Verkauf nach einer Erbschaft: Verfahren, Steuern und Tipps, um kein Geld zu verlieren

Unterlagen und erste Schritte nach einer Erbschaft

Der erste Schritt zum Verkauf einer geerbten Immobilie ist die formelle Annahme der Erbschaft und die rechtliche Registrierung des Eigentums. Dafür müssen eine Reihe von wichtigen Dokumenten vorgelegt werden:

Grundlegende Unterlagen

• Sterbeurkunde: bestätigt den Tod des Eigentümers und wird beim Standesamt beantragt.

• Erbschein über den letzten Willen (certificado de últimas voluntades): bestätigt, ob ein Testament registriert ist und wer die gesetzlichen Erben sind. Wird beim Justizministerium beantragt.

• Testament oder Erbschein: legt die Verteilung des Vermögens fest. Liegt kein Testament vor, ist die notarielle Erbenfeststellung das entscheidende Dokument.

• Erbschaftsannahmeurkunde: wird vor einem Notar unterzeichnet und formalisiert die Zuweisung des Vermögens an die Erben.

• Personalausweis oder Reisepass der Erben: Identitätsnachweis derjenigen, die die Erbschaft annehmen.

Eintragung ins Grundbuch

Nach der Annahme der Erbschaft ist es unerlässlich, die Übertragung ins Grundbuch einzutragen. Dieser Schritt verleiht der Transaktion volle Rechtssicherheit und ermöglicht es, dass die Erben offiziell als Eigentümer eingetragen werden. Ohne diese Eintragung kann die Immobilie später nicht verkauft werden.

Steuern bei Erbschaft und Verkauf einer Immobilie

Die Annahme einer Erbschaft ist nicht kostenlos: Es fallen verschiedene Steuern an, die je nach Autonomer Gemeinschaft und Lage der Immobilie unterschiedlich ausfallen. Um Überraschungen zu vermeiden, ist es wichtig, gut informiert zu sein.

Erbschaft- und Schenkungsteuer (Impuesto de Sucesiones y Donaciones – ISD)

Diese Steuer belastet die Übertragung von Vermögen durch Erbschaft. Jede autonome Gemeinschaft legt ihre eigenen Prozentsätze und Vergünstigungen fest.

• In Regionen wie Madrid profitieren direkte Nachkommen von sehr hohen Vergünstigungen, sodass die Steuer praktisch auf null reduziert werden kann.

• In anderen, wie Asturien oder der Autonomen Gemeinschaft Valencia, kann die Steuerlast erheblich sein.

Es ist wichtig, diese Steuer innerhalb der vorgeschriebenen Fristen zu zahlen (in der Regel sechs Monate ab dem Todesfall, verlängerbar um weitere sechs), um Strafen oder Zuschläge zu vermeiden.

Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía municipal)

Auch bekannt als Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Sie besteuert den Wertzuwachs des Bodens von dem Zeitpunkt, an dem der Verstorbene die Immobilie erworben hat, bis zu seinem Tod. Sie wird bei der zuständigen Gemeinde gezahlt und richtet sich nach dem Katasterwert und den Jahren des Eigentums.

Kapitalertragsteuer in der Einkommensteuer (IRPF)

Wenn Sie sich nach der Annahme der Erbschaft entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, müssen Sie den erzielten Kapitalgewinn in Ihrer Einkommensteuererklärung (IRPF) angeben. Dieser wird berechnet, indem der in der Erbschaft deklarierte Wert (steuerliche Bemessungsgrundlage) vom Verkaufspreis abgezogen wird.

Beispiel: Wenn Sie ein Haus im Wert von 200.000 € erben und es für 250.000 € verkaufen, werden 50.000 € besteuert.Hier empfiehlt es sich, einen Steuerberater hinzuzuziehen: Eine schlechte Planung kann zu einer deutlich höheren Steuerlast führen als erwartet.

