Wie man eine Immobilienmarktanalyse durchführt: Praktischer Schritt-für-Schritt-Leitfaden

Warum eine Immobilienmarktanalyse durchführen?

Den Markt gut zu verstehen, ist der Ausgangspunkt jeder erfolgreichen Akquisition und jedes Verkaufs. Dafür muss man lernen, Daten zu interpretieren und sie in konkrete geschäftliche Entscheidungen umzusetzen.

• Bedeutung der Marktanalyse im Immobiliensektor: Zu wissen, welches Produkt sich verkauft, zu welchem Preis, in welcher Zeit und an welchen Käufertyp, ermöglicht es, überzeugende Argumente zu entwickeln, effizienter zu akquirieren und ein Vertrauensverhältnis zu den Kunden aufzubauen.

• Angebot, Nachfrage und Marktentwicklung: Als Makler ist es entscheidend zu analysieren, welche Arten von Immobilien verfügbar sind, wie viele aktive Käufer es gibt und welche Trends sich im Umfeld abzeichnen. Wirtschaftliche Veränderungen, demografische Bewegungen oder neue Infrastrukturen können dieses Gleichgewicht schnell beeinflussen.

• Die Rolle des Immobilienmaklers bei Bewertung und Akquise: Ein gut geschulter Makler kann Daten in echten Mehrwert für seine Kunden verwandeln. Bei Engel & Völkers lernen unsere Berater, Marktanalysen als Instrumente für Akquise, Positionierung und Argumentation bei Bewertungsgesprächen zu nutzen.

Bewertung der Immobilie für die Marktanalyse

Der Schlüssel liegt darin, das Produkt im Detail zu kennen. Jede Immobilie ist einzigartig, und ihre Bewertung hängt von vielen Faktoren ab, die präzise analysiert werden müssen. Diese Punkte sind zu berücksichtigen:

Physische und strukturelle Merkmale

Der erste Schritt der Bewertung konzentriert sich auf die physischen Eigenschaften der Immobilie. Diese Faktoren beeinflussen direkt ihre Attraktivität und ihren Preis:

• Anzahl der Schlafzimmer und Bäder: Dieser Faktor hat direkten Einfluss auf die wahrgenommene Funktionalität der Immobilie.

• Architekturstil und Alter: Renovierte Objekte mit modernem Design und hochwertigen Materialien heben sich meist von älteren, nicht modernisierten Gebäuden ab.

• Außenbereiche und Extras: Elemente wie Terrassen, Balkone oder Gärten bieten einen Mehrwert – insbesondere in städtischen Gebieten.

Lage und Nähe zu wichtigen Einrichtungen

Ein weiterer entscheidender Aspekt bei der Bewertung ist die Lage der Immobilie. Sie kann sowohl die Lebensqualität der zukünftigen Bewohner als auch den Marktpreis beeinflussen:

• Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel: Eine gute Verkehrsanbindung erhöht die Attraktivität der Immobilie und erweitert den Käuferkreis.

• Nähe zu Schulen und Einrichtungen: Dienstleistungen in der Umgebung – wie Schulen, Supermärkte oder Gesundheitszentren – wirken sich direkt auf die wahrgenommene Lebensqualität aus.

Größe und Art der Immobilie

Schließlich sind Größe und Typ der Immobilie entscheidend für die Gesamtbewertung. Größere Immobilien sind im Allgemeinen wertvoller, ebenso wie ihre mögliche Nutzung.

Techniken zur Preisermittlung und Immobilienbewertung

Als Makler musst du deine Empfehlungen mit verlässlichen Daten und Instrumenten untermauern. Hier sind einige nützliche Methoden:

Untersuchung des ursprünglichen und historischen Immobilienpreises

Die Preisentwicklung einer Immobilie zu verstehen, ist entscheidend, um ihren aktuellen Wert zu interpretieren. Mögliche Maßnahmen sind:

• Frühere Inserate analysieren, um Preis- und Nachfrageschwankungen zu erkennen.

