Guide pratique de location pour propriétaires de propriétés résidentielles

Louer un bien immobilier est souvent plus couteux que de vendre un bien immobilier. Lors d’un achat le lien juridique résultant du contrat entre le vendeur et l’acheteur prends le plus souvent fin avec le payement de la somme due. Si le futur propriétaire prenne soin du bien ou non n’est plus pertinent. Dans le cas d'une location, c'est exactement le contraire qui se produit. Ici, vous vous engagez dans une relation contractuelle de longue durée, qui s'étend souvent sur plusieurs années.

L’exécution en bonne et due forme du droit des obligations (DO) suisse ainsi que de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) complémentaire est également importante. Ne vous en remettez pas au hasard pour vos préoccupations mais plutôt à nos experts. Acquérir un bien immobilier et pouvoir ensuite le louer avec la bonne stratégie de location sera alors un investissement optimal.

Obtenez toutes les informations nécessaires avec nos guides. Votre conseiller Engel & Völkers sur place vous aide avec plaisir si vous avez d’autres questions ou peut vous recommander des spécialistes.

*Comme il existe des différences cantonales et parfois communales, il faut éventuellement procéder à des clarifications spécifiques au cas par cas.

Trouver le bon locataire, s’avère souvent la tâche la plus difficile. Tandis que les prestataires de services professionnels peuvent se référer à un procédé standardisé et à des formulaires préconçus, les particuliers manquent souvent de routine et de connaissances spécifiques. Ci-dessous, quelques aspects essentiels pour une location réussie sont expliqués plus en détail.

Les propriétaires devraient réfléchir au groupe cible auquel ils souhaitent louer leur bien. Si par exemple une famille est privilégiée, une remarque sur les écoles ou les crèches à proximité serait utile. La composition actuelle des locataires ainsi que du voisinage représente également un élément important. Il ne faut pas non plus sous-estimer l’aspect humain, car la sympathie entre le locataire et le propriétaire a une influence sur le contrat ainsi que sur la durée de la location.

La durée du bail peut être émis pour une durée indéterminée ou déterminée. Selon chaque situation, différents groupes cible et chaines de commercialisation sont à choisir. La présentation du bien immobilier est un aspect important, aussi bien pour les photos destinées à la commercialisation que pour les visites. Pour ce faire, le bien immobilier doit être rangé et illuminé. L’ordre des pièces joue également un rôle lors de la visite. La pièce la plus belle et la plus remarquable est toujours la première ainsi que la dernière qui doit être montrée au potentiel locataire.

Solvabilité du locataire

Pour garantir la capacité de payement du locataire, la règle veut que le loyer du logement ne dépasse pas un tier des revenus net. À côté des informations de revenus un extrait du registre des poursuites est aussi un instrument pour la garantie de solvabilité. Si la personne intéressée par la location fournie dans le formulaire d’inscription des personnes de référence, le propriétaire est de surcroit autorisé à demander des renseignements de référence.

Les renseignements personnels du locataire

Le "formulaire d'inscription pour le logement" permet aux locataires potentiels de poser leur candidature pour le logement en question. Des modèles sont disponibles en ligne ou auprès des associations compétentes. En principe, le propriétaire est également libre de créer un formulaire lui-même. Il convient toutefois de respecter les dispositions légales et d'éviter les questions inappropriées :

Particularités : plusieurs informations (par ex. confession, état-civil, nationalité, lieu d’origine, coordonnés de l’employeur, motif du changement de résidence, casier judiciaire, instruments de musique, etc.) peuvent uniquement être demandé sous des conditions spécifiques. Il s'agit dans le cas échéant d'informations que le bailleur doit transmettre à un office ou à la commune.

