Provision de courtage lors de la vente d’un bien immobilier

Quiconque souhaite aliéner son bien immobilier dispose de plusieurs options. Vous pouvez le vendre vous-même, auquel cas la plupart des vendeurs publient des annonces sur des portails immobiliers en ligne. Il s’agit d’une solution peu coûteuse et très pratique, ces sites internet étant visités de manière ciblée par les acheteurs potentiels à la recherche de biens immobiliers. En tant que vendeur, vous devez bien sûr veiller à fournir le plus d’informations importantes possible, les personnes intéressées pouvant filtrer selon différents critères sur ces portails. Découvrez dans ce graphique encore plus de conseils sur le thème vendre un bien immobilier soi-même.

En dépit du confort offert par la solution en ligne, la vente d’un bien immobilier reste une tâche fastidieuse et laborieuse. Aussi, bon nombre de vendeurs ont recours à la deuxième option et font appel à une agence immobilière. Les avantages de la vente par l’intermédiaire d’un courtier sont évidents:

Le montant de la commission de courtage n’est pas réglementé par la loi: tout est une affaire de négociation. Pour ne pas que les vendeurs se retrouvent face à des frais excessifs, il existe toutefois une limite (article 417 du CO) permettant à un juge de réduire une commission de courtage démesurée sur demande du vendeur. Des taux locaux sont appliqués, dont le montant varie.

La commission de courtage n’est exigible qu’au moment de la réalisation de la vente, autrement dit: à partir de l’authentification de l’acte de vente par le notaire.

Généralement, le contrat entre le vendeur du bien et le courtier est conclu par écrit ou à l’oral. Pour pouvoir exiger le paiement de la commission, le courtier doit prouver que la vente a bien eu lieu. Dans la pratique, une prise de contact entre le vendeur et l’acheteur suffit. Mais il arrive parfois que le courtier participe aussi aux négociations de vente.

De plus, les agences immobilières sont autorisées à facturer à leurs clients d’autres frais et coûts en relation avec les documentations, les estimations, les déplacements, la publicité, etc. Ces coûts sont aussi exigibles en fonction du succès de la vente. Voilà pourquoi il est essentiel que ces dépenses soient préalablement définies et éventuellement plafonnées dans le contrat de courtage.

Un contrat rédigé par écrit est généralement préconisé de manière à éviter tout malentendu ou litige en rapport avec le montant et l’exigibilité de la commission de courtage ainsi que des autres paiements.

En règle générale, les courtiers travaillent pour le compte du vendeur d’un bien immobilier et c’est donc à lui de les payer. En outre, la commission de courtage est déductible des impôts (voir Impôt sur les gains immobiliers).

Parfois, c’est le cas inverse: un acheteur potentiel a besoin d’un bien en particulier et fait appel à un courtier pour la recherche. En principe, c’est à lui, l’acheteur, de payer la commission de courtage. Mais dans la pratique, cela dépend de la situation immobilière.

Le courtier peut-il réclamer le paiement des deux parties? Oui, on parle alors de double courtage. Conformément à l’article 415 du CO, le courtier ne peut pas exiger du vendeur et de l’acheteur à la fois le paiement de sa commission. Mais, à titre exceptionnel, le double courtage est possible: lorsque le courtier immobilier met les deux parties en contact, qu’il les informe de son double mandat et que les parties ne s’y opposent pas.

S’il fait appel à une agence immobilière, la réponse est tout simplement: non. Il existe quelques exceptions que nous aborderons dans le paragraphe suivant.

Lorsqu’un vendeur essaye d’éviter le versement de la commission au courtier, par exemple, en vendant un bien immobilier à des proches de l’acheteur potentiel mis en relation par le courtier, il commet ce que l’on appelle un «acte de contournement». Au niveau juridique, cet acte est assimilé à la conclusion d’un contrat principal de manière à protéger les activités du courtier et lui permettre de revendiquer le paiement de sa commission sans problème.

Le courtier ou l’agence immobilière peut néanmoins perdre son droit de revendication de la commission. Cela se produit, par exemple, en cas de manquement au devoir de loyauté ou en cas de double courtage interdit (voir plus haut). Le droit au versement de la commission s’éteint et ce, même si le contrat a expiré avant la conclusion de l’acte ou si seulement un accord préliminaire a été conclu.

Comme nous l’avons exposé plus haut, le montant de la commission de courtage est négociable. Lorsque vous êtes vendeur, n’hésitez pas à demander plusieurs offres de différentes agences. Comparez les prestations ou demandez aussi conseil aux associations professionnelles sur place afin de connaître les tarifs d’usage dans votre situation de vente.

Vous avez trouvé une agence immobilière qui vous convient mais vous souhaitez négocier l’honoraire? Notre conseil: renseignez-vous pour connaître le montant du tarif dans un contrat exclusif. Un contrat exclusif signifie que vous ne mandatez aucun autre courtier. Dans ce cas, beaucoup d’agences sont prêtes à réduire leur honoraire.