• Verkaufshistorien prüfen, um den tatsächlichen Abschlusswert zu erfahren.

Schätzung mit Online-Tools und Datenbanken

Datenbanken und Immobilienplattformen erleichtern die Ermittlung von Schätzungen. Sie helfen, Marktsegmente zu klassifizieren und nützliche Vergleiche zu ziehen:

• Immobilienportale: Der Vergleich ähnlicher Immobilien auf professionellen Portalen ermöglicht es, Preisniveaus zu verstehen und Sättigungen oder Nischen zu erkennen.

• Spezialisierte Plattformen und Big-Data-Bewertungen: Bei Engel & Völkers verfügen unsere Makler über eigene Tools und Zugang zu einer umfangreichen Datenbank, die tiefere Marktanalysen ermöglicht als der Durchschnitt.

Berechnung des durchschnittlichen Quadratmeterpreises

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis ist eine hervorragende Kennzahl für die Bewertung von Immobilien in einem bestimmten Gebiet. Diese Berechnung ist ein grundlegender Schritt in der Marktpreisanalyse.

Der Schlüssel liegt darin, eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Immobilien in derselben Region zu erfassen, um einen realistischen Mindest-, Mittel- und Höchstwert zu bestimmen.

Anwendung des Durchschnittspreises auf die bewertete Immobilie

Sobald der Durchschnittspreis feststeht, wird er mit der Größe der Immobilie multipliziert, um eine Schätzung des Marktwerts zu erhalten. Danach werden Anpassungen basierend auf Extras, Renovierungen oder Besonderheiten vorgenommen.

Analyse vergleichbarer Immobilien in der jeweiligen Gegend

Ein guter Vergleich ist der entscheidende Unterschied zwischen einer allgemeinen Schätzung und einer professionellen Bewertung. Achte besonders auf die folgenden Aspekte:

Auswahl und Merkmale ähnlicher Immobilien

Suche nach Immobilien, die dieselben Kriterien erfüllen wie das zu bewertende Objekt:

• Immobilienart: Wohnungen, Villen, Einfamilienhäuser usw.

• Architektonische Merkmale: Alter und Stil.

• Fläche: Gesamtgröße der Immobilie und Größe der einzelnen Räume.

Suchradius und geografische Kriterien

Die Suche sollte auf einen bestimmten Radius beschränkt werden, in der Regel auf 2 bis 3 Kilometer. Diese Immobilien müssen ähnliche Merkmale wie der lokale Markt aufweisen.

Analyse von Verkaufspreisen und Marktzeiten

Sowohl die Verkaufspreise als auch die Dauer, die Immobilien auf dem Markt bleiben, sind entscheidend, um eine geeignete Strategie zu bestimmen. Wichtig ist zu wissen:

• Wie lange vergleichbare Immobilien zum Verkauf standen.

• Ob es ein Muster von Preisnachlässen gibt.

• Welche Objekte nach Monaten noch auf dem Markt sind.

Unterscheidung zwischen verkauften und zum Verkauf stehenden Immobilien

Das Herausarbeiten der Unterschiede zwischen verkauften und noch angebotenen Immobilien hilft, den Markt besser zu verstehen. Verkaufte Objekte liefern reale Marktdaten, während zum Verkauf stehende Objekte die Wahrnehmung des Eigentümers widerspiegeln – die nicht immer der Realität entspricht.

Erkennung von Trends in der Umgebung

Es ist entscheidend, neue Trends in der Region zu erkennen. Dazu gehören Veränderungen von Angebot und Nachfrage sowie Preisentwicklungen, die künftige Investitionsentscheidungen beeinflussen können.