Schulden und Belastungen im Zusammenhang mit der Immobilie

Vor dem Verkauf sollte geprüft werden, ob die geerbte Immobilie mit Belastungen oder offenen Schulden behaftet ist, da diese – wie bei jedem Immobilienverkauf – vorab beglichen werden müssen:

• Hypotheken: Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet, geht die Schuld auf die Erben über. Sie kann beim Verkauf getilgt oder mit der Bank neu verhandelt werden.

• Hausgeld/Community-Gebühren: Offene Beiträge an die Eigentümergemeinschaft müssen vor dem Verkauf beglichen werden.

• Kommunale Steuern: Grundsteuer (IBI) und andere Abgaben müssen bezahlt sein.

• Versorgungsleistungen: Wasser, Strom und Gas müssen ebenfalls geregelt sein.

Eine schuldenfreie Immobilie schafft Vertrauen bei Käufern, erleichtert den Verkaufsprozess erheblich und ermöglicht bessere Marktpreise.

Vorbereitung der geerbten Immobilie für den Verkauf

Sind die rechtlichen und steuerlichen Fragen geklärt, gilt es, die Immobilie optimal zu präsentieren. Der erste Eindruck zählt, da er die Kaufentscheidung –und den angebotenen Preis– maßgeblich beeinflussen kann:

• Sauberkeit und Ordnung: Eine saubere, unpersönliche Immobilie wirkt attraktiver.

• Kleine Reparaturen: Funktionierende Wasserhähne, Steckdosen oder Rollläden vermitteln Sorgfalt.

• Neutrale Farben: Helle, freundliche Farbtöne lassen Räume größer wirken.

• Home Staging: wird immer häufiger genutzt; dieser professionelle Service hebt die Stärken der Immobilie hervor und kann den Verkaufspreis deutlich steigern.

Zudem ist eine professionelle Bewertung oder zumindest eine Marktanalyse entscheidend, um einen realistischen Preis festzulegen. Eine Überbewertung kann den Verkaufsprozess unnötig in die Länge ziehen und Chancen kosten.

Verkauf mit mehreren Erben: wie man es regelt

Wenn mehrere Erben beteiligt sind, kann der Verkauf komplizierter werden. Es ist entscheidend, dass alle Erben mit dem Verkauf einverstanden sind. Ein widersprechender Erbe kann den Prozess blockieren. Es gibt verschiedene Möglichkeiten:

• Wenn alle einverstanden sind: Der Verkauf erfolgt normal, und der Erlös wird anschließend entsprechend den Erbanteilen aufgeteilt.

• Wenn ein Erbe nicht verkaufen will: gibt es rechtliche Alternativen:

  • Aufhebung der Gemeinschaft (Extinción de condominio): Ein Erbe kauft die Anteile der anderen.

  • Verkauf des ideellen Anteils: Es ist möglich, nur den geerbten Anteil zu verkaufen, auch wenn dies weniger üblich ist.

  • Gerichtliche Teilung: Als letzte Möglichkeit kann ein Richter den Verkauf und die Aufteilung anordnen.

In jedem Fall ist es ratsam, eine Einigung zwischen den Parteien anzustreben. Eine frühzeitige Mediation kann langwierige und teure Gerichtsverfahren vermeiden.

Rechtliche Schritte zur Formalisierung des Verkaufs

Sind die Erbschaft geklärt und die Steuern bezahlt, steht der Verkauf an. Dafür sind eine Reihe von rechtlichen und administrativen Schritten notwendig:

• Notarieller Kaufvertrag: Der Vertrag wird zwischen den erbenden Verkäufern und dem Käufer unterzeichnet.

• Eintragung ins Grundbuch: garantiert die rechtmäßige Übertragung an den neuen Eigentümer.

• Bescheinigungen über Zahlungsrückstände: sowohl für die Grundsteuer (IBI) als auch für die Eigentümergemeinschaft.

Diese Dokumente sind nicht nur vorgeschrieben, sondern vermitteln allen Beteiligten Sicherheit und Vertrauen.

