Trait ement fiscal des biens immobiliers

Les revenus provenant d’immeubles sont assujettis à l'impôt sur le revenu selon le lieu d'implantation de ces derniers. De plus, dans le cas des immeubles habités par leur propriétaire, la valeur locative est imposée comme revenu fictif. En contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien peuvent être déduits. Les investissements entraînant un accroissement de valeur ne sont pas déductibles, mais sont pris en compte pour le calcul de l'impôt sur les gains immobiliers en cas de vente. En outre, la valeur fiscale de l’immeuble (déduction faite de la dette hypothécaire) est assujettie à l'impôt sur la fortune. Certains cantons prévoient aussi un impôt foncier distinct, qui est perçu en lieu et place ou en sus de l'impôt sur la fortune.

Lors de la vente d’immeubles détenus à titre privé, le vendeur réalise au niveau fédéral un gain en capital non imposable (ou bien une perte fiscalement non déductible). Toutefois, les gains sont assujettis à l'impôt cantonal sur les gains immobiliers.



Il est possible de devenir propriétaire d'un immeuble à titre privé par achat, échange, donation, succession ou transfert de propriété entre époux. En règle générale, la procédure d'achat elle-même n'entraîne pas de conséquences fiscales directes (à l'exception des droits de mutation, sauf si ceux-ci sont mis au moins partiellement à la charge de l'acheteur en vertu de la loi ou d'une convention entre les parties). Toutefois, vu que la plupart des lois cantonales prévoient une responsabilité solidaire de l'acheteur ou une cédule hypothécaire légale pour l'impôt sur les gains immobiliers et les droits de mutation, il est impératif de prévoir des mécanismes de garantie contractuelle appropriés. Ce risque de responsabilité de l'acheteur peut être évité, par exemple, en ce qui concerne l'impôt sur les gains immobiliers, par paiement de la part de l'acheteur d'une partie du prix d'achat (à concurrence du montant maximal de l'impôt sur les gains immobiliers selon un calcul préalable) à titre d'acompte sur l'impôt sur les immeubles du vendeur directement à l'administration fiscale compétente. Ces règles définies en matière d'achat s'appliquent également mutatis mutandis en cas d'échange d'un immeuble (traitement comme double achat).

En cas de succession ou de donation, l'impôt dû sur les gains immobiliers est différé. Du point de vue du nouveau propriétaire, on parle d'un impôt différé passif qu'il doit acquitter en cas de vente de l’immeuble. En plus de l'impôt sur les gains immobiliers, il convient de tenir compte des impôts cantonaux sur les successions et sur les donations, même si dans leur très grande majorité les cantons n'assujettissent pas à l'impôt le transfert de propriété aux descendants et aux conjoints / partenaires enregistrés. Dans le cas des immeubles, la souveraineté fiscale appartient au lieu d'implantation du bien concerné.

Les frais d'investissement ne peuvent être déduits fiscalement qu'au moment de la vente de l'immeuble. La valeur locative n'est pas imposable pendant la phase de construction. En ce qui concerne les prestations propres importantes dans le cadre de la construction d'un immeuble, les implications éventuelles en termes d'impôts et d'assurances sociales doivent être clarifiées au cas par cas. Dans le cas d'une rénovation ou d'une réfection, les frais doivent être subdivisés en frais d'entretien et frais occasionnant une plus-value conformément aux pratiques / instructions de l'administration fiscale cantonale compétente ; les frais d'entretien peuvent être déduits du revenu de l'année fiscale concernée, tandis que les investissements occasionnant une plus-value ne doivent être pris en compte comme frais d'investissement qu'en cas de vente assujettie à l'impôt sur les gains immobiliers. 

La législation fiscale permet de choisir entre la déduction des frais d'entretien effectifs ou la déduction d'un forfait d'entretien (choix qui peut être effectué pour chaque année fiscale). En résumé, on peut donc dire qu'il y a une différence, du point de vue fiscal, selon que les frais engagés maintiennent ou augmentent la valeur. Il peut être avantageux du point de vue fiscal d'échelonner des investissements importants ou de les étaler sur deux années calendaires.

Les revenus locatifs ou la valeur locative (revenu fictif), en cas d'occupation par le propriétaire lui-même de son immeuble, sont assujettis à l'impôt sur le revenu. Les frais d'entretien effectifs ou un forfait d'entretien ainsi que les intérêts hypothécaires sont déductibles des frais d'acquisition. La valeur marchande de l’immeuble est assujettie à l'impôt sur la fortune, ce qui permet de déduire les dettes.

La valeur locative des immeubles occupés par leur propriétaire est imposable de façon analogue aux revenus locatifs tirés des immeubles loués (en règle générale, la valeur locative fiscale [ainsi que la valeur fiscalement déterminante pour l'impôt sur la fortune] est légèrement inférieure au revenu locatif à réaliser entre tiers). L'impôt sur la valeur locative s'applique également aux résidences secondaires situées en Suisse. La valeur locative est calculée ou estimée par les autorités fiscales cantonales conformément aux dispositions en la matière et communiquée aux propriétaires.

La totalité de la fortune nette est assujettie à l'impôt sur la fortune. La valeur d'un immeuble fait donc partie de la fortune imposable et est assujettie à l'impôt au niveau cantonal. Dans ce cadre, il est à noter que le calcul de la valeur de l'impôt sur la fortune ne se fait pas selon des principes uniformes d'un canton à l'autre.

Pour les particuliers, les intérêts passifs sur les hypothèques sont fiscalement déductibles. Toutefois, il existe un plafond, selon lequel les intérêts passifs déductibles ne doivent pas dépasser un total de CHF 50 000 en sus des revenus des biens mobiliers et immobiliers. Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les intérêts sur les prêts de construction ne peuvent pas faire l'objet d'une déduction en faveur de l'impôt fédéral direct, car ils représentent des frais d'investissement. Les cantons traitent la rente du droit de superficie de façon différente ; tantôt elle peut être déduite du revenu ; tantôt elle est traitée comme frais d'investissement.

Toutes les dettes et hypothèques grevant un immeuble peuvent être déduites de la fortune imposable. Contrairement aux intérêts passifs de l'impôt sur le revenu, il n'existe pas de plafond à la déduction des dettes de l'impôt sur la fortune.

Dans le cas d’immeubles relevant de la fortune privée, les frais d'entretien (pour autant qu'ils aient pour objectif de maintenir la valeur), les primes d'assurance, les frais de gestion ainsi que les frais de réparation (y compris pour les immeubles nouvellement acquis) peuvent être déduits. En ce qui concerne les frais d'entretien, il est possible de choisir chaque année entre la déduction d'un forfait ou celle des frais effectifs. Dans le cas d’immeubles occupés par leur propriétaire, les frais d'électricité, d'eau, de ménage etc. sont considérés comme faisant partie du coût de la vie, et ne sont donc pas pris en compte du point de vue fiscal. Les frais occasionnant une plus-value sont considérés comme des frais d'investissement et ne peuvent être déduits fiscalement en faveur de l'impôt sur les gains immobiliers qu'au moment de la vente.

Les frais à caractère mixte ayant pour effet à la fois de maintenir la valeur et d'occasionner une plus-value - doivent être divisés en investissements de maintien de la valeur et investissements occasionnant une plus-value (par exemple, la réfection d'une salle de bains vieille de trente ans s'accompagnant d'une augmentation significative du standard; une simple salle de bains ancienne est transformée en une salle de bains luxueuse avec tout le confort concevable dans le cadre des travaux). La même distinction s'applique aux frais d'entretien des immeubles nouvellement acquis.