Les règlements des contrats sont en partie différents selon les cantons. Les modèles pour les contrats de location cantonaux peuvent être téléchargés sur internet ou commandés auprès des associations compétentes. Pour se protéger juridiquement, il faut toujours utiliser les modèles les plus récents. Dans le contrat de location, des accords individuels entre le propriétaire et le locataire peuvent être retenus. Il convient toutefois de ne pas modifier le formulaire lui-même afin de garantir la sécurité juridique. Dans le droit des obligations (DO) ainsi que dans l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF) complémentaire, les dispositions pertinentes sont déjà déterminées. Les différents accords n’ont pas de validité, même s’ils ont été consignés par écrit dans le contrat.

Les contrats de location ne peuvent pas par exemple transgresser la liberté individuelle des personnes. Les propriétaires peuvent donc interdire de fumer dans le contrat de location, mais comme cela va à l'encontre du droit à la liberté du locataire, l'interdiction n'est pas applicable d'un point de vue juridique. Cependant si les locataires fument dans le logement, ils doivent réparer les éventuels dommages lors de leur déménagement, qui auraient été occasionnés par la fumée (par ex. des murs jaunis).

Le loyer est le payement mensuel que le locataire verse au bailleur pour l’utilisation du bien loué. Il peut être mentionné en tant que loyer brut (ce qui inclut les charges locatives) ou en tant que loyer net (sans les charges locatives). Pour la détermination du loyer net il y a en pratique deux possibilités : le principe du loyer basé sur les coûts et le principe du loyer basé sur le marché. Tandis que le loyer basé sur les coûts couvre les frais réellement encourus, le loyer basé sur le marché s’oriente sur les pratiques courantes dans le lieu et le quartier. Celui-ci résulte de l'offre et de la demande de la région concernée. Dans l'idéal, le loyer du marché est supérieur au loyer basé sur les coûts - car les deux principes peuvent ainsi être mis en œuvre.

Le loyer s’aligne alors sur les prix du marché, couvre les frais immobiliers et permet un rendement sur le capital investi. En fonction des biens et du marché cela n‘est cependant pas toujours possible. Par exemple pour les nouveaux projets de constructions. Dans ce cas un loyer basé sur les couts n’est pas réaliste car le loyer du marché ne peut généralement pas couvrir les coûts de l'immeuble, y compris les frais de construction, lors de la première location. Pour pouvoir tout de même louer l'objet loué dans un délai réaliste, il vaut la peine de s'orienter vers le loyer du marché.

Loyer abusif

D'une part, il s'agit d'un loyer abusif lorsque le propriétaire obtient un rendement excessif de l'objet loué. D'autre part, lorsque le loyer est basé sur un prix d'achat manifestement surévalué. Un prix d'achat qui dépasse considérablement la valeur de rendement d'un bien immobilier, calculé sur la base des loyers conformes aux usages locaux ou du quartier pour des objets similaires - voir art. 10 (OBLF) est considéré comme manifestement exagéré. Les logements de luxes et les maisons individuelles avec six pièces d’habitation ou plus sont exclus de ces dispositions relatives aux loyers abusifs.

Le propriétaire doit communiquer au nouveau locataire le loyer du précédent locataire, si il le demande. La contestation du loyer initial par le locataire peut être effectuer dans les trente premiers jours après le début de la location auprès de l’autorité de conciliation compétente. Passé ce délai, le loyer convenu dans le contrat est considéré comme accepté et le locataire ne peut obtenir de réduction de loyer qu'en cas de diminution du taux d'intérêt de référence. Il existe en outre d'autres motifs de contestation : par exemple, si le locataire a été contraint de conclure le bail (situation de détresse personnelle ou pénurie de logements) ou si le loyer a été augmenté de plus de dix pour cent par rapport au locataire précédent alors qu'aucune rénovation n'a été effectuée. Il existe également un motif de contestation de la part du locataire en cas de loyer abusif.

