Was ist das nackte Eigentum und warum ziehen immer mehr Investoren es in Betracht?

Was ist das nackte Eigentum und wie funktioniert es?

Das nackte Eigentum ist das Rechtsinstitut, durch das das Eigentum einer Immobilie vom Gebrauch getrennt wird. Der Käufer des nackten Eigentums wird Nackteigentümer, während der Verkäufer den Nießbrauch behält – das heißt, das Recht, weiterhin in der Immobilie zu wohnen oder sie zu nutzen, bis zum Lebensende (lebenslanger Nießbrauch) oder für den vereinbarten Zeitraum (zeitlich begrenzter Nießbrauch).

Der Unterschied zum vollen Eigentum ist klar: Das volle Eigentum vereint die drei grundlegenden Rechte einer Immobilie – Eigentum, Nutzung und Genuss –, während beim nackten Eigentum nur das Eigentum erworben wird und die Nutzung dem Nießbraucher vorbehalten bleibt.

Üblicherweise wird es von älteren Personen genutzt, die Liquidität benötigen und diese durch den Verkauf dieses Teils ihres Eigentums erhalten, wodurch sie weiterhin dort wohnen können und gleichzeitig sofortige Liquidität erhalten.

Dieses Modell bietet beiden Seiten Vorteile: Der ältere Eigentümer erhält sofortige Liquidität, ohne sein Zuhause zu verlassen, und der Investor erwirbt eine Immobilie zu einem unter dem Marktwert liegenden Preis, mit der Gewissheit, in Zukunft das volle Eigentum zu erlangen.

Vorteile einer Investition in nacktes Eigentum

Eine Investition in nacktes Eigentum bietet besondere Vorteile, die es zu einer attraktiven Alternative auf dem Immobilienmarkt machen.

Kaufpreis unter dem Marktwert

Der Abschlag auf den Kaufpreis kann je nach Alter des Nießbrauchers und der voraussichtlichen Dauer des Nießbrauchs zwischen 30 % und 50 % des Marktwerts liegen. So können Investoren Zugang zu Immobilien erhalten, die sie sonst möglicherweise nicht in Betracht ziehen würden oder die finanziell weniger attraktiv wären.

Sichere Investition mit rechtlicher Absicherung

Das nackte Eigentum ist im spanischen Zivilgesetzbuch geregelt und erfordert eine öffentliche Urkunde vor einem Notar sowie die Eintragung ins Grundbuch. Dies garantiert sowohl dem Investor als auch dem Nießbraucher rechtliche Sicherheit.

Keine Instandhaltungskosten

Während des Nießbrauchs trägt der Nießbraucher die Kosten für die laufende Instandhaltung, die Nebenkosten und Steuern wie die Grundsteuer (IBI). Der Nackteigentümer übernimmt daher keine täglichen Kosten für die Immobilie, was die Nettorendite der Investition erhöht.

Potenzial für langfristige Wertsteigerung

Mit dem Ende des Nießbrauchs erhält der Nackteigentümer das volle Eigentum an der Immobilie zurück. Zu diesem Zeitpunkt hat die Immobilie in der Regel an Wert gewonnen, insbesondere wenn sie sich in nachgefragten Lagen wie Stadtzentren, Premium-Standorten oder exklusiven Küstengebieten befindet.

Diversifizierung des Portfolios

Das nackte Eigentum ermöglicht es, Portfolios auszugleichen, indem ein stabiler, risikoarmer Immobilienwert mit gesichertem Renditehorizont aufgenommen wird. Für viele Investoren stellt es eine Alternative zu volatileren Finanzprodukten oder zur aktiven Verwaltung von Mietobjekten dar.

Steuerliche Vorteile und Nachlassplanung

Einer der attraktivsten Aspekte des nackten Eigentums sind die steuerlichen und erbrechtlichen Auswirkungen.

Verkäufer erhalten sofortige Liquidität mit steuerlichen Vorteilen im Vergleich zu anderen Modellen, während Käufer von einer klaren und steuerlich weniger belastenden Übertragung profitieren. Im Erbschaftsfall ermöglicht das nackte Eigentum eine frühzeitige Nachlassplanung: Die Erben werden Nackteigentümer, wodurch übermäßige Steuerbelastungen in der Zukunft vermieden werden.

Dieses Modell eignet sich auch für Schenkungen mit vorbehaltenem Nießbrauch, bei denen der Schenker das Eigentum überträgt, aber das Nutzungsrecht behält. In allen Fällen ist entscheidend, dass die Transaktion im spanischen Recht anerkannt und geregelt ist, was einen verlässlichen Rahmen bietet.

Risiken und Aspekte, die vor einer Investition zu beachten sind

Wie jede Investition ist auch das nackte Eigentum nicht frei von Risiken.

• Ungewisser Zeithorizont: Bei lebenslangem Nießbrauch hängen Alter und Gesundheitszustand des Nießbrauchers davon ab, wann der Investor das volle Eigentum erlangt.