Praktische Tipps, um kein Geld zu verlieren

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist ein Vorgang mit erheblichem wirtschaftlichem Wert. Fehlende Informationen oder eine überstürzte Abwicklung können den Gewinn schmälern. Wichtige Tipps:

Rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch nehmen

Ein Anwalt oder Steuerberater kann helfen, die Steuerlast zu verringern und kostspielige Fehler zu vermeiden. Zudem vermittelt diese professionelle Unterstützung mehr Sicherheit für potenzielle Käufer und beschleunigt den Prozess.

Immobilie mit realistischen Daten bewerten

Professionelle Gutachten oder Marktvergleiche verhindern, dass ein falscher Preis angesetzt wird. Eine präzise Bewertung gibt auch mehr Spielraum bei Verhandlungen und verhindert, dass die Immobilie zu lange auf dem Markt bleibt.

Unterlagen aktuell halten

Alle erforderlichen Bescheinigungen bereitzuhalten beschleunigt den Verkauf und verhindert Verzögerungen. Das zeigt Seriosität gegenüber dem Käufer und stärkt das Vertrauen im Verkaufsprozess.

Immobilie für den Verkauf vorbereiten

Kleine Investitionen in Instandhaltungen können den Wert sofort steigern. Eine gepflegte Immobilie macht bei Besichtigungen einen besseren Eindruck und kann den Unterschied zu ähnlichen Angeboten ausmachen.

In Ruhe verhandeln

Es geht nicht nur um den Preis: Auch die Bedingungen und die Bonität des Käufers sind entscheidend. Wer sich Zeit nimmt, jede Offerte zu prüfen, erzielt einen stabileren und vorteilhafteren Verkauf.

Alternativen erwägen

Ist der Markt ungünstig, kann die Immobilie vorübergehend vermietet werden, um Einnahmen zu erzielen, während über den Verkauf entschieden wird. So bleibt sie produktiv und ein rentables Gut.

Der Verkauf einer geerbten Immobilie in Spanien erfordert eine Kombination aus rechtlichen Schritten, steuerlichen Verpflichtungen und praktischer Organisation. Mit einer guten Planung lässt sich der Wert der Transaktion maximieren und Fehler vermeiden, die Verluste verursachen könnten.

Engel & Völkers verfügt über die Erfahrung und Ressourcen, um Sie in jedem Schritt zu begleiten: von der Erstbewertung bis zur notariellen Beurkundung. Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben und über einen Verkauf nachdenken, vertrauen Sie auf ein Team, das sowohl den Markt als auch die Sensibilität dieser Vorgänge versteht.

Häufig gestellte Fragen zum Verkauf eines geerbten Hauses

Wie lange habe ich Zeit, eine geerbte Immobilie zu verkaufen?Es gibt keine gesetzliche Frist für den Verkauf, wohl aber für die Steuerzahlung (6 Monate, verlängerbar).

Was passiert, wenn ein Erbe nicht verkaufen will?Es muss eine Einigung erzielt, eine Aufhebung der Gemeinschaft durchgeführt oder –als letzte Möglichkeit– eine gerichtliche Teilung beantragt werden.

Kann ich eine geerbte Immobilie vor dem Verkauf vermieten?Ja, sofern alle Erben zustimmen. Die Einnahmen müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.

Welche Steuern fallen genau beim Verkauf eines geerbten Hauses an?Erbschaftsteuer (bei Annahme der Erbschaft), kommunale Wertzuwachssteuer und –bei Gewinn– die Kapitalertragsteuer in der Einkommensteuer.

Kann eine geerbte Immobilie mit laufender Hypothek verkauft werden?Ja, aber der Käufer muss die Schuld übernehmen oder diese muss vor der Beurkundung getilgt werden.

Ist es besser, schnell zu verkaufen oder auf steigende Preise zu warten?Das hängt von der wirtschaftlichen Lage und dem Liquiditätsbedarf der Erben ab. Generell ermöglicht ein marktgerechter Preis einen schnelleren Verkauf ohne Verluste.