Raison et droit pour l’augmentation du loyer

L’augmentation du loyer nécessite un formulaire officiel et doit arriver au locataire au plus tard dix jours avant le début du délai ordinaire de préavis. Il convient de noter que le propriétaire ne peut indiquer le loyer qu’avant la prochaine date de résiliation. Si le locataire n’est pas d’accord avec l’augmentation du loyer, il peut demander son annulation auprès de l’autorité de conciliation du quartier résidentiel dans les trente jours suivant la réception du formulaire. L’écrit pour la contestation doit être signée par toutes les personnes qui sont mentionnées dans le contrat de location.

De nombreux propriétaires se trompent en pensant qu'un changement de locataire est automatiquement une autorisation d'augmenter le loyer. Bien que le propriétaire ait théoriquement le droit d’ajuster le loyer, une raison incontestable doit cependant exister. Par exemple une augmentation des prix, une augmentation des taux d’intérêts de référence ou une augmentation générale des frais d'entretien et d'exploitation sont des raisons pertinentes. Un autre argument pour une augmentation du loyer serait une augmentation de la valeur du bien via une transformation ou une rénovation.

Les propriétaires peuvent effectuer des transformations si celles-ci sont raisonnables et si le bail n'est pas résilié. Dans ce cas, les locataires sont même tenus d'effectuer les préparatifs nécessaires, à condition que le bailleur les informe de l'ampleur et du calendrier des travaux avant leur début. Avant et pendant la transformation le propriétaire doit minimiser autant que possible les désagréments pour le locataire. Pour les préjudices pendant le délai de construction le locataire peut exiger une réduction raisonnable du loyer par écrit. La réduction dépend de l'ampleur des travaux de transformation et de la gêne occasionnée. Si les travaux sont des investissements à valeur ajoutée, le bailleur peut les ajouter au loyer à la prochaine date de résiliation. En revanche, les investissements de maintien de la valeur ne donnent pas droit à une augmentation de loyer. Les investissements de maintien et d'augmentation de la valeur sont définis à l'art. 14, al. 1 de l’OBLF. En cas de rénovation complète, les coûts sont généralement considérés comme augmentant la valeur à hauteur de 50 à 70 %.

Les charges locatives sont des prestations liées à l'utilisation de l'objet loué. Peuvent être facturés par exemple les couts pour le chauffage, l’eau froide et chaude, le concierge, l’électricité et l’ascenseur. De plus : les frais d'abonnement au câble radio/TV, les taxes d'assainissement, l'enlèvement des ordures et un forfait administratif d'environ 3 pour cent.

En revanche, les frais d'entretien, d'acquisition et de réparation ne sont pas considérés comme charges locatives, même s'ils sont mentionnés comme tels dans le contrat de location. Il en va de même pour les impôts, les primes d’assurances et les taxes de raccordement pour les réseaux câblés et les canalisations. Si le propriétaire se trompe en comptant ce type de frais d’entretien comme charges locatives, le locataire ne doit pas les payer. Les charges locatives doivent être mentionnées explicitement dans le formulaire principal du contrat de location – pas seulement dans les conditions générales. En l'absence d'une telle liste dans le contrat, le locataire peut supposer que les charges sont déjà comprises dans le loyer. Cela ne s’applique pas aux frais de chauffage.

Les frais de service du brûleur et de ramonage ne doivent pas être mentionnés séparément. Il suffit que les frais de chauffage soient mentionnés dans le contrat en tant que charges locatives. Si les charges effectives sont beaucoup plus élevées que celles mentionnées dans le contrat de location, le locataire peut demander à consulter les justificatifs originaux. S'il s'avère alors que le propriétaire peut effectivement faire valoir des frais beaucoup plus élevés que ceux indiqués dans le contrat de location, le locataire doit quand même payer. Cela vaut même si le propriétaire savait que les charges mentionnées dans le contrat étaient trop basses. C'est ce qu'a établi le Tribunal fédéral dans un arrêt rendu en 2005.

Un aperçu de toutes les charges locatives autorisées et interdites se trouve sous forme de check-list auprès de l'Association suisse des locataires.