• Immobilienmarkt: Auch wenn der spanische Immobilienmarkt historisch gesehen an Wert gewonnen hat, kann es in bestimmten Regionen zu Anpassungen oder geringeren Wachstumsphasen kommen.

• Nutzungsbeschränkungen: Der Nackteigentümer kann die Immobilie erst bewohnen oder vermieten, wenn der Nießbrauch beendet ist.

Deshalb ist eine fachkundige Beratung unerlässlich, die nicht nur die Qualität und Lage der Immobilie, sondern auch das Profil des Nießbrauchers und den rechtlichen Rahmen der Transaktion berücksichtigt.

Profil des Investors in nacktes Eigentum

Das nackte Eigentum eignet sich besonders für:

• Mittel- und langfristige Investoren, die solide Vermögenswerte mit späteren Renditen suchen.

• Konservative Profile, die an sicheren Modellen mit rechtlicher Absicherung interessiert sind.

• Familien mit langfristiger Perspektive, die das nackte Eigentum als Instrument zur Nachlassplanung und Vermögensdiversifizierung nutzen.

Bei Engel & Völkers beobachten wir, dass dieses Modell zunehmend wohlhabende Kunden anzieht, die Immobilieninvestitionen als globale Strategie betrachten und über traditionelle Modelle hinaus diversifizieren möchten.

Der Markt für nacktes Eigentum in Spanien im Jahr 2025

In den letzten Jahren haben Transaktionen mit nacktem Eigentum in Spanien ein stetiges Wachstum verzeichnet. Laut dem spanischen Verband der Grundbuchführer stiegen die Transaktionen mit nacktem Eigentum im Jahr 2022 sogar um 23,7 % im Jahresvergleich.

Die alternde Bevölkerung, das Interesse älterer Menschen, Liquidität zu erhalten, ohne ihr Zuhause verlassen zu müssen, sowie die Suche nach neuen Investitionsmöglichkeiten haben diesen Trend gefördert.

Für Investoren ist 2025 ein besonders attraktiver Zeitpunkt: Der Markt ist reifer, es gibt mehr Transparenz bei Transaktionen und mehr spezialisierte Akteure.

Warum in nacktes Eigentum mit Engel & Völkers investieren?

Eine Investition in nacktes Eigentum erfordert Erfahrung, Sorgfalt und Vertrauen. Bei Engel & Völkers bieten wir:

• Spezialisierte Beratung durch Experten für Vermögens- und Steuertransaktionen.

• Auswahl von Premium-Immobilien in den gefragtesten Lagen des Marktes.

• Sicherheit und Transparenz, wobei jede Transaktion mit allen rechtlichen Garantien abgewickelt wird.

• Internationales Netzwerk mit lokaler Präsenz, das Zugang zu exklusiven Chancen mit globaler Perspektive bietet.

Eine Investition mit Engel & Völkers bedeutet, einen Partner zu haben, der sowohl den finanziellen als auch den menschlichen Wert jeder Transaktion versteht.

Das nackte Eigentum ist heute eine der klügsten Optionen für alle, die mit langfristiger Perspektive, rechtlicher Sicherheit und steuerlichen Vorteilen in den Immobilienmarkt investieren möchten.

Bei Engel & Völkers helfen wir unseren Kunden, exklusive Chancen zu erkennen und begleiten jeden Schritt des Prozesses, um solide und rentable Investitionen zu gewährleisten.

Möchten Sie Chancen im Bereich nacktes Eigentum erkunden? Kontaktieren Sie Engel & Völkers und entdecken Sie, wie Sie dieses Modell in eine erfolgreiche Strategie für Ihr Vermögen verwandeln können.

Häufig gestellte Fragen zum nackten Eigentum

Kann ich das nackte Eigentum verkaufen, bevor der Nießbrauch endet?Ja, das ist möglich. Der neue Käufer muss den bestehenden Nießbrauch bis zu dessen Ablauf respektieren.

Welche Kosten trägt der Nackteigentümer?In der Regel Steuern wie die Grundsteuer (IBI) und strukturelle Reparaturen. Die laufenden Kosten trägt der Nießbraucher.

Was passiert, wenn der Nießbraucher die Immobilie vermietet?Das liegt in seinem Recht, da er die Nutzung und den Genuss behält. Der Nackteigentümer greift erst ein, wenn er das volle Eigentum erlangt.

Wie wird der Preis des nackten Eigentums berechnet?Er hängt vom Alter und der Lebenserwartung des Nießbrauchers sowie vom Marktwert der Immobilie ab. In der Regel liegt er zwischen 30 % und 50 % des Marktwerts.

Ist es eine geeignete Investition für konservative Profile?Ja. Gerade wegen ihres geringen Risikos, der rechtlichen Sicherheit und des klaren Wertsteigerungshorizonts ist sie ideal für dieses Profil.

Was passiert, wenn der Nießbraucher früher als erwartet verstirbt?Der Nackteigentümer erhält automatisch das volle Eigentum an der Immobilie.