Blockaden im Vermarktungsprozess zu vermeiden.

• Stilllegung von Kauf- und Verkaufsprozessen sowie rechtliche Folgen: Ein negatives Gutachten oder das Fehlen der ITE kann den Verkaufsprozess stoppen und rechtliche Konflikte verursachen. Es ist entscheidend, frühzeitig zu handeln, um den Wert der Immobilie zu schützen.

• Verantwortlichkeiten der Eigentümergemeinschaft und deren Verwaltung: Die Gemeinschaft muss notwendige Arbeiten ausführen und die finanzielle Abwicklung organisieren. Fehlende Einigkeit oder mangelnde Mittel können das gesamte Verfahren verzögern und die Bewohner gefährden.

Auswirkungen der ITE auf die Sicherheit und den Wert der Immobilie

Die Technische Gebäudeinspektion wirkt sich erheblich auf die Sicherheit eines Gebäudes sowie auf seinen Wert am Immobilienmarkt aus.

Gewährleistung der Sicherheit und Gesundheit des Gebäudes

Die ITE ist ein wichtiges Instrument, um strukturelle Probleme oder Funktionsmängel frühzeitig zu erkennen. Dadurch werden Unfälle verhindert und ein sicheres sowie gesundes Umfeld gefördert.

Immobilienbewertung und Marktchancen bei positiver ITE

Ein positives ITE-Gutachten kann den Wert einer Immobilie steigern, den Verkaufsprozess erleichtern und Vertrauen bei anspruchsvollen Käufern oder Investoren schaffen – besonders in Premium-Lagen, in denen Engel & Völkers stark vertreten ist.

Erhaltung des städtischen Erbes und soziale Verantwortung

Die Durchführung der ITE ist auch ein Beitrag zur Gemeinschaft. Sie hilft, die architektonische Identität historischer Stadtviertel zu bewahren und ein nachhaltiges städtisches Wachstum zu fördern.

Häufig gestellte Fragen zur ITE

Wie alt muss ein Gebäude sein, um der Inspektion zu unterliegen?Die Vorschriften sehen vor, dass Wohngebäude älter als 50 Jahre sein müssen, um zur ITE verpflichtet zu sein.

Wer trägt die Kosten der ITE?In der Regel tragen die Eigentümer die Kosten der ITE. Dazu gehören sowohl die Gebühren für den zuständigen Techniker als auch mögliche zusätzliche Kosten für erforderliche Sanierungsarbeiten. In Eigentümergemeinschaften werden die Kosten auf die Mitglieder verteilt.

Was passiert, wenn die ITE bei Einfamilienhäusern negativ ausfällt?Bei einem negativen Gutachten ist der Eigentümer verpflichtet, die notwendigen Sanierungsarbeiten durchzuführen.

Wie lange ist der Zeitraum für die nächste ITE nach der ersten Inspektion?Nach der ersten ITE beträgt der übliche Zeitraum für die nächste Inspektion zehn Jahre. Dieser kann jedoch je nach regionalen oder kommunalen Vorschriften variieren.

Kann Engel & Völkers beim Immobilienkauf in Bezug auf die ITE beraten?Bei Engel & Völkers begleiten wir dich während des gesamten Kaufprozesses, damit du fundierte und sichere Entscheidungen treffen kannst. Unsere Makler unterstützen dich dabei, den technischen Zustand der Immobilie zu prüfen, den ITE-Bericht zu verstehen und sicherzustellen, dass alle Unterlagen in Ordnung sind, bevor du unterschreibst.

Kontaktiere uns und lass dir helfen, eine sichere und zukunftsfähige Immobilie zu finden.