Besichtigung und qualitative Bewertung der Immobilie

Eine qualitative Bewertung liefert wertvolle Informationen für die Immobilienbewertung:

• Allgemeiner Zustand der Immobilie und relevante Details: Überprüfe sorgfältig den Gesamtzustand, die Bausubstanz, die Grundinstallationen und die enthaltene Ausstattung.

• Bewertung des Umfelds und externer Faktoren: Beurteile die Sicherheit der Gegend, Freizeitmöglichkeiten, Zugang zu Geschäften, Nähe zu Verkehrsmitteln, Krankenhäusern oder Schulen.

Einsatz fortschrittlicher Tools in der Immobilienmarktanalyse

Die Integration von Technologie in die Immobilienanalyse hat die Art und Weise, wie Daten gesammelt und ausgewertet werden, revolutioniert. Digitale Tools und moderne Plattformen ermöglichen es Fachleuten, genauere und relevantere Informationen zu erhalten:

• Digitale Plattformen für Analysen und Echtzeitdaten: Online-Plattformen bieten detaillierte Marktanalysen mit Zugriff auf Echtzeitdaten zu Preisen, Trends und Objekteigenschaften.

• Einsatz von Big Data zur Erkennung von Markttrends: Die Nutzung von Big Data ist zu einem unschätzbaren Vorteil in der Immobilienbranche geworden. Durch die Sammlung großer Datenmengen lassen sich Verhaltensmuster erkennen, die Kauf- und Verkaufsentscheidungen beeinflussen können.

Bei Engel & Völkers nutzen unsere Makler prädiktive Analysetechnologien, um Marktbewegungen vorherzusehen und fundiertere Entscheidungen zu treffen.

Wettbewerbsanalyse und Chancen auf dem lokalen Markt

Die Analyse der Konkurrenz ist entscheidend, um Chancen und Herausforderungen zu erkennen, denen sich eine Immobilie in ihrem unmittelbaren Umfeld gegenübersieht:

Ermittlung von Alleinstellungsmerkmalen in der Region

Zu verstehen, was eine Immobilie im Vergleich zu anderen in der gleichen Gegend einzigartig macht, ist entscheidend. Analysiere insbesondere:

• Zusätzliche Dienstleistungen im Haus oder in der Gemeinschaft.

• Gepflegteres Umfeld oder Potenzial für Wertsteigerung.

• Bessere Anbindung an Dienstleistungen oder Verkehrsmittel.

Strategien, um bei der Immobilienakquise hervorzustechen

Die Umsetzung marktgerechter Strategien ist entscheidend, um die Aufmerksamkeit potenzieller Käufer zu gewinnen. Einige bewährte Taktiken sind:

• Entwicklung von Marketingkampagnen, die die einzigartigen Eigenschaften der Immobilien hervorheben.

• Nutzung digitaler Kanäle und sozialer Netzwerke, um ein breiteres Publikum zu erreichen.

• Organisation von „Open House“-Veranstaltungen, um Interesse an verfügbaren Immobilien zu wecken.

Analyse des Immobilienportfolios und Segmentierung potenzieller Käufer

Eine detaillierte Analyse des Immobilienportfolios ermöglicht es, die gefragtesten Immobilientypen zu identifizieren. Die Segmentierung potenzieller Käufer kann sich auf folgende Fragen stützen:

• Welche Immobilientypen verkaufen sich in deiner Region am schnellsten?

• Wer kauft derzeit?

• Was suchen sie – und was lehnen sie ab?

Interpretation der Daten und Erstellung des Marktberichts

Die Dateninterpretation und die Erstellung des Marktberichts sind entscheidende Phasen der Immobilienanalyse. In dieser Phase werden die gesammelten Informationen in wertvolle Erkenntnisse (Insights) umgewandelt, die strategische Entscheidungen leiten:

• Organisation und Zusammenfassung der gesammelten Informationen: nach Regionen, Immobilientyp, Preisspanne, Verkaufsdauer usw. klassifizieren.