Il existe trois possibilités de refacturation des charges :

Lors de la remise d'un objet loué, il est recommandé d'établir un procès-verbal de remise.

Les dommages ou défauts existants y sont consignés et, si possible, photographiés. Le procès-verbal sert à prouver, par exemple lors d'un déménagement ultérieur, quels dommages existaient déjà lors de l'emménagement ou ont été causés par le locataire. Les dommages d'usage normal sont à la charge du propriétaire, tandis que les dommages qui dépassent la mesure normale sont à la charge du locataire. C'est là que les conflits entre le propriétaire et le locataire sont les plus fréquents.

Pour éviter les désaccords, il est recommandé d'établir un procès-verbal de remise détaillé. Un tel procès-verbal devrait également être établi lors du déménagement afin de pouvoir comparer l'état des lieux d'entrée avec l'état des lieux de sortie.

La délivrance illustrée :

Pour que le propriétaire puisse résilier le contrat de location, des exigences formelles doivent être respectées. Par exemple, une résiliation nécessite dans tous les cas la forme écrite. En outre, l'utilisation du formulaire officiel ou le respect du délai de préavis légal est ici obligatoire. Pour deux parties d'un logement familial ou pour les couples en partenariat enregistré, un formulaire séparé est nécessaire. Si le locataire est en retard de paiement, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui annoncer qu'à l'expiration de ce délai, le bail sera résilié. Pour les locaux d'habitation et commerciaux, ce délai est d'au moins 30 jours. Les autres motifs de résiliation autorisés et abusifs peuvent être consultés à l'art. 271 (CO). Enfin, pour des raisons de preuve, la résiliation doit être envoyée au mieux par lettre recommandée.

Le locataire ne peut donner un congé ordinaire que par écrit, en respectant le délai de préavis requis. Le jour de réception de la lettre par le bailleur est déterminant pour les délais. Pour résilier le contrat de manière anticipée par le biais d'une résiliation extraordinaire, le locataire doit trouver un nouveau locataire solvable et acceptable (restitution anticipée, voir également l'art. 264 (CO)). Si celui-ci ne peut être trouvé, le locataire doit payer le loyer jusqu'à la date à laquelle le bail prend fin conformément au contrat ou peut être légalement résilié.

Les cas exceptionnels tels que les questions de santé doivent être clarifiés au cas par cas. Les dates de résiliation légales pour les bailleurs et les locataires varient d'un canton à l'autre. Alors que certains cantons ne fixent que deux à quatre dates de résiliation par an, d'autres cantons permettent parfois une résiliation à la fin du mois.

Prolongation du bail

Si la fin du bail représente une difficulté pour le locataire, il peut déposer une plainte auprès de l'autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la réception du congé afin de prolonger le bail. L'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) contient les motifs pour et contre une prolongation.

Les droits et obligations des bailleurs et des locataires sont régis par le Code suisse des obligations (CO) et l'ordonnance complémentaire (OBLF). Il s'agit de dispositions relatives à la relation contractuelle entre le propriétaire et le locataire. Pour l'essentiel, les droits et obligations peuvent être résumés comme suit.

1. Loyer basé sur les couts

Loyer couvrant toutes les dépenses courantes, compte tenu des coûts de financement réels, y compris les prêts publics à la construction pour le bien immobilier.

2. Loyer basé sur le marché

Loyer résultant de la situation actuelle du marché dans le cadre de l'interaction entre l'offre et la demande.

3. Loyer 

Paiement mensuel que le locataire verse au propriétaire pour l'utilisation du bien loué.

4. Charges locatives

Frais liés à l’utilisation directe du bien loué.

5. Dépôt de garantie/caution 

Réserve financière destinée à garantir les créances du propriétaire envers le locataire.

6. Prolongation de bail 

Prolongation de la durée de la location après résiliation par le propriétaire.

7. Sous-location

Location de l'objet loué par le locataire à un sous-locataire aux fins convenues dans le contrat.