• Grafische und statistische Darstellung von Preisen und Trends: Diagramme zur Preisentwicklung pro m², Vergleiche ähnlicher Objekte und Heatmaps nach Regionen erstellen.

• Empfehlungen zur Festlegung des Verkaufspreises: einen wettbewerbsfähigen Preisbereich auf Grundlage ähnlicher Objekte vorschlagen, einzigartige Merkmale der analysierten Immobilie berücksichtigen und externe Faktoren einbeziehen, wie Veränderungen in der Gegend oder Markttrends.

Externe Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen

Externe Faktoren spielen eine entscheidende Rolle in der Dynamik des Immobilienmarktes. Sie sind wesentlich, um Chancen und Herausforderungen, die den Immobilienwert beeinflussen können, richtig einzuschätzen:

• Städtebauliche Entwicklung und Änderungen in der öffentlichen Politik: Stadtplanungen, Quartiersanierungen oder neue Dienstleistungen können die Wahrnehmung des Werts beeinflussen.

• Einfluss der Wirtschaft und makroökonomischer Variablen: Zinssätze, Hypothekenzugang, Inflation, Arbeitslosigkeit – als Makler solltest du diese Faktoren kennen und erklären können, wie sie die Kaufentscheidung beeinflussen.

• Einfluss von Branchentrends: Nachhaltigkeit, Energieeffizienz, Homeoffice und Digitalisierung verändern die Prioritäten der Käufer.

Häufig gestellte Fragen zur Durchführung einer Immobilienmarktanalyse

Was ist eine Immobilienmarktanalyse?

Sie ist eine detaillierte Analyse von Angebot, Nachfrage und Preisen in einer bestimmten Region, die es ermöglicht, eine Immobilie korrekt zu bewerten, Chancen zu erkennen und Kunden fundiert zu beraten.

Wofür dient eine solche Analyse?

Sie hilft, realistische Preise festzulegen, Immobilien mit überzeugenden Argumenten zu akquirieren, potenzielle Käufer kennenzulernen und sich als Makler in einer bestimmten Region zu positionieren.

Welche Daten müssen gesammelt werden?

Physische Merkmale der Immobilie, Lage und nahegelegene Dienstleistungen, historische und aktuelle Preise, Vergleiche mit ähnlichen Objekten, lokale Markttrends und externe Faktoren.

Welche Tools kann ich verwenden?

Immobilienportale für Vergleiche, eigene oder professionelle Datenbanken, Software mit Big-Data-Analysen und Quadratmeterpreisberechnungen.

Wie weiß ich, ob eine Immobilie richtig bewertet ist?

Indem du ihren Preis mit ähnlichen Immobilien in einem Radius von 2–3 km vergleichst, die Verkaufsdauer analysierst und erkennst, ob häufige Preisnachlässe oder Stagnation auftreten.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Der Zustand der Immobilie, ihre Größe, Lage, Renovierungen, Extras (Balkone, Gärten) und externe Kontexte wie neue Infrastrukturen oder wirtschaftliche Veränderungen.

Wie sollten die Ergebnisse der Analyse präsentiert werden?

In einem klar strukturierten Bericht mit organisierten Daten, Vergleichsgrafiken und einer Preisempfehlung, die an den Markt angepasst ist.

Werde zum Experten – beginne damit, deinen Markt zu beherrschen

Eine Immobilienmarktanalyse ist nicht nur eine technische Aufgabe – sie ist ein klares Zeichen für Professionalität. Makler, die dieses Instrument beherrschen, verfügen über mehr Argumente, mehr Selbstvertrauen und erzielen größere Erfolge bei ihren Geschäften.

Bei Engel & Völkers glauben wir an ein Modell, das auf Wissen, fachkundiger Begleitung und dem Einsatz hochwertiger Tools basiert. Wenn du nach einer Marke suchst, die deine Entwicklung als Makler fördert, könnte dies dein nächster Schritt sein. Wir sind hier, um dich dabei zu unterstützen.